Динамика развития рынка недвижимости в современной рыночной экономики

Введение

Рынок недвижимости представляет собой сложный и многогранный сектор экономики любой страны. Многообразие объектов недвижимости, их целевое назначение, количественные и качественные характеристики, способы приобретения, а также многофункциональный субъектный состав определили особые взаимоотношения внутри рынка недвижимости, при непосредственном участии государства как главного заказчика создания открытых и прозрачных схем взаимодействия по созданию, обороту прав и управлению (эксплуатации) объектов, перемещение которых без ущерба невозможно.
В разрезе нашего исследования научный интерес направлен на современные тенденции развития рынка недвижимости.
Современные экономические и политические процессы, произошедшие в 2022 году и в настоящее время, приводят к изменению принципов и механизмов функционирования всех элементов социально-экономической системы государства. Одной из ключевых составляющих социально-экономической сферы является рынок недвижимости. В начале 2022 г. этот рынок пережил значительный шок после шока в 2020-2021 гг., и его последствия будут ощущаться в течение продолжительного времени, отражаясь на спросе и качестве предложения.
В настоящее время рынок недвижимости в России является одним из наиболее динамично развивающихся рынков. Тем не менее, на рынке недвижимости сохраняются некоторые проблемы, которые затрудняют его развитие. Одной из основных проблем является недостаток жилья в ряде регионов страны. Также в последние годы наблюдается рост цен на недвижимость, что делает ее доступность для многих людей весьма проблематичной.
В связи с этим, актуальность исследования тенденций и динамики развития российского (московского) рынка недвижимости очевидна. Изучение этой темы позволит определить основные факторы, влияющие на рынок недвижимости, выявить его сильные и слабые стороны, а также разработать рекомендации по повышению его эффективности.
Цель работы – провести анализ динамики развития рынка недвижимости в современной рыночной экономике.
Для достижения цели определены следующие задачи работы:
– охарактеризовать понятие и сущность рынка недвижимости;
– выявить факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости;
– определить и дать характеристику основных участников рынка недвижимости;
– изучить общие тенденции развития рынка недвижимости;
– провести анализ спроса и предложения на рынке недвижимости;
– проанализировать влияние экономических факторов на рынок недвижимости;
Объект исследования – российский рынок недвижимости.
Предмет исследования – тенденции и динамика развития современного рынка недвижимости.
Методы исследования. В процессе исследования применялись следующие общенаучные методы исследования: анализ литературы для обоснования теоретических и практических направлений исследования, обобщение, описание, систематизация, диалектический метод, метод индукции и дедукции.
Теоретическую основу исследования составляют работы ученых-специалистов, изучающих экономику и рынок недвижимости, таких как: В. Н. Бердникова, Н. А. Волнов, К. Е. Волохова, А. В. Горбачев, О. А. Дмитраш, Д. А. Дорожкин, В. В. Дядева, Л. Р. Загитова, М. А. Котляров, А. А. Краснянская, М. А. Кужелев, А. А. Куприянов, Н. В. Летяева, А. С. Некрасова, И. В. Новоселова и др.
Эмпирическую основу исследования составили данные официальных сайтов Центрального банка РФ, Федеральной службы государственной статистки, РИА Новости недвижимость.
Структура работы включает в себя введение, где обосновывается актуальность выбранной темы исследования и обозначается его предмет и объект, выделяются задачи, две главы, заключение, в котором подводятся итоги исследования, список использованных источников и приложения.
1 Теоретические основы рынка недвижимости
1.1 Понятие и сущность рынка недвижимости
В повседневной жизни мы часто сталкиваемся с такими понятиями, как «недвижимость» и «недвижимое имущество». Развитие рыночных отношений привело к повышенной важности сделок, связанных с недвижимостью, активно проводимых на соответствующем рынке в нашей стране.
Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
– предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.:
– жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;
– земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;
– реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
– финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
– товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;
– капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
– средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные) [28, с. 198].
К особенностям недвижимости как товара относят:
– невозможность переместить объект недвижимости в пространстве, таким образом, ограничивает возможности совершения сделки в рамках регионального рынка;
– сделки на рынке недвижимости обладают характеристикой неповторимости, поскольку каждый объект уникален в силу комбинации множественных индивидуальных характеристик, абсолютные аналоги которым отсутствуют, что ведет к особенности каждой сделки;
– подлинная долговечность объекта, гарантирующая его постоянное присутствие на рынке как неотъемлемой составляющей предложения (срытого или явного) на рынке недвижимости, что позволяет ей устойчиво существовать в условиях любых изменений рыночной конъюнктуры, не ограничивая срок действия.
– ограниченное количество земельных ресурсов, а также длительное время, затрачиваемое на внесение улучшений, приводят к сравнительно небольшой эластичности предложения земли на рынке недвижимости, что, в свою очередь, отражается формировании ее рыночной цены;
– сложно устроенный объект, предоставляющий собой множество различных физических и юридических качеств, на фоне запутанности рыночных механизмов заставляет тех, кто вступает в коммерческие операции с недвижимостью, брать на себя значительные издержки для того, чтобы должным образом подготовиться к сделке и осуществить её;
– сложные рыночные процессы, характеризующиеся трудностями в получении информации о недвижимости, делают более трудоемкими задачи, связанные с определением, а также проверкой и урегулированием прав, оформлением сделок купли-продажи, организацией платежных операций между продавцами и покупателями, что обуславливает необходимость привлечения услуг посредников.
