Земельно-имущественные отношения

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность. Инвентаризация территорий это часть кадастровых работ, целью которых является определение местоположения и принадлежности земельных участков, установление их площади, состава и функционального назначения, а также при необходимости проведение проверки характеристик строений, расположенных на этих участках.
Инвентаризацию земель выполняют на основании обращения владельца недвижимости (землевладения), обладателя других прав в отношении недвижимого имущества, лица, притязающего на получение прав в отношении недвижимого имущества, организации, выполняющей оценку и продажу недвижимого имущества, обращенного в доход государства, заказчика строительства, застройщика, товарищества собственников многоквартирного жилого дома, организации граждан-застройщиков в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся на территории регистрационного округа и за счет средств заявителей.
На основании результатов проведения инвентаризации земель составляется землеустроительное дело, устанавливаются неиспользуемые, нерационально используемые или используемые не по назначению или не в соответствии с разрешенными видами использования земли.
Кроме того, инвентаризация проводится в рамках работ по мониторингу земель и ее данные могут использоваться для планирования отчисления земельного налога в бюджет и таким образом формирования бюджета населенного пункта или муниципального образования.
В состав работ по инвентаризации земель входят работы по установлению границ и площадей земельных участков, собственников и ограничений в использовании, обременений и смежеств.
В состав работ по инвентаризации земель входят кроме прочих также геодезические работы.
Геодезические работы по обеспечению инвентаризации территорий являются наиболее важной и весомой частью работ.
В ходе геодезических работ по инвентаризации устанавливаются (закрепляются, восстанавливаются) границы участков и координируются поворотные их точки, уточняется ситуация (сооружения, здания, рельеф, зеленые насаждения и др.), координируются точки изгибов домов, строений и сооружений, находящихся на участке, определяются внешние и внутренние размеры сооружений, определяются площади участка и сооружений (зданий).
Поэтому геодезические работы являют собой наиболее важной частью инвентаризации земель и от их точности зависит точность и актуальность сведений о территории.
В данной работе рассмотрен вопрос проведения инвентаризации земель в Шунгенском сельском поселении Костромского муниципального района Костромской области.
Цель работы – выявление возможных ошибок геодезических работ при выполнении инвентаризации земель населенных пунктов и обоснование рекомендаций по их устранению.
Задачами работы являются:
1) Анализ теории и практики проведения работ по инвентаризации земель населенных пунктов;
2) Анализ природных, географических и экономических условий района проектируемых работ;
3) Обоснование состава и методик проведения инвентаризации земель в Шунгенском сельском поселении Костромского муниципального района Костромской области;
4) Выявление и установление причин возникновения геодезических ошибок;
5) Обоснование рекомендаций по повышению точности геодезических работ.
Объектом исследования являются земли в Шунгенском сельском поселении Костромского муниципального района Костромской области.
Предметом исследования являются работы по инвентаризации земель населенных пунктов.
Методы исследования. В целях достижения вышеуказанной цели были использованы традиционные положения диалектического способа научного познания, метод логического анализа и синтеза, системный метод, нормативно-логический анализ, метод прогнозирования.
Теоретическая основа исследования включает в себя труды и отечественных ученых в сфере кадастровых отношений, геодезии, конституционного, земельного, гражданского права, сравнительного правоведения.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех разделов, заключения и списка литературы из 20 источников. Общий объем работы составляет 60 страниц машинописного текста.
Практическая значимость исследования: результаты работы могут быть использованы в практике кадастрового инженера.

 
1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ВЫПОЛНЕНИЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКИХ РАБОТ ПРИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИИ, ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

1.1 Сущность и основные понятия инвентаризации земель

Инвентаризация проводится в рамках выполнения землеустроительных работ. Целью проведения инвентаризация земель в соответствие со статьей 13 Федерального закона «О землеустройстве» [4, ст. 13] является: уточнение или установление местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.
В соответствие с [10] текущая инвентаризация земельного участка домовладения ведется в целях выявления происшедших изменений и отражения их в технических паспортах.
Инвентаризация являет собой комплекс работ направленных на установление наличия, состава и оценки фактического состояния земельных участков и объектов недвижимости, выполненных на определенную дату.
Таким образом, инвентаризация проводится и для земельных участков и для объектов недвижимого имущества.
Основными задачами инвентаризации земель являются [22]:
- выявление всех землевладельцев (землепользователей) участков с обязательной фиксацией сложившихся границ занимаемых земель и их площадей;
- обнаружение неиспользуемых и нерационально используемых земель и принятие по ним решений;
- определение границ землепользований, вынос и закрепление их на местности.
Цель и задачи инвентаризации земель приведены на рисунке 1.

