Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств

Введение

Актуальность исследования. Концепция ипотеки зародилась в ранних цивилизациях. «Залогодатель» заключал соглашение с залогодержателем; сделка представляла собой обмен имуществом с обязательством погашения со временем. Залог считался бы «недействительным», если бы сторона-заемщик не смогла выполнить условия сделки. Происхождение ипотеки можно даже проследить до талмудических писаний, которые затем были модернизированы греческой и Римской империями. Концепция обмена долгосрочного залога на имущество возникла в морском праве, цивилизациях Европы и ранней Америки.
Россия обладает огромными ресурсами, которые могут служить надежной основой для инвестиций, способствующих экономическому развитию. Концепция ипотеки не нова для России; его корни уходят в дореволюционные времена.
После перерыва в советскую эпоху ипотека сейчас переживает возрождение, о чем свидетельствует ее широкое использование среди юридических лиц. Кроме того, ипотечная система претерпевает значительные реформы, и продолжаются споры о ее правовой природе. Этот сценарий повышает интерес к изучению теоретических и практических вопросов, связанных с ипотекой.
В исследовании рассматриваются социальные отношения, возникающие по поводу недвижимости, обремененной ипотекой, а также теоретические и практические проблемы их правового регулирования.
Исследование углубляется в теоретические перспективы и научные концепции, связанные с этой темой, правовые нормы, регулирующие ипотеку, и правоприменительную практику.
Основной целью исследования является анализ составляющих ипотечной системы, выявление проблем правового регулирования и спорных вопросов, связанных с ипотекой земельных участков, предложение решений и определение тенденций развития этого института на территории Российской Федерации.
В задачи курсовой работы входят:
Изучение становления и эволюции ипотечной системы.
Исследование ипотеки как вида юридического обеспечения
Изучение ипотеки, установленной договором
Изучение ипотеки, установленной законом
Определение способов обращения взыскания на заложенное имущество
Анализ судебных и внесудебных процедур обращения взыскания на заложенное имущество.
Методологическую основу составляет совокупность методов познания, сравнительно правовой и формально юридический метод.
Структура работы включает введение, три главы, заключение и список использованных источников.
 
Глава 1. Правовая природа ипотеки
1.1 Формирование и процесс развития ипотеки
Ипотека остается основной формой кредитования, когда дело доходит до покупки недвижимости. Для тех, кто интересуется этимологией, давайте рассмотрим само слово. Корень «mort» происходит от латинского и французского языков, что означает смерть. Сам термин переводится как «залог смерти». Но пусть это вас не пугает; большая часть нашего языка имеет интересное и жутковатое начало, но это не означает, что ипотека является фактическим залогом при смерти. На самом деле, многие современные меры защиты предназначены для потребителя, поскольку они гарантируют, что ваша ипотека не превратится в пугающую перспективу.
Концепция ипотеки зародилась в ранних цивилизациях. «Залогодатель» заключал соглашение с залогодержателем; сделка представляла собой обмен имуществом с обязательством погашения со временем. Залог считался бы «недействительным», если бы сторона-заемщик не смогла выполнить условия сделки. Происхождение ипотеки можно даже проследить до талмудических писаний, которые затем были модернизированы греческой и Римской империями. Концепция обмена долгосрочного залога на имущество возникла в морском праве, цивилизациях Европы и ранней Америки.
После победы Вильгельма Завоевателя в битве при Гастингсе в 1066 году английский язык находился под сильным влиянием нормандско–французского языка Вильгельма.
Вот так латинский термин «Mortuum Vadium» превратился в «Mort Gage», что на норманнском французском означает «мертвый» и «залог». «Ипотека», сочетание двух слов, затем вошло в словарь английского языка.
В отличие от сегодняшних ипотечных кредитов, срок погашения которых обычно составляет 15 или 30 лет, английские займы 11-16 веков были непредсказуемыми. Кредиторы могли потребовать погашения в любое время. Если заемщики не могут выполнить требования, кредиторы могут обратиться в суд, и земля будет конфискована заемщиком кредитору.
Несчастные заемщики могли обратиться к королю с петицией относительно своего затруднительного положения. Он мог передать дело лорду-канцлеру, который мог править так, как считал нужным.