Сектор рынка недвижимости в рамках национальной экономической системы объединяет в себе разнообразные объекты недвижимости, экономические субъекты, вовлечённые в рыночные процессы, а также механизмы управления данным рынком. Процессы на данном рынке включают создание, использование и перераспределение объектов недвижимости, к тому же подразумевают наличие инфраструктуры, обеспечивающей надлежащее функционирование всей системы [33, с. 187].
Термин «рынок недвижимости», по мнению А. В. Филатовой и В. Е. Уницаева, охватывает взаимосвязанные вопросы, касающиеся операций с объектами недвижимости, в числе которых покупка, продажа, ипотечные соглашения, аренда и прочие подобные сделки [34, с. 94].
Рынок недвижимости представляет собой комплекс четко определенных механизмов, функционирующих в целях передачи прав собственности и интересов, связанных с ним, между сторонами. Кроме того, эти механизмы участвуют в распределении территорий посредством конкуренции разных путей использования земли и, безусловно, в процессе установки ценового уровня на рынке [17, с. 59].
Структура рынка включает:
– субъекты рынка;
– процессы функционирования рынка;
– механизмы (инфраструктуру) рынка;
– объекты недвижимости [33, с. 188].
Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.
Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичным считается жилье, которое куплено напрямую у компании застройщика. Вторичный рынок, в свою очередь, представляет собой рынок недвижимости, где покупаются, обмениваются, продаются дома и квартиры. Данная недвижимость не новая, а уже была в использовании. Чаще всего вторичный рынок, по сравнению с первичным, имеет больше предложений [14, с. 145].
Рынок недвижимости значительно отличается от других типов рынков. К основным его особенностям относятся:
1) неподвижность и высокая уникальность объектов;
2) спрос изменчив и сильно влияет на цены недвижимости;
3) неэластичное предложение;
4) низкий контроль над ценами;
5) вступление на рынок затруднено, из-за высокого порогового значения капитала;
6) необходимость государственной регистрации сделок [11, с. 296].
Варьируясь по всей России, рынок недвижимости демонстрирует свою неоднородность и несбалансированность. Тенденции можно разделить по категориям: тренды в макрорегионах, недвижимость (элитное и «обычное» жилье, новостройки и вторичный рынок, жилые и нежилые здания), тенденции спроса, предложения и цен.
В настоящее время рынок недвижимости оказался под ударом мощного экономического потрясения, обусловленного мировыми переменами в политической арене. К серьёзным элементам, предопределяющим способность покупки недвижимости у частных лиц и юридических структур, относят наличный доход, привлекательность вложений, уровень защищенности инвестиций, стабильность национальной валюты и предположения относительно инфляции. С учетом современных тенденций и рыночных сил, а также потенциальных последствий принимаемых решений, на российском рынке недвижимости принятие обдуманных финансовых решений – будь то покупка личного жилья или коммерческой недвижимости – становится предметом анализа актуальных тенденций на рынке недвижимости в России [35, с. 3].
Рынок недвижимости является одним из наиболее важных и развивающихся секторов экономики РФ. Оценка роли изучаемого рынка в экономике РФ связана не только с его значимостью для строительной отрасли, но и с его влиянием на другие секторы экономики. Например, развитие рынка недвижимости может приводить к росту объемов производства и продажи строительных материалов, а также увеличению потребления энергоресурсов. Кроме того, высокий спрос на жилую и коммерческую недвижимость может стимулировать развитие смежных отраслей, таких как транспорт, торговля и услуги [39].
Несмотря на значимость рынка недвижимости для экономики РФ, он подвержен различным рискам и вызовам. Например, изменения в экономической и политической обстановке, а также влияние мировых трендов могут существенно корректировать спрос на недвижимость и цены на нее. Кроме того, проблемы в сфере строительства и инфраструктуры могут привести к задержкам сдачи объектов недвижимости, что негативно отразится на рынке.
На современном этапе современности рыночные отношения в сфере недвижимости вступают в новую фазу своего развития, устанавливая новы ориентиры для существования, и намечают стратегические цели и практические задачи. Они должны гармонично соответствовать и адаптироваться к макроэкономической и внутренней среде рыночных отношений.
Риски являются неотъемлемой частью любого рынка, включая рынок недвижимости, особенно в контексте нынешней ситуации с санкционным давлением. В настоящее время особо актуальным становится задача выявления и классификации существующих на данном рынке рисков и обнаружения новых, ещё не известных ранее угроз системе. Сложная природа недвижимости обусловлена не только юридической и экономической характеристиками каждого объекта, но и его физическими аспектами. К тому же, уникальность и индивидуальность – это свойства, характерные для всех объектов недвижимости, и они оказываются сильно зависимыми от текущих условий регионального развития [15, с. 198].
Изучение динамики рынка недвижимости в течение 2022-2023 годов привлекает внимание исследователей как отечественных, так и зарубежных. Несмотря на то, что обстановка имеет схожие черты с событиями 2014-2015 годов, существует ряд существенных различий, которые необходимо принять во внимание при изучении текущих тенденций в сегменте рынка недвижимости.