Современное состояние и перспективы развития рынка жилищного ипотечного кредитования в России (на примере АО Датабанка)

Введение

Ипотечное жилищное кредитование в современной рыночной экономике играет важную роль. С помощью такого вида кредитования поддерживается связь между финансами населения, банками и предприятиями, направляя денежные ресурсы в реальный сектор.
Ипотечное кредитование является одним из самых распространённых способов для покупки жилья, так как в России жилье - это весьма дорогостоящий объект и небольшая часть россиян имеет возможность приобрести его своими собственными средствами. Таким образом, для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы.
Государство в настоящее время разрабатывает множество проектов и программ льготного ипотечного кредитования для вовлечения большого числа граждан в процесс ипотечного кредитования. Одной из целей предложения государством льготного кредитования является оказание господдержки строительным компаниям, которая носит мультипликативный эффект, когда происходит развитие еще и смежных отраслей, например, производство строительных материалов, конструкций, строительного машиностроения и др.
Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одним из основных направлений в деятельности банковских организаций. Банки работают над созданием различных программ ипотечного кредитования и предлагают условия приобретения жилья гражданам с различными уровнями доходов.
Цель исследования - на основе анализа современного состояния, разработать рекомендации по развитию ипотечного жилищного кредитования в АО «Датабанк».
Задачи:
- изучить сущность ипотечного жилищного кредитования и его экономическое значение;
- рассмотреть нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России;
- исследовать современное состояние российского рынка ипотечного жилищного кредитования;
- провести анализ финансово-экономических показателей деятельности банка;
- провести анализ портфеля ипотечного жилищного кредитования в банке;
- провести анализ процесса предоставления ипотечного жилищного кредитования в банке;
- изучить проблемы ипотечного жилищного кредитования;
- предложить мероприятия по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и их оценка.
Объект исследования - банк АО «Датабанк».
Предмет исследования - организация ипотечного жилищного кредитования в АО «Датабанк».
Методы исследования: анализ, синтез, сравнение, обобщение, горизонтальный и вертикальный анализ.
Нормативно-правовой основой исследования послужили следующие федеральные законы: федеральный закон "О банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 N 395-1 и федеральный закон "О кредитных историях" от 30.12.2004 № 218-ФЗ.
Информационной основой исследования стала бухгалтерская отчетность АО «Датабанк».
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех разделов, заключения и библиографического списка. Во введении обозначены актуальность проекта, а также сформулированы цель, задачи, объект, предмет и методы исследования. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования. Во второй главе проанализировано состояние ипотечное жилищное кредитование АО «Датабанк». В третьей главе предложены рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования в АО «Датабанк».


























1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

1.1. Сущность ипотечного жилищного кредитования и его экономическое значение

Обязательным условием нормального функционирования экономики любой страны является широкое применение кредитования. Но без обеспечения интересов кредитора кредитование невозможно. Лучше всего интересы кредитора могут быть защищены, как дала понять история развития кредитования, с помощью использования залога недвижимости, потому что:
- стоимость недвижимости со временем растет;
- риск гибели или внезапного исчезновения недвижимости очень мал;
- сильным стимулом, мотивирующим заемщика платить своевременно, является риск потери недвижимости и её высокая стоимость [22, с. 44].
Ипотечное жилищное кредитование стало тем самым инструментом зашиты интересов кредиторов. На данный момент существует большое количество разных мнении по поводу определения понятий «ипотечное жилищное кредитование» и «ипотечный жилищный кредит». Точки зрения разных экономистов к определению понятия «ипотечный жилищный кредит» представлены в таблице 1.

Таблица 1
Определение понятия «ипотечный жилищный кредит»
Определение Автор
Ипотечный жилищный кредит - передача кредитором ссуженной стоимости
заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог В.А. Моисеев [20]
Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества А.М. Бадырханов [9]
Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений Е.К. Симакова [22]
Ипотечный жилищный кредит - отношения, целью которых является приобретение жилья, в процессах
предоставления кредитов, займов, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств участниками ипотечного жилищного кредитования, обращения взыскания на предмет залога и его реализация А.Л. Лозанчин [19]
Источник: составлено автором

Также точки зрения разных экономистов к определению понятия «ипотечное жилищное кредитование» представлены в таблице 2.