Ипотека была доступна в Англии даже в 12 веке. В 1190 году в английском общем праве был принят закон, касающийся ипотеки. Этот закон обеспечивал защиту кредитора, предоставляя ему долю имущества заемщика. Несмотря на то, что право собственности принадлежало заемщику, кредитор мог продать имущество, если он хотел вернуть долг. Согласно Оксфордской истории законов Англии, в период правления Тюдоров (с 1485 по 1683 год) ипотека определялась как право собственности при условии погашения долга. Кредитор предоставил заемщику ссуду и поставил условие, что, если заемщик не погасит ссуду, кредитор наложит арест на имущество. Хотя это звучит очень просто, в то время ипотечные соглашения содержали несколько сложных пунктов. Типичные сложности были связаны со смертью заемщика или кредитора. Например, если заемщик умирал до истечения срока кредита, его наследник становился владельцем имущества и должен был взять на себя ответственность за выплаты. Однако, если бы не было фиксированного срока кредита, кредитор забрал бы землю обратно в случае смерти заемщика. В случае смерти кредитора до согласованной даты платежа имущество наследует наследник кредитора. В обоих случаях приданое и феодальные вопросы были очень распространены. Со временем эти споры были сведены к минимуму благодаря усилению судебных разбирательств и защите как ипотечного кредитора, так и ипотечного заемщика. Ноттингемский университет хранит запись о 500-летнем договоре об ипотеке, подписанном в 17 веке. Этот документ даст вам некоторое представление о сложности ипотечных соглашений в те времена.
Официальное окончание срока выкупа имущества называлось foreclosure, что происходит от старофранцузского слова, означающего «закрываться». Сегодня обращение взыскания - это юридический процесс, в ходе которого кредиторы вступают во владение имуществом, используемым в качестве обеспечения по кредиту.
Понятие ипотеки восходит к типу сделок, возникшим в Англии в эпоху позднего средневековья. В рамках этой договоренности должник передавал право собственности на землю кредитору с условием, что земля будет возвращена, если должник погасит долг к определенной дате. Невыплата долга означала, что земля навсегда будет принадлежать кредитору. Этот тип транзакции имел разные названия в древних цивилизациях и средневековой Европе.
Важно отличать это от других форм безопасности, известных как в древности, так и в наше время. В некоторых системах должник передавал кредитору владение, но не право собственности на имущество (это называлось залогом в системах гражданского права и обозначением земли в раннем английском общем праве). В других случаях должник сохранял владение, но предоставлял кредитору право погасить долг за счет имущества, если долг оставался невыплаченным (так называемое залоговое удержание или ипотека). Таким образом, средневековая гражданская ипотека представляла собой надежную форму обеспечения, которая со временем развивалась в пользу должника.
К позднему средневековью кредиторы начали разрешать должникам оставаться на земле, что постепенно превратилось в право должника оставаться во владении до тех пор, пока не произойдет дефолт. Первоначально суды общего права строго соблюдали условия ипотеки. Однако в XVI и XVII веках интересы должника начали защищать английские суды справедливости. Суды по справедливости разрешили должникам выкупить свою землю, выплатив долг даже после дефолта, при условии, что это было сделано в «разумный срок».
Чтобы обеспечить исполнение своих претензий на землю после дефолта, кредиторам пришлось инициировать «иски о долевом праве», чтобы лишить должника права выкупа. Кроме того, капитал требовал, чтобы любые доходы от продажи земли, превышающие сумму долга, были возвращены должнику.
В XIX веке законодательство многих англо-американских юрисдикций дополнительно защищало должников, продлевая их право на выкуп на определенный период после обращения взыскания. В конце концов, законы потребовали, чтобы изъятая земля продавалась на публичных аукционах, а в некоторых юрисдикциях эти продажи должны были проводиться государственным должностным лицом.
Многие ученые утверждают, что должники традиционно давали клятву приобрести недвижимость еще до получения ипотечного кредита. В рамках этой договоренности «залогодержатель» и «залогодержатель» договорились обменять имущество с обещанием последующего погашения. Ипотека считалась «мертвой», когда сторона-заемщик либо выполнила, либо не выполнила условия договора. Одно из самых ранних описаний закона об ипотеке можно найти в древнеиндийском Кодексе Ману, индуистском писании, осуждающем обманную практику ипотечного кредитования.
Критики уже давно осуждают эксплуатацию ипотечного кредитования, особенно взимание завышенных процентных ставок. В «Аде» Данте ростовщики приговорены к седьмому кругу ада, что отражает историческое презрение к ростовщичеству. Еврейский закон также осуждает ростовщичество, и, согласно данным Американского юридического реестра, истоки закона об ипотеке уходят корнями в талмудические писания. Древние греки и римляне заимствовали эти концепции из еврейских источников, а римляне переняли практику обеспечения долга путем передачи права собственности на имущество кредитору, позволяя должнику сохранять контроль до погашения.
Это историческое влияние распространилось на общества, практикующие денежное кредитование, включая английское общее право, которое включало различные формы кредитования. Раннее морское право предусматривало льготные кредиты на торговые суда, погашаемые с процентами по прибытии корабля в пункт назначения. Во время Второй мировой войны Соединенные Штаты приняли морское ипотечное кредитование для управления избыточными торговыми судами, а частные владельцы также закладывали суда для финансирования своих покупок.В ранний современный период к личной собственности, особенно купцами, применялись защитные механизмы, подобные земельной ипотеке. К 19 веку «ипотека движимого имущества» стала обычным явлением во всем англо-американском мире. Хотя развитие закона об ипотеке движимого имущества отличалось от закона о земельной ипотеке, конечные результаты в большинстве юрисдикций были схожими: права кредитора обычно активировались только в случае неисполнения обязательств должником. Ипотечные кредиты движимого имущества, используемые в основном торговцами, предлагали должникам меньшую защиту, например, отсутствие установленного законом права выкупа.
Со временем использование залога в сделках по потребительскому кредитованию привело к появлению широкого спектра правил по защите прав потребителей. Несмотря на эти изменения, ипотека остается наиболее распространенной формой обеспечения сделок с землей в англо-американских юрисдикциях.
В период с окончания Первой мировой войны (1914-1918) и до начала 1970-х викторианские трущобы были серьезной проблемой для всех правительств. Эти трущобы были перенаселены и, к сожалению, были обычной чертой многих британских городов. Одной из причин возникновения этих трущоб была промышленная революция. Быстрый рост населения и быстрая урбанизация были другими факторами, обусловившими появление этих трущоб. Из-за высоких цен на землю и недвижимость большое количество людей, живущих в этих трущобах, не могли переехать из этих перенаселенных городов. В трущобах не было даже элементарных удобств, и они представляли серьезную угрозу для здоровья жителей. Большинство домов в трущобах сдавались в аренду. Британское правительство подумывало решить эту проблему с помощью социального жилья. Одним из решений было строительство огромных социальных жилых комплексов, в которых местные власти выступали бы в качестве арендодателя, а люди платили арендную плату этому арендодателю. Однако построить необходимое количество домов было непросто, поскольку средства и материалы всегда были ограничены. Первое крупное вмешательство правительства в строительство социального жилья было замечено только в начале 1920-х годов. В 1919 году либеральное правительство запустило концепцию «Дома, подходящие для героев». Как следует из названия, правительство строило дома и предоставляло их в аренду «героям» или солдатам, сражавшимся за страну. Во время Второй мировой войны (1939-1945) в течение шести лет наблюдался значительный спад в сфере жилищного строительства, поскольку финансовые ресурсы правительства были направлены на войну. Дома, построенные правительством, начали становиться непригодными для жилья, потому что не было денег на ремонт и содержание имущества. Мало того, вражеские бомбардировки нанесли ущерб множеству других домов. В конце войны перед правительством встала задача восстановить гораздо больше домов, чем раньше. После Второй мировой войны лейбористское правительство предприняло еще несколько попыток создать социальное жилье. Однако все эти попытки наталкивались на множество препятствий, поскольку расходы росли, а материалов не хватало. Экономический кризис 1947 года усугубил ситуацию. Однако в 1950-х годах произошел резкий всплеск зачистки трущоб и замены зданий. К концу 1950-х консерваторы смогли построить много домов, как в частном, так и в государственном секторе. Наряду со строительством домов, в 1950-е и 60-е годы все больше и больше людей поощрялось к приобретению жилья в рамках консервативной идеи создания демократии собственников.
Правительство снизило гербовый сбор и предоставило ссуды строительным обществам. В манифесте консерваторов 1951 года упоминается, что после обороны жилье было вторым по важности приоритетом правительства. Они поставили цель построить 300 000 домов. В манифесте также говорилось о предоставлении большей свободы частному застройщику при одновременном обеспечении того, чтобы количество домов и квартир, построенных для сдачи в аренду, не сокращалось. Когда консерваторы были избраны к власти в 1951 году, только 29% жителей Великобритании владели домами. Они потеряли власть в 1964 году, когда 45% домов находились в частной собственности. За это время реальный доход значительно вырос, и в экономике наблюдался непрерывный экономический рост. Также была полная занятость. Неудивительно, что в этот период произошло значительное увеличение числа домовладельцев. Как показывает классическая история, большинство людей в тот период были довольно состоятельными. Однако в 70-е годы в экономике наблюдался спад, поскольку послевоенный оптимизм угас. Это привело к быстрому росту цен на жилье. Консерваторы снова были у власти в период с 1971 по 1974 год. Даже в это время тори настаивали на все большем количестве сделок по приобретению жилья. В 1977 году лейбористское правительство внесло изменения в Закон о жилье (для бездомных). С этим изменением социальное жилье больше не должно было предоставляться населению в качестве общего обеспечения. Дома выдавались только реально нуждающимся.
