Дипломная работа по экономике в недвижимости и в строительстве на тему Девелоперский проект

ВВЕДЕНИЕ


Актуальность темы диссертации. В условиях жестких экономических санкций и неблагоприятной рыночной конъюнктуры в России важно сформировать новые подходы к управлению региональной экономикой, в том числе необходим поиск новых форм организации управления девелоперскими проектами.
Система управления девелоперскими проектами в современных условиях должна характеризоваться разумной экономичностью в финансовом и ресурсном управлении, взвешенностью в принятии решений, четкостью их исполнения и возможностью переориентации на часто изменяющиеся рыночные условия.
Для достижения результата девелоперы должны учитывать рыночный спрос и риски, выбирать подходящие участки и разрабатывать стратегию развития, адаптированную к целевому рынку.
Кроме очевидных сложностей в экономике, наблюдается повышение интенсивности развития межрегиональных связей и отношений внутри страны. Подобная ситуация характеризуется необходимостью формирования эффективной логистической инфраструктуры, в частности такой его составляющей, как складской комплекс.
В этих условиях важно не только сформировать качественный складской комплекс, соответствующий потребностям регионального бизнеса, но и «внедрить» его в существующую инфраструктуру и бизнес-процессы региона.
Грамотный подход к созданию и реализации девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости позволит осуществить эффективную разработку логистической концепции размещения и проектирования складских объектов, что в конечном итоге приведет к обеспечению основных функций объектов и достижению высокого уровня рентабельности девелоперских проектов.
Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена растущими требованиями к качеству и эффективности коммерческой недвижимости в регионах, а также важностью формирования стабильной и инклюзивной городской среды, учитывающей наряду с тщательным планированием учета множества других факторов – экономических, технологических, производственных, социальных, социокультурных, экологических и некоторых других.
Цель работы состоит в разработке девелоперского проекта по созданию складского центра.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) Выявление особенностей, проблем и тенденции реализации девелоперских проектов.
2) Оценка инвестиционной привлекательности Свердловской области и г. Екатеринбурга.
3) Проведение рейтинговой оценки и конкурентоспособности рынка складской недвижимости в р-не г. Екатеринбурга.
4) Поиск объекта недвижимости для организации складского помещения.
5) Исследование потребителей и рынка для организации склада.
6) Расчет стоимости инвестиционного проекта, с учетом пользования кредита, инфляции, дисконтирования, расчета арендной ставки.
Объект исследования – коммерческая недвижимость.
Предмет исследования – девелоперский проект создания складского логистического центра.
Теоретической и методологической основой исследования являются: работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории логистической инфраструктуры, проблемам развития складской недвижимости; законодательные и нормативные акты Российской Федерации; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.
Методы исследования - были использованы положения системного анализа, методы экспертных оценок, теория рисков, методы экономико-математического моделирования, имитационного моделирования, сравнительный метод, обобщения, абстракции, индукции и дедукции.
Использовались также законодательные и нормативно-правовые документы по производственно-хозяйственной, инвестиционной деятельности в сфере коммерческой недвижимости.
Результат работы:
1) Осуществлено прогнозирование перспектив развития девелоперских проектов, направленных на развитие логистической инфраструктуры региона.
2) Разработано финансово-экономическое обоснование объекта недвижимости для организации складского помещения.
3) Получены маркетинговые результаты по проекту создания объекта недвижимости для организации складского помещения по адресу Свердловская область, Белоярский район, 28 км Тюменского тракта, Логопарк «Кольцевая-Восток» с кадастровым номером 66:06:4501018:3956.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
1) Проект объекта недвижимости для организации складского помещения представляет собой усовершенствованный вариант разработки подобных проектов, позволяющих наиболее эффективно обеспечить управление проектами, эксплуатацию зданий, менеджмент потенциальных рисков, что имеет жизненно важное значение для достижения прибыльности. Кроме того, устойчивость и эффективность проекта достигнуты с помощью энергоэффективных систем и методов «зеленого» строительства.
2) Полученные маркетингово-логистические результаты по проекту создания объекта недвижимости для организации и реализации складского помещения в г. Екатеринбурге Свердловской области включают в себя такие характеристики его месторасположения, как наличие железнодорожной дороги, грузовых терминалов и близость к аэропорту, отличаются учетом деятельности транспортного комплекса центра на базе цифровых платформ, что позволяет обеспечить оптимальные характеристики проекта.
3) Предложенное финансово-экономическое обоснование объекта недвижимости для организации складского помещения, включающее в себя методы определения его параметров по эффективности, окупаемости и формированию процесса бюджетирования, отличающееся учетом возможности сдачи в аренду складских площадей, что позволит обеспечить предпринимательское сообщество логистическими услугами высокого уровня.
Объем и структура: работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 50 источников.
Основная часть работы изложена на 63 страницах, содержит 17 таблиц, 14 рисунков и 2 формулы.
Во введении обоснован выбор темы исследования, ее актуальность, сформулированы цель и задачи работы, определены предмет и объект исследования, его теоретические и методологические основы, источники получения информации, сформулирована научная новизна.
В первой главе проанализированы особенности создания и реализации девелоперских проектов, выявлены основные проблемы реализации девелоперских проектов и логистической складской инфраструктуры региона.
Во второй главе разработана концепция девелоперского проекта по строительству складского комплекса и рассмотрены перспективы развития логистической инфраструктуры региона.
В третьей главе осуществлены экономические расчеты реализации проекта, а также проведен анализ его финансовых результатов.
В заключении сформулированы основные выводы и обобщены результаты исследования.



1 Теоретическая часть девелоперского проекта


1.1 Сущность и особенности девелоперского проекта


Одним из значимых факторов развития экономики любого государства является обеспечение роста экономического потенциала на основе инвестиций в новое строительство, а также модернизацию, реконструкцию и перепрофилирование действующих объектов недвижимости.
В условиях рыночной экономики мощным инструментом возникновения нового вида инвестиционно-строительной деятельности стал девелопмент.
В современном понимании девелоперский проект подразумевает комплексную подготовку и реализацию проектов в строительном секторе, то есть создает объект недвижимого имущества, реконструирует или изменяет существующее здание, часть земли с целью максимизировать прибыль от проекта [37, с. 43]. Таким объектом может выступать многоквартирный дом, жилищный комплекс, спорткомплекс, бизнес-центр, гостиничный, торговый или развлекательный комплекс, микрорайон, турбаза, санаторий, логистическая платформа и т.д.
В отечественной практике девелопмент является относительно новым инструментом, осуществляя обеспечение иного подхода к строительству: возводить объект не ради его создания (как это было прежде), а ради создания объекта, востребованного рынком.
Наиболее полно вопросы организации и реализации девелоперских проектов изучены в трудах зарубежных ученых. К разным аспектам девелопмента как научного феномена и явления экономической практики обращались такие ученые, как Д.К. Гэлбрейт, У. Деминг, П. Друкер, Р. Каплан, Г. Кокинз, Дж. Корнер, Р. Майерсон, Э. Нойферт, Д. Нортон, М. Портер, П. Сенге, П. Эйзенман и другие.
В нашей стране проблемы девелоперского проектирования исследовались в большей степени в прикладном ключе. Так, основы экономического анализа и оценки результативности, эффективности и конкурентоспособности девелоперских проектов получили свое освещение в трудах О.С. Виханского, В.С. Немчинова, В.В. Новожилова и ряда других исследователей.
Основы моделирования экономического потенциала строительных предприятий и управления рисками в инвестиционно-строительной деятельности, а также проблемы эффективности функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости изучали А.Н. Асаул, И.Л. Владимирова, П.Г. Грабовый, И.Г. Лукманова, Ю.Б. Монфред, Т.Ю. Овсянникова, Ю.П. Панибратов, Б.Б. Хрусталев, Н.Ю. Яськова и другие.
Проблемы анализа результативности, устойчивости и конкурентоспособности субъектов и систем девелопмента исследовались преимущественно экономистами И.Л. Абрамовым, Л.С. Белоусовой, Л.В. Донцовой, А.В. Евсеевым, П.Н. Кострикиным, К.Ю. Кулаковым, А.Н. Ларионовым, Ю.А. Молчановым, Н.М. Чикишевой и многими другими.
Очевидно, на сегодняшний момент в науке и практике сложились разные подходы к исследованию девелоперских проектов. Рассмотрим эти основные подходы в Таблице 1.
Таблица 1 – Основные подходы к исследованию девелоперских проектов [3; 37; 38; 40; 43; 44]:
Подход Авторы Содержание
Контекстуальный Д.К. Гэлбрейт, М. Портер Требует внимания к окружающей среде объекта, его историческому и социальному контексту. Этот подход позволяет проекту обрести глубину и смысловую связь с участком, на котором он размещён.
 
