Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

Введение

Отношения в сфере землепользования находятся под особым контролем общества и государства, ведь земля является основой жизнедеятельности человека. Поэтому из-за сильной заинтересованности населения и внушительной площади нашей страны, землепользование является важным объектом и законодательства, и экономики.
При рассмотрении вопросов, связанных с застройкой земельных участков, нередко возникают трудности с определением отраслевой принадлежности дела и выбора для него надлежащих в данном случае правовых норм – гражданских, градостроительных или земельных.
Если вспомнить, чем является объект гражданских правоотношений, то земельный участок удовлетворяет главному его критерию, а именно является недвижимой вещью.
Но в тоже время, земельный участок оказывается природным ресурсом, а отношения, связанные с ним, будут регулироваться уже земельным правом.
Появление проблем в сфере землепользования во многом зависят от отсутствия слаженной и комплексной государственной политики по использованию земельных ресурсов. Развитие земельного права иногда принимает противоречивый характер. Часто наблюдается ряд несоответствий, регулирующие вопросы земельного, градостроительного и гражданского законодательств.
Наличие данной проблемы обуславливают актуальность выбранной темы.
Важно отметить, что в наши дни проблема формирования принципиально новых правовых форм использования земельного участка для строительства является довольно обсуждаемой в научных кругах.
По причине установления высокой рыночной цены на земельные участки как объекта купли-продажи, а также их целевого и рационально природопользования, оборот земельных участков усматривается достаточно «сложным» и требует некоторых корректировок.
Кроме того, строительство на условиях договора аренды, не может в должной мере гарантировать защиту прав на строение, которое располагается на чужом земельном участке.
В связи с чем, одним из главенствующих институтов гражданского права, ориентированным на разрешение выше обозначенной проблемы, заслуживает более пристального внимания, в том числе и усовершенствования процедуры застройки земельного участка (суперфиций).
Решение проблем землепользования путем внедрения в российское законодательство суперфиция будет рассмотрено в третьей главе данной выпускной квалификационной работы.
Отдельного внимания заслуживает изучение документов градостроительного зонирования и территориального планирования, как основы рационального землепользования и застройки населенных пунктов, ввиду того, что осуществление градостроительной деятельности должно осуществляться на основе соблюдения принципа соответствия строительства правилам землепользования и застройки, а также документации по планировке территории.
Соблюдение данного принципа обеспечивается за счет правовых процедур, связанных с выдачей разрешения на строительство, в рамках которых осуществляется проверка соответствия проектной документации требованиям установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.
Объект исследования – земельный с кадастровым номером 47:03:1304001:210.
Предметом исследования является процесс землепользования при строительстве объектов недвижимости.
Цель выпускной квалификационной работы – совершенствование порядка землепользования при строительстве объектов недвижимости в Российской Федерации.
Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи.
– рассмотреть характеристику недвижимого имущества как объекта строительства;
– определить специфику применения нормативного обеспечения землепользования в строительной деятельности;
– дать характеристику земельного участка, предназначенного под застройку;
– произвести анализ градостроительных регламентов территории застройки
– выявить проблемы землепользования при строительстве жилой недвижимости;
– сформулировать направления по совершенствованию землепользования при строительстве объектов недвижимости в Российской Федерации.
В ходе исследования использовались общенаучные методы: анализ, обобщение и конкретизация, систематизация и структурирование информации.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в систематизации знаний процесса землепользования при строительстве жилого дома.
Выпускная квалификационная работа содержит введение, три главы, заключение, список использованной литературы, приложение.



Глава 1 Теоретические аспекты проблем землепользования при
строительстве объектов недвижимости
1.1Характеристика недвижимого имущества как объекта строительства

Гражданский кодекс РФ определяет понятие недвижимого имущества, его виды, а также порядок осуществления сделок.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ основным свойством недвижимости является прочная связь с землей.
Виды недвижимого имущества представлены на рисунке 1.

