Дипломная работа по экономике в недвижимости и в строительстве на тему Разработка девелоперского проекта строительства коммерческой недвижимости

Девелоперский проект - это процесс создания стоимости путем внесения ощутимых улучшений в объект недвижимости. Данный процесс может включать в себя строительство новых сооружений, модификацию существующих или общее улучшение любого объекта недвижимости с целью повышения его стоимости. Недвижимость включает в себя землю и временные или постоянные сооружения, расположенные на этом участке земли. Процесс девелопмента обычно включает
в себя широкий спектр действий и процессов, начиная от покупки земли, строительства и развития недвижимости и заканчивая управлением объектами недвижимости.
Строительство недвижимости - это длительный, сложный, капиталоемкий
и рискованный многоступенчатый процесс, который может занять годы:
от начального планирования до строительства и окончательного завершения. Такие длительные сроки представляют огромный риск для застройщиков, когда
на пути возникают неожиданные препятствия или проблемы.
Однако при правильном управлении и выполнении процесса девелопмента
он может превратиться в высокодоходную инвестиционную возможность - добавление нового предложения на рынок для удовлетворения отложенного спроса. Поэтому инвесторам важно хорошо понимать жизненный цикл девелоперского проекта и оценивать связанные с ним риски.
Каждый инвестиционный проект в процессе своего развития проходит через следующие стадии (фазы), выполняемые последовательно или иногда перекрывающие друг друга: прединвестиционная, инвестиционная, эксплуатационная. Также, в ряде случаев, из эксплуатационной выделяют стадию завершения проекта (ликвидационную). Все вместе эти стадии образуют жизненный цикл проекта – интервал времени от момента зарождения идеи реализации проекта до момента его окончания (момента достижения цели).
В таблице 1 представлены характеристика и содержание каждой стадии жизненного цикла.
Таблица 1 - Стадии жизненного цикла инвестиционного проекта [20,21]

Стадия Характеристика Содержание
Прединвестиционная Решаются две основные задачи:
1. Обоснование и принятие решения о переходе к
инвестиционной стадии.
2. Проведение исследований, разработка необходимой предпроектной документации.
Результат – принятие инвестором решения о целесообразности инвестирования и о разработке проектной документации.
На данной стадии происходит первое расходование средств, необходимых для проведения исследований и разработки предпроектной документации. Формирование инвестиционного замысла; исследование инвестиционных возможностей
и оценка реализуемости проекта; проведение маркетинговых исследований; разработка, согласование, экспертиза
и утверждение технико-экономического обоснования; выбор поставщиков сырья
и оборудования; переговоры
с потенциальными инвесторами и участниками проекта; разработка бизнес-плана; юридическое оформление проекта.
Инвестиционная Предполагает непосредственное финансирование всех мероприятий по реализации инвестиционных решений. На данной стадии происходит непосредственно создание объекта инвестирования, овеществление идеи, а потому
на ней происходит самое большое расходование средств.
Результат – приемка и сдача объекта в эксплуатацию. Сбор исходно-разрешительной документации; разработка проектной документации
и ее согласование; организация тендеров и заключение договоров; подготовительные работы к строительству; выполнение строительно-
монтажных работ; закупка сырья и материалов; поставка оборудования; пусконаладочные работы; сдача-приемка объекта.




Продолжение таблицы 1
Эксплуатационная Начинается с ввода объекта
в эксплуатацию. На данной стадии происходит возврат вложенных инвестиций. Однако наряду
с получением доходов, возможно возникновение текущих эксплуатационных расходов.
Именно на данной стадии происходит достижение цели проекта, в зависимости от которой проводятся различные мероприятия (продажа квартир, выпуск продукции) необходимые для получения ожидаемого результата. Эксплуатация; ремонт; развитие производства; закрытие проекта или ликвидация (вывод
из эксплуатации демонтаж оборудования; модернизация).