Таблица 2
Определение понятия «ипотечное жилищное кредитование»
Определение Автор
Ипотечное жилищное кредитование - это отношения по поводу доходного движения стоимости в сфере финансирования недвижимости, предоставленной в долгосрочный заем под залог земли, другого обвезла недвижимого имущества или имущественных прав с сохранением за залогодателем права владения и пользования им на принципах возвратности, платности, срочности, дифференциации А.Я. Бурдяк [10]
Ипотечное кредитование - это процесс выдачи долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий в себя: непосредственно кредитные отношения: операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований: сделки на рынке недвижимости Е.Л. Головина [15]
Ипотечное жилищное кредитование - долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный инструмент, который позволяет получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы Т.П. Николаева [21]
Источник: составлено автором

Проанализировав различные точки зрения на определение понятий, можно сделать вывод, что ипотечный жилищный кредит необходимо понимать, как экономические отношения по поводу движения ссуженной стоимости, которая выполняет базовые (перераспределительная) и специфические (рефинансирования, координационная, социальная, инвестиционная) функции, которые в свою очередь направлены на решение жилищных проблем населения. Ипотечное жилищное кредитование следует рассматривать как процесс, который исполняет сущностную основу ипотечного жилищного кредита, он направлен на сохранение ссуды и в целях её своевременного и полного возврата с помощью своих принципов (срочности, платности, целевого назначения, обеспеченности и т.д.).
Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» трактует понятие ипотечный кредит как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства [3].
Можно выделить следующие особенности ипотечного кредитования:
- долгосрочный характер;
- ипотекой признается залог имущества;
- может быть заложено только то имущество, которое принадлежит собственнику на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
- во время действия ипотеки заложенное имущество остается у должника;
- залоговое право является законодательной базой, на его основе оформляется договор ипотеки и в случае если имущество перешло к кредитору, то осуществляется его распродажа;
- развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки [14, с. 99].
Необходимо отметить принципы ипотечного кредитования:
- специальность - представляет собой возможность применения ипотеки только для определенных объектов недвижимости;
- старшинство - означает, что залогодержатель имеет преимущество перед другими субъектами;
- неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечщю книгу правам;
- публичность - открытый доступ каждого заинтересованного субъекта к информации в ипотечной книге;
- достоверность - означает, что в отношении данного объекта недвижимости нет иных прав и правовых ограничений, кроме тех, что обозначены в записях в публичных ипотечных книгах;
- бесповоротность - прекратиться ипотека может только в случаях, предусмотренных законом или договором [12].
Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определил следующие объекты ипотечного кредитования:
1) недвижимое имущество граждан, а тленно квартиры, дома и части жилых квартир и домов, гаражи, дачи, садовые дома и другие строения потребительского назначения;
2) земельные участки (исключением являются земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не предназначенные для жилищного строительства);
3) предприятия различных форм хозяйствования и собственности, а также недвижимое имущество, которое им принадлежит и используется в предпринимательской деятельности [3].
Участниками процесса ипотечного кредитования являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это физическое или юридическое лицо, которое предоставило недвижимое имущество в залог для обеспечения кредита. Залогодержатель - это юридическое лицо, которое выдает кредиты под залог недвижимого имущества.
Объект залога - это недвижимое имущество, которое является обеспечением обязательств заемщика. Объект кредитования - это конкретная цель, на которую предоставляется кредит. Можно по-разному сочетать объект залога и объекта кредитования. Например, ссуда на строительство жилого дома под залог земельного участка.
Правовые основы ипотечного кредитования в России:
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 №102-ФЗ;
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-Ф3.
Можно выделить следующие преимущества ипотечного жилищного кредитования для банков:
- ипотечное жилищное кредитование обеспечивает банку стабильный поток клиентов:
- при выдаче кредитов риск сведен к минимуму, потому что эти кредиты обеспеченные;
- на вторичном рынке активно могут обращаться закладные, и, продав закладную, банк может диверсифицировать свои риски.
Недостатки ипотечного жилищного кредитования для банков заключаются в следующем:
- отвлечение денежных средств на долгий срок;
- сложно прогнозировать динамику процентных ставок на длительный срок, что является угрозой предстоящей прибыли банка [20, с. 12].
Кредитный договор - это основной документ, определяющий взаимоотношения кредитора и заемщика. Кредитный договор определяет размеры и срок кредита, ставку, а также условия и периодичность ее изменения, определяет цель получения кредита, порядок выдачи и его погашения, условия страхования, санкции за нецелевое использование и просрочку платежей, размер и порядок уплаты штрафов, неустоек, порядок расторжения договора и дополнительные условия. Особенностью ипотечного договора является то, что в нём также прописана информация о форме, размере и порядке залогового обеспечения.
Закладные листы - это залоговые обязательства банка долгосрочного характера, которые обеспечены ипотечными кредитами. Закладные листы продаются банками на вторичном рынке другим кредитным институтам. Инвестиции в закладные листы являются надежным вложением средств, потому что инвестор застрахован от риска ипотекой. Таким образом, реализовывая закладные листы, на полеченные средства банки могут предоставить новые кредиты [22, с. 44].
Ипотечное жилищное кредитование - важная составляющая рыночной экономики. Мировой опыт доказывает, что ипотечное жилищное кредитование помогало оздоровлению банковской системы, восстановлению промышленности, преодоление безработицы, ускорению проведения экономических реформ во многих странах, а также выходу из кризиса Канады и Германии в 40-50-е годы, США в 30-е годы. Аргентины и Чили в 70-80-е годы [24].
В развития банковской системы страны ипотечное жилищное кредитование играет не последнюю роль. Банк, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, считается довольно рентабельным и устойчивым субъектом экономических отношений. Следовательно, чем больше в банковской системе таких субъектов, тем она эффективнее и стабильнее.
Ипотечное жилищное кредитование имеет значение для социального развития общества. Так как ипотека способствует обеспечению населения частной жилой собственностью, сна выступает фактором формирования среднего класса.
Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное жилищное кредитование играет важную роль в развитии экономики страны, способствует развитию банковской системы, социально-бытовой инфраструктуры, что улучшает качество жизни населения.