Рисунок 1 - Цель и задачи инвентаризации земель

Инвентаризация земель выполняется на основании решений Правительства РФ, органов государственной власти, органов местного самоуправления или непосредственно по запросу правообладателей земельных участков.
Инвентаризация земель может производиться как для отдельного участка, так и группы землевладений, а также полностью населенного пункта, района, региона.
В результате проведения инвентаризации земель должен быть получен фактический план установленных границ землевладений и землепользований, а также комплект документации с достоверно установленными сведениями об использовании земли, владельцах, правовом статусе, обременениях и ограничениях в использовании и др.
В ходе инвентаризации земель может также проводиться инвентаризация объектов недвижимости, которые расположены на этих участках. Как правило, в инвентаризации объектов недвижимости участвуют работники бюро технической инвентаризации, которые используют материалы инвентаризации земель, т.е. план границ земельного участка, его кадастровый номер, площадь, сведения о владельцах и правовом статусе, доставляют описание объекта недвижимости, размещенного на земельном участке. Нормы инвентаризации объектов недвижимости в данной работе не рассматриваются.
Инвентаризация земель может проводиться с целью перераспределения земель под объекты промышленности, сельского хозяйства, перераспределении собственности и т.д.
Кроме того, инвентаризация земель выполняется для определения ставки налогообложения.
В целом, инвентаризация земель предназначена для регулирования земельных отношений и является составной частью землеустроительных работ и земельного кадастра (рисунок 2).

Рисунок 2 - Структура земельно-кадастровых и землеустроительных работ

В связи с этим потребителями результатов работ по инвентаризации земель являются Минэкономразвития, Росреестр, государственные и местные органы власти.
Как уже указывалось ранее, при выполнении инвентаризации земель производится комплекс работ по уточнению или установлению границ административных районов, населенных пунктов, местоположения земельных участков, их юридических и фактически сложившихся границ (без закрепления на местности), линейных размеров и площадей, правового статуса земельных участков, по выявлению неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению земельных участков, получению других необходимых характеристик земель, отображаемых в документах государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на землю, а также других сведений, нужны для принятия органами государственной власти и органами местного самоуправления решений об управлении земельными ресурсами, решения спорных вопросов по границам и площадям земельных участков.
Инвентаризация земель подразделяется на полную и целевую.
Полная инвентаризация земель проводится на всей территории РФ и на землях всех категорий, независимо от форм собственности на землю, в соответствие с соответствующими Постановлениями о необходимости проведения инвентаризации.
Целевая инвентаризация земель осуществляется в пределах территорий субъектов РФ, административных районов и других муниципальных образований, на землях отдельных категорий, в особых зонах, где есть угроза развития негативных для земель процессов, как в отношении целых групп земельных участков (кадастровых кварталов, кадастровых районов) или на отдельных земельных участках.
При этом при проведении целевой инвентаризации возможно выполнение не всего комплекса работ, а только конкретных, по характеристикам которых необходимы уточнения.
Как уже упоминалось ранее (см. п. 1.1 данной работы) инвентаризация земель проводится с учетом положений ФЗ № 78-ФЗ [4]. Методики производства работ при этом должны соответствовать документу [13].
1.2 Правовая основа инвентаризации и межевания территорий