Каждая стадия инвестиционного проекта требует выполнения таких процедур, как анализ и прогнозирование, консультирование и принятие решений, проектирование и строительство. По своему назначению, затратам времени
и ресурсов, объемам работ стадии существенно различаются, но при этом четких границ между ними провести невозможно.
В связи с тем, что от качества проекта зависит уровень конкурентоспособности производства, а также сокращение риска отклонения фактических экономических показателей от предусмотренных в проекте,
в последние годы наблюдается тенденция к росту затрат на прединвестиционной стадии. Тем более, что допущенные здесь просчеты неминуемо приводят
к значительным финансовым потерям на последующих стадиях реализации инвестиционного проекта.
1) Прединвестиционная стадия
Первый этап начинается с тщательного анализа проекта и направлен
на проведение комплексной проверки, исследований и получение разрешений. Предварительная разработка очень разнообразна по продолжительности,
и инвестирование на этом этапе сопряжено с наибольшими рисками из-за множества неопределенностей.
Другой важной задачей на этапе подготовки к застройке является получение необходимых разрешений на строительство от местных властей. Застройщики должны получить два разных разрешения: разрешение на использование земли
и разрешение на строительство. В разных юрисдикциях действуют различные правила землепользования, которые регулируют предполагаемое использование земли (например, торговое, промышленное или жилое) и ограничивают физические характеристики зданий и сооружений (высоту, плотность, подъездные пути и т. д.).
Корректировка планов в соответствии с требованиями местных властей может привести к задержке процесса получения разрешения на землепользование на несколько месяцев. Однако процесс получения разрешения на строительство будет относительно быстрым, если планы строительства отвечают определенным стандартам безопасности и соответствуют действующим строительным нормам.
Важно сначала провести тщательный анализ рынка и технико-экономическое обоснование, чтобы полностью понять местный рынок недвижимости
и потенциальные инвестиционные возможности. Другие шаги включают в себя приобретение земли, проведение экологической экспертизы
и землеустроительных работ, разработку планов участка, планов застройки
и планов зданий, подачу заявок на получение различных разрешений
и организацию финансирования строительства.
Предпроектные работы обычно финансируются инвесторами проекта, начальным капиталом или через строительный банковский кредит. Таким образом, инвестиции, сделанные на этапе предварительной разработки, могут принести более высокую прибыль, чем инвестиции, сделанные на более поздних этапах. Получение финансирования строительства в банке - это, как правило, очень сложный процесс, но после его одобрения считается, что проект преодолел значительное препятствие.
2) Строительство
Второй этап девелоперского проекта - это собственно строительство здания или сооружений. После завершения подготовительной работы на этапе девелопмента - получения разрешений и финансирования - риск развития значительно снижается, но не устраняется полностью.
Строительная команда должна внимательно следить за ходом реализации проекта, чтобы обеспечить бесперебойную работу и снизить потенциальные риски превышения стоимости или сроков реализации проекта. Это самый дорогостоящий этап процесса, поэтому крайне важно избежать дорогостоящих ошибок и некачественных работ, которые могут привести к выходу из строя объекта недвижимости или улучшений раньше предполагаемого срока эксплуатации, что повлечет за собой дополнительные расходы в будущем.
Финансирование девелоперского проекта обычно осуществляется
из нескольких источников, включая собственника, внешних инвесторов и кредиты на строительство. Оплата труда строительной бригады производится по факту достижения основных этапов строительства. Инвестиции и кредиты, полученные на этом этапе, дают более низкую прибыль, чем на этапе, предшествующем девелопменту, но более высокую, чем инвестиции в полностью построенные здания или объекты благоустройства.
Кроме того, девелопер может начать составлять планы по продвижению проекта на рынке, предварительной сдаче недвижимости в аренду и найму управляющего для следующего этапа строительства. Окончание этапа строительства наступает после проведения инспекции безопасности готового объекта и получения сертификата о заселении. Это позволяет приступить
к последнему этапу развития: эксплуатации недвижимости.
3) Эксплуатация
После завершения строительства застройщик может либо сдать здание
в аренду и управлять им, либо выставить его на продажу. В случае сдачи здания
в аренду и управления им последним этапом процесса развития недвижимости является эксплуатация, которая также является первым этапом жизни здания. Возможно, проект уже миновал риски, связанные с предварительной разработкой и строительством, но привлечение арендаторов представляет собой еще одну проблему.
На данном этапе инвесторы стремятся вкладывать средства в объекты, достигшие «точки стабилизации» арендных ставок, что обычно происходит при заполняемости на уровне 90 % или выше. Это гарантирует, что доход от аренды, получаемый арендаторами, сможет покрыть операционные расходы объекта. Предварительный лизинг должен быть проведен на этапе строительства, особенно для крупных объектов коммерческой недвижимости, которые требуют наличия якорных арендаторов и достаточного количества бизнес-арендаторов
до завершения строительства, иначе потребуется больше времени и усилий для достижения стабилизации.