Окончание таблицы
Подход Авторы Содержание
Формальный П. Друкер, П. Эйзенман Предполагает использование языка архитектуры для выражения и разработки идеи, опираясь на принципы и правила архитектурной композиции.
Философский
Дж. Корнер Требует глубокого погружения в философию архитектурного дизайна, представляющую собой комплекс ценностей и принципов, формирующих проект. Это предполагает трансляцию заложенного автором посыла через символику архитектурных элементов.
Комплексный У. Деминг, Р. Майерсон, С. И. Абрамов, А. В., А. Н. Кириллова, В. В. Кущенко, И. И. Мазур, Ю. П. Панибратов. Предполагает разделение процесса управления на подготовительную стадию и стадию реализации. На первой стадии основной задачей системы управления является обоснование экономической целесообразности проекта, определение возможностей привлечения финансирования и информационная поддержка принимаемых решений. На второй стадии — соблюдение сроков реализации проекта, получение доходов от эксплуатации и управление объектом строительства.
Многоаспектный интегрированный П. Сенге, Д. Нортон, А. Н. Асаул, П. Г. Грабовой, Е. С. Озеров, Е. Б. Смирнов, Е. И. Тарасевич. Направлен на разработку методологии формирования и развития территориально-воспроизводственных систем девелоперского бизнеса с учётом современных условий хозяйствования и задач отраслевого и социально-экономического развития.
Эргономический Э. Нойферт, Г. Бирман, Ю. Бригхэм. Акцентирует внимание на важности создания комфортных и безопасных условий для пользователей пространства. Выделяет эргономику как основной принцип проектирования, обеспечивающий сочетание функциональности и эстетики. Финансовая составляющая должна быть подчинена этим двум факторам.

Выделяют три основных видов девелопмента, которые можно охарактеризовать следующим образом [49]:
1) Fee-девелопмент предполагает, что в проект инвестируют сторонние лица или банк. Девелопер участвует в проекте без инвестирования собственных денежных средств и по заказу собственника занимается разработкой и ведением объекта недвижимости. Финансовые риски на себя не берет.
2) Speculative-девелопмент предполагает полную ответственность со стороны девелопера. Девелоперская компания разрабатывает проект и реализует его за собственные средства, принимает на себя все риски, связанные с реализацией проекта, получением разрешений и лицензий, изменением рыночной ситуации. После реализации проекта объекты недвижимости продаются.
3) BTS-девелопмент представляет собой механизм строительства, реконструкции или модернизации объектов недвижимости под требования заказчика, который обязуется оплатить все необходимые работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. Заказчик финансирует все работы, а девелопер берет на себя организацию процесса проектирования и строительства объекта недвижимости.
В большей части работ по девелопменту реализация девелоперского проекта включает следующие этапы:
1) Разработка идеи проекта и стратегии развития бизнеса.
2) Расчёты для утверждения в жизнеспособности идеи и доказательства этого потенциальным инвесторам и кредиторам (маркетинговое исследование и составление) экономического обоснования проекта.
3) Получение средства для реализации проекта, которые поступают, преимущественно, из трёх источников: собственные средства девелопера, кредиты и инвестиции. Для получения последних необходимы грамотное позиционирование, реклама и презентация проекта.
4) Поиск объекта для создания или реконструкции и выбор максимально выгодного способа его использования.
5) Поиск и оценка земельных участков для строительства или реконструкции.
6) Разработка проектной документации с получением всех необходимых заключений, разрешений и сбором подписей.
7) Контроль за строительством или реконструкцией.
8) Получение прибыли.
9) Поиск покупателей и арендаторов, заключение договоров.
10) Управление объектом — обслуживание, текущий ремонт, решение организационных вопросов.
11) Маркетинг и продвижение девелоперских проектов.
На рисунке 1 представлен классический жизненный цикл инвестиционно-строительного девелоперского проекта.


Рисунок 1 – Классический жизненный цикл инвестиционно-строительного девелоперского проекта [49, с. 24].

С.И. Беляков отмечает, что специфической чертой девелоперского бизнеса в российских регионах можно считать территориальную основу недвижимости как объекта воспроизводства, влияющего на ограничения и функционирование девелоперских структур [50, с. 24].
Эта особенность проявляется в следующих аспектах: