1.1. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации.
Правовой режим недвижимого имущества занимает центральное ме-сто в системе гражданского права, что предопределено его особой эконо-мической и социальной значимостью. Категория «недвижимость» или «не-движимое имущество» является фундаментальной для целей правового ре-гулирования, поскольку именно от отнесения вещи к недвижимости зави-сит порядок возникновения, перехода, ограничения и прекращения прав на нее, а также особенности совершения сделок. Легальное определение недвижимости закреплено в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) , так согласно п.1 данной статьи «К недвижи-мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз-можно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строи-тельства» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ, от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ), которая формирует систе-мообразующий критерий для классификации вещей .
Недвижимым имуществом признаются (п. 1 ст. 130, ст. ст. 141.2 - 141.4 ГК РФ): 1) земельные участки и участки недр ; 2) здания и сооруже-ния; 3) объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переме-стить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению, есть такая связь или нет, иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 № 2061/99 ). Объект незавершенного строительства относится к недвижимости, если возведен фундамент; 4) воздушные, морские суда, су-да внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистра-ции; 5) жилые и нежилые помещения, машино-места, если их границы опи-саны так, как положено законодательством о кадастровом учете, напри-мер, границы машино-места должны быть указаны на плане и обозначены (как один из вариантов) краской на полу (ч. 6.1, 6.2 ст. 24 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижи-мости» ); 6) иное имущество, которое закон относит к недвижимости, например, предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ). В статье 132 ГК РФ указано: «1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имуще-ственный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и дру-гих сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещ-ных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земель-ные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, про-дукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индиви-дуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммер-ческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие ис-ключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ)».
В статье 133.1 ГК РФ под единым недвижимым комплексом понима-ется: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединен-ных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государствен-ном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право соб-ственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недви-жимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах» (статья введена Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ).
Признаки вытекают из физической, природной сущности недвижи-мости:
Прочная связь с землей - это основной и традиционный критерий, позволяющий отличить недвижимость от движимых вещей. Речь идет о та-кой физической связи, при которой перемещение объекта невозможно без его разрушения, повреждения или изменения функционального назначе-ния. Например, многоквартирный дом не может быть перемещен без его полного уничтожения как инженерной системы и архитектурного объекта. Судебная практика (например, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 ) уточняет, что под «несоразмерным ущербом» понима-ется утрата объектом своих основных потребительских свойств, а не про-сто необходимость значительных финансовых затрат на его демонтаж и перенос .
Несопоставимость ущерба при перемещении, данный признак явля-ется прямым следствием первого. Он имеет оценочный характер и уста-навливается в каждом конкретном случае, однако суды придерживаются позиции, что если объект изначально спроектирован и возведен как стаци-онарный, то его перемещение по умолчанию нанесет несоразмерный ущерб.
Индивидуальная определенность, каждый объект недвижимости яв-ляется уникальным и обладает набором индивидуальных характеристик, позволяющих выделить его из массы однородных вещей. Для здания, со-оружения – это кадастровый номер, адрес, площадь, этажность; для зе-мельного участка – кадастровый номер, местоположение, границы, пло-щадь, категория земель и вид разрешенного использования, этот признак обеспечивает возможность государственной регистрации прав на конкрет-ный объект .
Долговечность и фундаментальность, в отличие от движимых вещей, объекты недвижимости, как правило, создаются на длительный срок (де-сятки и сотни лет), что обуславливает особый порядок их оборота и защи-ты.
Специальные (юридические, целевые) признаки обусловлены право-вым режимом, установленным для определенных видов имущества, кото-рые по своей физической природе являются движимыми, но приравнены к недвижимости в силу их высокой стоимости и сложности оборота:
Необходимость государственной регистрации прав - это важный юридический признак, объединяющий все виды недвижимости. В соответ-ствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государствен-ной регистрации недвижимости» права, ограничения, обременения на не-движимое имущество подлежат обязательной государственной регистра-ции в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Именно факт внесения записи в ЕГРН является доказательством существования за-регистрированного права. Для воздушных, морских судов и космических объектов действуют специальные реестры (например, Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ), но правовые последствия реги-страции аналогичны .
С 1 марта 2013 года в России действует правило, согласно которому регистрируется только переход права собственности на недвижимость по договору, а сам договор купли-продажи не регистрируется, это произо-шло из-за вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского ко-декса Российской Федерации» . Договор купли-продажи недвижимости считается заключённым с момента его подписания. При этом в определён-ных случаях и иные действия с недвижимостью (залог, долгосрочная аренда и прочие ограничения) по-прежнему подлежат регистрации в Ро-среестре .
Высокая экономическая ценность и социальная значимость, недви-жимость является основой для проживания, ведения бизнеса, сельского хо-зяйства, а потому обладает значительной стоимостью и требует повышен-ной стабильности оборота и защиты прав добросовестных приобретате-лей.
Особого внимания заслуживает такой современный и сложный объ-ект, как предприятие. В силу п.1 ст. 132 ГК РФ: «Предприятием как объек-том прав признается имущественный комплекс, используемый для осу-ществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Таким образом, предприятие признается недвижимостью, но представляет собой не единый физический объект, а имущественный комплекс, используемый для осу-ществления предпринимательской деятельности. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участ-ки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, пра-ва требования, долги, а также права на средства индивидуализации (фир-менное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права. Итак, предприятие – это единственный вид недвижимости, который вклю-чает в себя не только недвижимые, но и движимые вещи, а также имуще-ственные права и обязанности.
Классификация недвижимого имущества имеет важное теоретическое и практическое значение, поскольку от вида недвижимости может зависеть специфика правового регулирования, виды недвижимости можно выделять по различным основаниям .
По природе происхождения и связи с землей: 1) недвижимость в силу природных свойств (естественная), т.е. земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) недвижимость в силу закона (искус-ственная, созданная трудом человека), т.е. объекты, прочно связанные с землей: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иные объекты, приравненные к недвижимости законом: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты .
По характеру потребления и функциональному назначению: недви-жимость, используемая для проживания (жилой фонд): жилые дома, квар-тиры, комнаты, иные жилые помещения; недвижимость, используемая в коммерческих и производственных целях (нежилой фонд): офисные, тор-говые, складские здания, промышленные сооружения, объекты инфра-структуры; недвижимость общего пользования: автомобильные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие объекты, использование которых не ограничено кругом определенных лиц; недвижимость ком-плексного назначения: предприятия, торгово-развлекательные центры, многофункциональные комплексы.
По степени готовности к эксплуатации: готовые объекты недвижимо-сти: введенные в эксплуатацию здания и сооружения. Объекты незавер-шенного строительства: объекты, по которым работы приостановлены или прекращены, но не доведены до конца. Они также признаются недвижимо-стью (п. 1 ст. 130 ГК РФ) и являются самостоятельными объектами граж-данских прав, что подтверждается судебной практикой и необходимостью их кадастрового учета .
По происхождению вещных прав: недвижимость, являющаяся объек-том частной собственности (граждан и юридических лиц); недвижимость, являющаяся объектом публичной собственности (Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований) .
Отдельную категорию составляют жилые и нежилые помещения. По-нятие «помещение» является производным от понятия «здание, сооруже-ние». Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания граж-дан и отвечающее установленным санитарным, техническим и иным требо-ваниям (ст. 15 Жилищного кодекса РФ ). Нежилое помещение – это поме-щение, не предназначенное для проживания граждан и используемое для производственной, торговой, складской и иной деятельности. Законода-тель признает помещения (как жилые, так и нежилые) самостоятельными объектами недвижимости, что позволяет им быть предметом различных сделок (купли-продажи, аренды, залога) независимо от здания, в котором они расположены, при условии их кадастрового учета. Согласно п.3 ст.15 ЖК РФ: «3. Порядок признания помещения жилым помещением и требо-вания, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартир-ном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правитель-ством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, дру-гими федеральными законами (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 01.12.2014 № 419-ФЗ, от 29.12.2017 № 462-ФЗ) .
Итак, понятие недвижимости в российском праве сочетает в себе как традиционные, основанные на физических свойствах критерии, так и со-временные, основанные на целесообразности и необходимости обеспече-ния устойчивости оборота дорогостоящего имущества. Многообразие ви-дов недвижимого имущества и их правовых режимов требует от участни-ков гражданского оборота и правоприменителей точной квалификации объекта, поскольку именно от этого зависит применение всего комплекса гражданско-правовых норм, регулирующих возникновение, осуществле-ние и прекращение права собственности.
- Курсовая работа
- Дипломная работа
- Контрольная работа
- Реферат
- Отчет по практике
- Магистерская работа
- Статья
- Эссе
- Научно-исследовательская работа
- Доклад
- Глава диплома
- Ответы на билеты
- Презентация
- Чертёж
- Диаграммы, таблицы
- ВАК
- Перевод
- Бизнес план
- Научная статья
- Рецензия
- Лабораторная работа
- Решение задач
- Диссертация
- Доработка заказа клиента
- Аспирантский реферат
- Монография
- ВКР
- Дипломная работа MBA
- Компьютерный набор текста
- Речь к диплому
- Тезисный план