Инвентаризация земель является одним из мероприятий, выполняемых при проведении землеустройства.
Законодательная база проведения землеустройства содержится в Федеральном законе «О землеустройстве» [4].
Общие нормы порядка выделения и изъятия участков, государственного контроля над использованием земель, регулирования земельных ресурсов, а также компетенцию органов управления устанавливает Земельный кодекс РФ [3].
Поскольку в процессе инвентаризации земель создается основа для ведения Государственного земельного кадастра, то следует учитывать требования нормативно-правовых актов кадастра.
В настоящее время ведение кадастра недвижимости осуществляется на основе следующих законов и нормативных актов [4, 5, 7-12] (рис.3).
В настоящее время нормативно-правовых актов, регламентирующих непосредственно инвентаризацию земель населенных пунктов в стране нет. В связи с этим все вопросы по нормированию и проведению инвентаризации земель учитываются в нормативно-правовых актах потребителей инвентаризации, а точнее в кадастре и в землеустройстве.
Поскольку при инвентаризации земель устанавливаются границы землепользований и их площади, то эти работы проводятся в соответствии с требованиями нормативных документов к межеванию земель, а именно Земельного [3] и Градостроительного [1] кодексов РФ, Положения о проведении территориального землеустройства, Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, инструкции и методических рекомендаций по межеванию земель [14-15] и других нормативно-технических документов.


Законодательство РФ в сфере инвентаризации земель
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
Кодексы Федеральные законы Постановления правительства Приказы Минэкономразвития Другие
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
ЗК РФ;
ГрК РФ «О землеустройстве»;
«О кадастровой деятельности» «Об утверждении положения о контроле над проведением землеустройства»; «Об утверждении положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства» и др. «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности»;
Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» и др. отраслевые и межведомственные нормативные акты
Рисунок 3 – Законодательство в сфере инвентаризации земель

Земельно-правовые документы и материалы при установлении границ земельных участков включают:
 материалы (юридическое дело) по изъятию и предоставлению земельных участков юридическому или физическому лицу;
 выписки из решений, постановлений, распоряжений соответствующих органов, на основании которых земельный участок дан в собственность или пользование;
 документы на право собственности на строение или косвенно подтверждающие правомерность владения (пользования) земельным участком по целевому назначению;
 топографические карты М 1:25000 – 1: 10000, планы М 1: 5000 – 1: 500 и фотопланы (на жесткой основе) последнего срока обновления;
 планы рубежей земельных участков и проектные чертежи размещения объектов;
 информацию о наличии пунктов опорной геодезической сети, межевых сетей сгущения и съемочного обоснования; сохранившиеся геодезические данные по окружным границам земельных участков, а также данные привязки точек окружных границ; информацию о границах населенных пунктов [15].
Если имеются материалы по отводу земельных участков, то устанавливается соответствие расположения границ по документам их фактическому положению в натуре, скрупулезно распознаются точки поворота границ земельного участка, устанавливается наличие и состояние сохранившихся межевых знаков, пунктов геодезической сети и сети сгущения [26].
Межевание выполняется по утвержденным правилам и положениям по выполнению геодезических работ. Особенности производства работ по межеванию сведены в инструкцию [14].
Перечисленными законодательными и нормативными документами регламентируются перечень основных работ, их объемы, допустимые и граничные характеристики, порядок ведения и согласования. Так как инвентаризация земель является междисциплинарным направлением, к нему применяются нормативные и законодательные акты как топографо-геодезических работ (которые входят в состав межевания, инвентаризации), так и кадастра недвижимости (который является потребителем работ инвентаризации).
Так как в процессе инвентаризации земель осуществляется инвентаризация объектов недвижимости, расположенных на участках, то к этим работам применяются нормы законодательства по инвентаризации объектов недвижимости [10].

1.3 Субъекты и объекты права собственности на землю

Государственная регистрация земельных участков состоит в регистрации прав и в кадастровом учете.
Законодательную основу государственной регистрации земельных участков составляет Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ [2], Земельный кодекс РФ [3] и ФЗ «О регистрации недвижимости» [6].
Перечисленные законодательные акты регулируют имущественные права, порядок передачи от одного собственника другому имущественных прав, порядок перевода земель из одной категории в другую, порядок и возможности использования земель по категориям, а также порядок учета и контроля всех действий и операций с объектами недвижимости.
Кроме того, государственная регистрация недвижимости осуществляется с учетом иных законодательных и нормативных актов, не только федеральных, но и субъектов РФ.
На рисунке 4 представлена информация о случаях, когда необходима государственная регистрация прав на землю.
Исходя из приведенной информации, государственная регистрация прав осуществляется при любых сделках с недвижимостью, при создании нового объекта недвижимости (выдел, раздел, объединение и пр.).
Кроме того, регистрируются не только права, но и ограничения и обременения на земельный участок.