Таким образом, у семей, потерявших доступ к социальному жилью, было два варианта - либо покупать, либо арендовать. В те времена и вплоть до конца 1980-х большинство людей не могли позволить себе иметь собственное жилье.
В 1992 году, после распада Советского Союза, правительство Ельцина передало права собственности арендаторам государственного жилья, превратив эти жилые дома в важный источник семейного благосостояния. Одновременно недавно созданные финансовые институты, созданные по образцу американской системы, подготовили почву для рынка жилья, основанного на ипотечном кредитовании. Этот рынок медленно развивался на протяжении бурных 1990-х годов, периода, отмеченного дефицитом кредитов как для застройщиков, так и для покупателей, а также почти полной остановкой строительства.
Однако к 2007 году российский рынок жилья начал набирать обороты. Вице-министр Дмитрий Медведев отметил, что «Россия находится на пороге строительного бума», указав на оптимистичные прогнозы кредитования, предполагающие, что половина населения вскоре сможет приобретать дома. Популярные средства массовой информации поддержали это мнение, поощряя потребителей участвовать в растущем рынке. В 2007 году глянцевый журнал «Твоя ипотека» утверждал, что «ипотечный кредит доступен большинству россиян. В цивилизованных странах никто не откладывает деньги на квартиру или дом — все, от миллионеров до пенсионеров, покупают жилье в кредит».
Рынок ипотечного кредитования в России с трудом процветает из-за факторов, выходящих за рамки международного финансового кризиса. В данной статье рассматривается ключевая проблема, подрывающая рынок: отсутствие потребительского спроса. В 2000 году только 7% опрошенных россиян понимали термин «ипотека», а более 70% никогда о нем не слышали. К 2006 году 40% могли дать этому определение, а еще 40%, по крайней мере, осознавали это. Несмотря на возросшую осведомленность, к 2007 году только 3% россиян имели ипотеку, и только 22% рассматривали бы ее, если бы им требовалось жилье; к 2009 году этот процент упал до 9%.
Президент Путин подчеркнул культурный аспект проблемы: «Ипотечные кредиты должны стать не только доступными, но и привычными, выступая нормой, а не исключением... До сих пор слово «ипотека» вызывает недоумение у наших граждан. Необходимо, чтобы люди поверили, что это можно использовать для решения острой жилищной проблемы».
За два десятилетия Россия столкнулась с тремя крупными финансовыми кризисами, что заставило как банки, так и заемщиков опасаться долгосрочных кредитов из-за экономической нестабильности. В результате большинство россиян сегодня не обратились бы за ипотекой, даже если бы захотели. Проблема заключается не только в кризисе поставок; кредит не может течь, если не существует потребительского спроса. Представления россиян о жилье, собственности и правах несовместимы с системой ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечное законодательство в России является примером проблем правовой трансплантации. Суть этого законодательства предполагает, что жилье должно распределяться на рынке и финансироваться за счет долгосрочных кредитов – убеждение, которое многие россияне не разделяют.Ипотека предполагает удержание права собственности на дом в качестве обеспечения кредита, при этом заемщик сохраняет право собственности в качестве правообладателя. Однако залоговое удержание дает кредитору право вернуть себе дом, если условия ипотечного договора нарушены, что создает двусмысленность в статусе имущества.
Ипотека сегодня представляет собой потребление, основанное на прогнозах на будущее. Рост ипотечных кредитов и рефинансирования нормализовал жилищную задолженность, превратив понятие дома из простого места жительства в инвестицию. Ожидание роста цен на жилье и возможностей рефинансирования сделало субстандартное кредитование (рынок, чреватый риском) рациональным и выгодным.
Моральная ценность, приписываемая ипотеке, помогла узаконить сокращение правительством расходов на жилье. Подводя итог, можно сказать, что в основе американской ипотечной экономики лежит несколько убеждений. Во-первых, потребители приравнивают ипотеку к собственности, и это понятие поддерживается «когнитивным разрывом», который связывает текущее потребление с оптимистичными прогнозами будущих доходов и стоимости дома. Во-вторых, ипотечный кредит рассматривается как более выгодный, чем другие виды потребительского кредитования. В-третьих, кредиты под залог жилья рассматриваются как жизнеспособная альтернатива субсидируемому государством жилью.