Предварительный договор

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Предварительное соглашение, без сомнения, относится к категории организационных договоров. Это создает взаимные обязательства сторон по заключению основного договора недвижимости в будущем. Поскольку предварительное соглашение создает конкретное обязательство, связанное с добровольно принятым сторонами ограничением свободы договора, при его выполнении часто возникают конфликты, решение которых сложно для правоохранительной практики.
Существует противоречивое мнение по поводу определения предварительного контракта. Некоторые ученые считают, что это отдельный договор, поскольку он содержит особую юридическую структуру, в то время как другие ученые, наоборот, определяют его как часть или этап основного договора. Это связано с тем, что на практике часто существует сочетание основного и предварительного контракта. Таким образом, предварительное соглашение обычно является двусторонним соглашением организационного характера, в соответствии с которым обе стороны обязаны заключить базовое соглашение. Особенность предварительного соглашения заключается в том, что из него вытекают не обязательства, а юридические последствия, а именно связанность каждой контрагенты. Следует также отметить разницу между предварительным соглашением и рамочным соглашением, которая заключается в том, что рамочное соглашение устанавливает определенные общие права и обязанности сторон, участвующих в сделке, а предварительное соглашение налагает на стороны только обязательство заключить основное соглашение в будущем. Важно также, чтобы условия рамочного соглашения не были окончательными, их уточнение устанавливается сторонами на основе отдельных соглашений, которые должны быть оформлены в виде дополнительных соглашений к рамочному соглашению. В этом отношении тема этой работы является актуальной.
Степень разработанности темы исследования. Вопросы заключения предварительного договора, исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора, защиты прав, возникающих на его основе, изучались российскими дореволюционными учеными, советскими и постсоветскими российскими учеными: Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, Г.Ф. Шершеневичем, М.М. Агарковым, И.Б. Новицким, Е.А. Сухановым, М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, К.И. Скловским, В.А. Беловым, А.Г. Карапетовым и др.
Настоящее исследование направлено на формулирование новых научных положений, касающихся правоотношений, возникающих в процессе заключения предварительного договора.
Цель исследования – изучить и проанализировать предварительный договор современном гражданском праве Российской Федерации.
Задачи исследования:
изучить понятие, значение, функции и сфера применения предварительного договора;
рассмотреть правовую природу предварительного договора: место предварительного договора в системе гражданско-правовых договоров, отношения, регулируемые предварительным договором, основные признаки;
выявить структуру предварительного договора, субъекты, содержание и форма договора;
проанализировать правовую природу отношений, вытекающих из предварительного договора;
рассмотреть правоотношения, вытекающие из предварительного договора и основной договор как юридический факт;
изучить требование о понуждении заключить основной договор;
совершить анализ возмещения убытков за нарушение обязательства заключить договор;
проанализировать задаток и иной обеспечительный платеж по предварительному договору.
Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся по поводу регулирования института предварительного договора.
Предмет исследования – договор в современном гражданском праве Российской Федерации.
Диалектико-материалистический метод познания позволил исследовать особенности правоотношений, складывающихся при заключении предварительного договора, в неразрывном единстве с иными правовыми явлениями, в частности институтом реальных договоров. Технико-юридический метод позволил обосновать вывод о возможности заключения предварительного договора о заключении в будущем реального договора.. Методы анализа и синтеза дали возможность обосновать тезисы о правовой природе оферты в рамках конструкции предварительного договора.
Эмпирическую базу исследования составили результаты обобщения, анализа судебной практики, электронные ресурсы удаленного доступа, а также материалы, полученные во время прохождения преддипломной практики .
Структура работы: введение, три главы, заключение и список использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной (иной юридической) практики и специальной литературы.


 
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1.1. Понятие, значение, функции и сфера применения предварительного договора