1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

На сегодняшний день нормативно-правового регулирование ипотечного кредитования в нашей стране осуществляется через ряд законодательных актов.
Ипотечная система Российской Федерации регламентирована следующими нормативно-правовыми актами и документами, имеющими законную силу.
Главным нормативно-правовым актом нашей страны является Конституция Российской Федерации. Согласно положениям Конституции в отношении объектов недвижимого имущества со стороны государства гарантируется защита прав различных форм собственности и свобода экономической деятельности в отношении них.
В положениях Конституции прописывается особый статус земли как одного из видов природных ресурсов, а также утверждается наличие прав на землю со стороны отдельных граждан или их объединений. Со стороны государства также соблюдается защита прав и свобод человека и гражданина РФ, государством гарантируется неотъемлемое право на жилище.
Следующим по значимости для области ипотечных отношений является Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). Касаемо объектов недвижимого имущества ГК РФ регулирует основания перехода прав на недвижимость, нормы их осуществления и всяческую защиту гражданских прав. Кроме того, в его отдельных положениях прописаны основания для признания правоспособности и дееспособности граждан в ходе реализации сделок с имуществом.
Статьями Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются отношения по поводу владения, пользования и распоряжения различными объектами недвижимости. Статьи 130-132 Гражданского кодекса РФ утверждают понятие недвижимости, ее виды, а также утверждают необходимость произведения регистрации любых совершаемых сделок с недвижимостью. Статьи 559-566 ГК РФ закрепляют основные правила и требования по поводу продажи предприятия.
В Гражданском Кодексе РФ отдельно определены и нормы действий при возникновении правоотношений в сфере ипотечного кредитования. Выдача ипотечного кредита регламентируется согласно нормам параграфа 2, главы 42, где дается понятие и характеризуются особенности кредитного договора, порядок исполнения обязательств по нему.
Следующим в иерархии нормативно-правовых актов, регламентирующих деятельность ипотечной системы России значится Земельный кодекс Российской Федерации. В Земельном кодексе РФ регламентируется процедура и процесс передачи земельных участков в собственность и в аренду как юридическим, так и физическим лицам.
Земельным Кодексом регулируется процесс предоставления земельных