ВВЕДЕНИЕ
Сегодня практически каждый человек заключал сделки по поводу частного имущества. Собственность включается в систему гражданского оборота посредством сделок с собственностью таких как продажа, ипотека, доверительное управление и другое. При этом несмотря на широкую распространенность подобных сделок в нашей жизни правовое регулирование все еще требует улучшений. Среди специалистов в вопросах сделок с собственностью продолжают существовать различные точки зрения. Такая ситуация вызывает споры на практике, расширяется судебная практика по применению норм права в сфере владения частным имуществом, пользования и распоряжения частным имуществом гражданами и юридическими лицами.
Актуальность темы имеет высокую степень, так как вопросы правового регулирования продажи требуют внимательного изучения, а также на современном этапе одной из наиболее актуальных проблем остается проблема обеспечения должной защиты прав сторон договора купли-продажи.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в рамках отчуждения по договорам купли – продажи.
Предметом исследования выступают российское законодательство, судебная практика, научные статьи и учебная литература.
Цель дипломной работы – рассмотреть правовое регулирование договора купли-продажи.
Задачи:
- Определить сущность понятия частного имущества и выявить основные его признаки;
- Выявить сущность понятия договора купли-продажи, изучить его характеристики;
- Изучение прав и обязанностей продавца и покупателя;
- Выявление отрицательных сторон и способов нарушения договора;
- Анализ судебной практики по спорам в отношении объекта, договора купли-продажи;
- рассмотреть вопрос защиты прав потребителей.
Теоретическую основу исследования составили работы теоретиков и практиков: Р.Н. Бевзенко, В.В Витрянского, А.Г. Карапетова, П.В. Крашенинникова, Е.А. Суханова, Н.Д. Шестаковой и другие.
Нормативную базу исследования составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации, Федеральные законы, Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, нормативные акты.
Методологическую основу работы составили современные общенаучные, специальные методы познания, в частности: анализ, синтез, конкретно-исторический, системный методы. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической, политологической и социологической мысли позволило выявить и проанализировать особенности механизма правового регулирования продажи в современном гражданском обороте России.
Научная новизна изучения проблематики по данной теме заключается в системном анализе нормативных правовых актов, раскрывающих сущность механизма правового регулирования купли-продажи, выделения важных проблем, требующих решения.
Практическая значимость работы заключается в использовании результатов исследования в целях совершенствования механизма правового регулирования купли-продажи .
Структура данной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА РОЗНИЧНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.1 Основные понятия договора купли-продажи
Под договором купли-продажи следует понимать гражданско-правовую сделку, согласно которой продавец обязуется передать собственность в собственность покупателю[ Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года № 14-ФЗ Часть вторая (принят Государственной Думой 22 декабря 1995 года) // Российская газета. – 1109 ст.]. В законе делается отсылка к статье 130 Гражданского кодекса, которая определяет перечень таких объектов. Следовательно, по договору купли-продажи может быть передано в собственность любое имущество, которое подпадает под перечень статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор купли-продажи частного имущества синаллагматический (двусторонне обязывающий), возмездный. Целью договора купли-продажи, в том числе купли-продажи, считается передача права собственности на вещь покупателю. Купля-продажа – это двусторонне обязывающий договор, в котором продавец обязан передать собственность покупателю в собственность, а последний – оплатить обусловленную цену за передаваемое имущество.
Договор купли-продажи также является консенсуальным. На основании общих положений о договоре, в силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации это такой договор, который считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям[ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (принят Государственной Думой 21 октября 1994 года) // Российская газета. – 453 ст.]. Существенными условиями договора называют обстоятельства, без прямого согласования которых договор не является заключенным и не порождает правовые последствия. А.Г. Карапетов, давая комментарий к Гражданскому кодексу, утверждал, что на основании пункта 1 статьи 432 кодекса для признания договора заключенным, сторонам необходимо достигнуть договоренности по всем существенным условиям, а именно:
1. Предмет. В данном случае требуется определить содержание обязательств участников договора достаточно детально, чтобы суды могли понять волю сторон. К примеру, в договоре купли-продажи стороны должны указать, что именно и в каком количестве подлежит отчуждению.
2. Цена. Настоящее условие в силу закона признано существенным при купли-продаже.
3. В случае продажи в рассрочку, то есть при условиях, когда оплата осуществляется после передачи вещи, причем не единовременно, а по частям, к числу существенных условий такого договора относятся порядок, сроки и размеры платежей.
4. По условиям, указанным в оферте. Это положение означает, что любые условия, которые одна из сторон фиксирует в своей оферте (например, направляемом проекте договора), приравниваются к существенным и должны быть согласованы для того, чтобы договор был признан заключенным[ Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. – 70 ст.].
Более детально существенные условия будут рассмотрены ниже.
Согласно российскому законодательству сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Сторонами сделки могут вступать все субъекты гражданско-правовых отношений (физические лица, юридические лица, публично-правовые образования).
По общему правилу, на стороне продавца могут выступать субъекты, обладающие правом собственности на собственность либо ограниченным правом, таким как право хозяйственного ведения или оперативного управления. К примеру, государственные и муниципальные предприятия, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения. Они должны получить согласие собственника прежде, чем заключить сделку об отчуждении соответствующего объекта . Учреждения, имущество которых находится на праве оперативного управления, могут продать самостоятельно лишь то имущество, которое ими было приобретено в собственность на полученные доходы и учтено на отдельном балансе. При обстоятельствах, предусмотренных законом, покупателем определенных видов могут быть физические и юридические лица, получившие специальное разрешение от уполномоченного органа[ Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» // Российская газета. – 74 ст.].
В определенных, предусмотренных законом или договором случаях, продавцом может быть лицо, не являющееся собственником и не имеющее ограниченных прав собственности на собственность. Так, при заключении договора купли-продажи на стороне продавца может выступать доверительный управляющий, которому было предоставлено право на заключение сделки в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления.
Полномочия собственника или иного продавца на продажу частного имущества подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав.
В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса, при отчуждении собственником имущества право собственности последнего прекращается. Право собственности продавца на собственность прекращается с момента регистрации права собственности покупателя. Данное правило распространяется и на случаи отчуждения права собственности по договору купли-продажи продавцом, не являющимся собственником, но обладающим полномочиями по распоряжению собственностью.
Исключением из данного правила может быть предусмотренное сторонами в договоре условие, согласно которому продавец (собственник) сохраняет право собственности на имущество, переданное покупателю, до тех пор, пока покупатель не произведет полную оплату или не возникнут другие особые обстоятельства. Согласно гражданскому законодательству, в подобных ситуациях продавец в случае невнесения покупателем полной суммы в установленный срок или не совершении иных предусмотренных договором действий, вправе потребовать от покупателя возвратить переданную ему собственность. В случаях, когда государственная регистрация перехода права на объект уже совершилась, но оплата покупателем была произведена не в полном объеме, данные обстоятельства не считаются препятствиями для расторжения договора, согласно статье 450 Гражданского кодекса[ Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации [Электронный ресурс]. URL: http://www.szrf.ru/szrf/doc. (дата обращения: 06.04.2024)].
Обратим внимание, что существуют ограничения для собственников имущества. Так при продаже жилого дома, находящегося в общей совместной собственности супругов, супруг, который является продавцом в сделке, должен получить нотариально заверенное согласие другого супруга на продажу . В противном случае, супруг, чье согласие получено не было, имеет право требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки[ Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ (принят Государственной Думой 8 декабря 1995 года) // Российская газета. – 170 ст.]. Еще один пример - продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. В данном случае продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Гражданское право не содержит каких-либо общих ограничений по поводу потенциальных покупателей .
Договор-продажи, в силу закона, заключается в письменной форме. Составляется один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность всего договора. По общему правилу договор продажи считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором указаны все его существенные условия. Исключением считается договор купли-продажи жилых помещений.
Право собственности покупателя на собственность основано на сложной юридической конструкции:
1. Наличие заключенного договора в письменной форме. Составляется один документ, подписанный обеими сторонами. Такой договор, по общему правилу, считается заключенным с момента его подписания.
2. Документ о государственной регистрации перехода права собственности на имущество.
Законодатель закрепил специальный правовой режим, в силу которого права на частное имущество регистрируются в соответствующем реестре. Ранее требовалась регистрация договора купли-продажи, который считался заключенным лишь с момента такой регистрации, однако, с 1 марта 2013 года, согласно Федеральному закону № 302- ФЗ, данное правило не подлежит применению.
Важно иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на частное имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. На практике возникали споры, можно ли считать отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи права собственности на имущество основанием для признания договора недействительным? По этому вопросу высказался Высший Арбитражный Суд в своем постановлении № 54, в котором довольно четко указал, что в случае, когда право собственности продавца на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на частное имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи права собственности на имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Подведем итоги и отметим следующее:
- Курсовая работа
- Дипломная работа
- Контрольная работа
- Реферат
- Отчет по практике
- Магистерская работа
- Статья
- Эссе
- Научно-исследовательская работа
- Доклад
- Глава диплома
- Ответы на билеты
- Презентация
- ВАК
- Перевод
- Научная статья
- Бизнес план
- Лабораторная работа
- Рецензия
- Решение задач
- Диссертация
- Доработка заказа клиента
- Аспирантский реферат
- Монография
- Дипломная работа MBA
- ВКР
- Компьютерный набор текста
- Речь к диплому
- Тезисный план
- Чертёж
- Диаграммы, таблицы