Рис.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости

Рассмотрим каждый вид недвижимого имущества отдельно.
Земельный участок в соответствии со ст. 141.2 ГК РФ является частью земной поверхности, границы которой определены в порядке, установленном законом.
Ранее определение данного объекта недвижимости было прописано в Земельном кодексе, где было указано, что это часть поверхности земли, имеющая границы.
Незначительные изменения формулировки были связаны с тем, что первоначальное определение вызывало много споров. Можно сказать, что земельный участок существует как объект недвижимости и в случае отсутствия границ, причем как физических, так и юридических. При этом он продолжает оставаться недвижимым имуществом как часть земной поверхности.
В настоящий момент Земельный кодекс не содержит определение земельного участка, а споры в отношении данного понятия по-прежнему продолжаются.
Это обусловлено и появлением такого понятия как «искусственно созданные земельные участки». В Российской Федерации практика создания таких объектов не сильно развита, тем не менее искусственные земельные участки, сформированные на водных объектах, уже существует.
Участки недр, к которым относят в первую очередь ресурсы геологии, такие как нефть и газ, железная руда, алмазы и пр. имеют свою нормативно-правовую основу учета, а также реестр, ведение которого осуществляет Федеральное агентство по недропользованию.
Здание и сооружения, как объекты, наиболее часто встречающиеся в количественном соотношении в нашей стране, представляют собой в первом случае исключительно площадные объекты, имеющие внутреннее пространство и предназначенные для нахождения в них людей.
Сооружения могут быть как площадные, например, стадион, хоккейная площадка, так и линейные, который встречаются повсеместно. К ним относят линии электропередач, трубопроводы, автомобильные дороги и железнодорожные пути и др.
Жилые и нежилые помещения являются частью зданий. При этом ст. 141.4 ГК РФ установлено, что здание должно иметь хотя бы два отдельных помещения.
Жилым и нежилым помещениям в процессе кадастрового учёта присваивается отдельный кадастровый номер, то есть само здание ставится на учёт и также отдельно каждое помещение.
Объект незавершенного строительства относительно недавно пополнил ст 130 ГК РФ. Это было связано с тем, что долго не было определено понятие данного объекта. Нормативно оно не закреплено и сейчас
Много споров в отношении того, в какой момент «рождается» объект незавершенного строительства, является ли наличие строительных материалов на площадке уже созданием объекта. Скорее нет, чем да.
Особенностью государственного кадастрового учёта объекта незавершенного строительства является необходимость определения степени готовности и отражения этой степени в процентах кадастровым инженером в техническом плане.
Единые недвижимые комплексы (далее – ЕНК), отдельно выделяемые как объект недвижимости статьей 132 ГК РФ, представляет собой совокупность как земельных участков, так и всех улучшений на них, то есть зданий, сооружений и даже движимых объектов, которые входят в состав предприятия.
Примерами ЕНК может являться автозаправочная станция, либо предприятие, имеющие как здание, так и конвейеры, станки и прочие объекты.
Машино-места как отдельно взятый объект недвижимого имущества является самым новым среди всех вышеуказанных. Нормативное закрепление ст. 130 ГК РФ было осуществлено в 2017-м году. С того же момента он стал и отдельной единицей кадастра учёта.
Это связано с тем, что машино-место невозможно отнести к какому-либо иному объекту недвижимости. Оно не является помещением, так как не имеет физической границы. Как правило, машино-место – это некое пространство, границы которого условно изображены с помощью краски.
При этом масштабное строительство паркингов по всей стране, их высокая стоимость и необходимость регистрации права с последующей уплатой налогов предопределили необходимость выделение данного объекта недвижимости в отдельный вид
Все вышеперечисленные объекты недвижимого имущества можно отнести к недвижимости в силу природы, то есть в силу наличия прочной связи с землёй.
Отдельно в силу закона к недвижимому имуществу относят суда внутреннего плавания, воздушные и морские суда, а также космические объекты.
Действительно, они перемещаются, но при этом имеют чёткое закрепление и адресную привязку. Самолёт относится к конкретному аэропорту, пароход к порту и так далее. Здесь важно и наличие государственной регистрации на эти объекты. С состав ЕГРН сведения о данных объектах не вносятся, для этого созданы отдельные реестры.
Полный перечень сведений об объектах капитального строительства представлен на рисунке 2.