Наделение граждан и организаций свободой предпринимательской деятельности, закрепление в отечественном гражданском законодательстве принципа свободы договора обусловливает значительное расширение сферы применения гражданско-правового договора как правовой формы, которая является наиболее адекватной свободным рыночным отношениям. В период реформирования экономики, развития частной инициативы, отказа от регулирования гражданских правоотношений императивными методами, договор стал представлять собой не только основное, но и едва ли неединственное средство, с помощью которого участники гражданских правоотношений могут упорядочить и регламентировать свою деятельность. Отказ от волевых основ регулирования гражданских правоотношений позволил их субъектам заключать договоры, учитывая только свою волю и интересы. Заключение договора сегодня осуществляется сторонами автономно, они свободны в определении и условий своей договоренности .
На сегодняшний день в юридической науке договор необходим в качестве основного инструмента, используемого в гражданского права. Гражданские правоотношения основаны именно на заключении договора в той или иной форме, поскольку передача товара, недвижимости, и прочих гражданско-правовых объектов между участниками этих отношений происходит посредством заключения договора. Договорное право направлено на фиксирование и регулирование отношений между сторонами, принимающих непосредственное участие в них, поскольку в данных правоотношениях важное место занимает элемент передачи материальных ценностей. Стороны вправе заключить любой договор, где указаны элементы иных договоров.
По общему правилу никто не может побудить их к заключению договора. В то же время общественные интересы обусловили необходимость конструирования такого договора, как предварительный договор. В этом случае участники гражданских отношений своим соглашением могут ограничить свою свободу на заключение договора, заключив так называемый предварительный договор, как это предусмотрено ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Исходя из содержания данной статьи, предварительный договор является обязательством для сторон о заключении в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором .
Анализ указанной нормы дает нам основания сделать вывод о том, что предварительный договор характеризуется как взаимный (двусторонний) и имеющий консенсуальную и безвозмездную природу. Анализируя соответствующую норму ст. 429 ГК РФ, можно попытаться определить круг существенных признаков, присущих предварительному договору, вместе со всеми признаками договора, которые ему также свойственны, и позволяют отделить указанное правовое явление среди подобных, то есть из всех гражданско-правовых договоров. Во-первых, этот договор направлен на заключение его сторонами в будущем определенного договора (основного). Из этого признака вытекает то, что единственная обязанность, которую порождает для сторон предварительный договор, является обязанность по заключению основного договора. Во-вторых, основной договор должен быть заключен на условиях, определенных в предварительном договоре. Характерно, что перечисленные признаки должны присутствовать одновременно, поскольку тот или иной договор, обладающий лишь одним из перечисленных признаков, нельзя назвать предварительным .
Предварительный договор выполняет две самостоятельные функции:
1) организует договорные связи;
2) защищает расходы, необходимость в которых может возникнуть до заключения основного договора (напр., производственные затраты на наладку оборудования и т.п.) .
Что касается вопросов сферы применения предварительного договора, то при его решении необходимо исходить, прежде всего, из того, что единственная обязанность, которую порождает предварительный договор для его сторон, является обязанность заключить основной договор в будущем. Таким образом, предварительный договор не порождает каких имущественных прав и обязанностей и направлен на урегулирование и организацию самого процесса заключения основного договора. Основная цель предварительного договора – «связать стороны определенными правовыми связями, которые в дальнейшем должны привести к заключению основного договора» .
Исходя из изложенного, вполне обоснована мысль о том, что необходимость установления таких правовых связей возникает, прежде всего, в тех случаях, когда стороны по каким-либо обстоятельствам не имеют возможности заключить основной договор в данный момент. В первую очередь это касается предварительных договоров о заключении в будущем реальных договоров. На момент достижения сторонами согласия относительно заключения договора, которым предусмотрена фактическая передача вещей, заключение такого договора может оказаться невозможным из-за отсутствия в данный момент вещей, которые должны быть переданы .
Предварительный договор способствует установлению правовых связей участников договорных обязательств ещё до заключения основного договора. При этом, не требуя немедленного исполнения (к примеру, внесения суммы оплаты при заключении). В противном случае, данный договор уже будет признаваться основным. Предварительные договоры отличаются своим разнообразием. Разновидность обуславливается тем, какой основной договор будет заключен в будущем. Исходя из этого, предварительные договоры могут быть: купли-продажи, аренды, поставки, контрактации, подряда и т.д. Особенностью предварительного договора является то, что он образует самостоятельное обязательство, не являющееся приложением к основному договору. Важно учитывать, что наличие у сторон возможности исполнения основного обязательства без заключения основного договора не повлечет его недействительность. Стороны не просто подписывают письмо о намерениях. В результате переговоров и достижении согласия по всем существенным условиям, они прямо указывают на обязанность заключения основного договора.
Предварительный договор не может заключаться для реальных договоров, то есть, считается заключенным с момента передачи имущества. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор обычно заключается тогда, когда стороны готовы установить между собой некую правовую связь, но при этом отсутствуют те или иные формальные основания для заключения основного договора.
Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.
Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать, как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.
В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.
Форма предварительного договора такая же, как и для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме. В сфере оборота недвижимости очень часто встречаются предварительные договоры купли-продажи квартиры, комнаты, жилого дома. Одна из проблем, возникающая в рамках указанных правоотношений, касается квалификации заключенного договора. В свое время Высший арбитражный суд РФ определил свою позицию по поводу разграничения предварительного договора и договора по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указывалось, что «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате». Эта позиция подтверждена в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 49). Дополнительно было указано, что в этом случае правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются. По сути устанавливается квалификационный признак договора купл-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате это внесение аванса за объект недвижимости в размере его стоимости или большей ее части. На практике, в том числе в рамках нотариальной деятельности, повсеместно заключается предварительный договор не только с условием авансового платежа, но и с условием внесения задатка.
Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.