1.2 - Особенности оценки эффективности инвестирования
в девелоперский проект
Стоимость проекта определяется совокупностью стоимостей ресурсов проекта, стоимостями и временем выполнения работ проекта. Для строительных проектов определяется стоимость строительства, которая представляет собой часть стоимости проекта, в которую входят денежные средства, необходимые для капитального строительства. Оценка всех затрат по проекту эквивалентна оценке общей стоимости проекта.
Управление стоимостью – это функция, осуществляемая на разных стадиях выполнения проекта, при оценке и контроле стоимости, определении источников финансирования и бюджета проекта в целом, планировании денежных потоков
и прогнозировании прибыли, планировании и управлении затратами и ресурсами.
Задачей управления стоимостью в общем случае является оптимизация стоимости продукции инвестиционно-строительной деятельности на всех фазах ИСП – от предпроектных исследований, применения эффективных технологий, материалов, средств механизации до условий эксплуатации зданий и сооружений с учетом минимальных издержек.
Управление стоимостью проекта включает в себя процессы, необходимые для обеспечения и гарантии того, что проект будет выполнен в рамках утвержденного бюджета. В контексте настоящей главы управление стоимостью и затратами являются тождественными понятиями. Целями системы управления стоимостью (затратами) является разработка политики, процедур и методов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль затрат.
Для принятия решения об инвестировании средств в инвестиционный проект, а также для определения эффекта от использования процессов управления стоимостью необходимо произвести расчет показателей эффективности проекта по одной из существующих методик.
Эффективность инвестиционного проекта – категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников. В связи с этим необходимо оценивать как эффективность проекта в целом, так и эффективность участия в проекте каждого из его участников.
Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и с целью поиска источников финансирования. Она включает социально-экономическую эффективность проекта и коммерческую эффективность проекта.
Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости проекта и заинтересованности в нем всех его участников
и включает эффективность:
- участия предприятий и организаций в проекте;
- инвестирования в проект;
- участия в проекте структур более высокого уровня, в том числе региональную и народнохозяйственную эффективность, а также отраслевую и бюджетную эффективность.
К числу основных принципов оценки эффективности проектов можно отнести следующие:
- рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла;
- моделирование денежных потоков;
- сопоставимость условий сравнения различных проектов;
- принцип положительности и максимума эффекта;
- учет фактора времени;
- учет только предстоящих затрат и поступлений;
- сравнение состояний «с проектом» и «без проекта»;
- учет всех наиболее существенных последствий проекта;
- учет наличия разных участников проекта;
- многоэтапность оценки;
- учет влияния на эффективность проекта потребности в оборотном
капитале;
- учет влияния инфляции и возможности использования при реализации проекта нескольких валют (многовалютность);
- учет влияния неопределенности и риска, сопровождающих реализацию проекта.
Концептуальная схема оценки эффективности инвестиционного проекта представлена на рисунке 1.
Оценка эффективности производится в 2 этапа. На первом этапе производится оценка эффективности проекта в целом. Цель этого этапа – интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвестора. Первоначальным шагом является экспертная оценка общественной значимости проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты.