Тенденции и проблемы Развития региональных рынков жилой недвижимости (РФ)

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема была и будет актуальна во все времена. Несмотря на бурное развитие строительной отрасли необходимо уделить особое внимание факторам, влияющим на стоимость жилой недвижимости, а соответственно и на рынок в целом.
Рынок недвижимости в России разнообразен, это обусловлено большой территорией государства, а также экономическими и политическими особенностями каждого региона. Рыночные отношения в сфере недвижимости должны находиться под контролем государства. Прежде всего государство осуществляет разработку концепции развития рынка недвижимости и программы их реализации. Оно является инвестором в отрасли материального производства, в социальную сферу и в жилищное строительство.
Целью данной выпускной квалификационной работы является исследование тенденций и проблем развития региональных рынков жилой недвижимости (РФ).
Актуальность поставленной цели обусловлена тем, что современный российский рынок жилой недвижимости в значительной степени зависит от макроэкономической ситуации: высокий уровень инфляции, льготная государственная ипотечная программа, скопление нераспроданных площадей на фоне снижения спроса – представляют собой факторы, оказывающие значительное влияющие на динамику рынка недвижимости.
Для достижения данной цели в выпускной квалификационной работе поставлены следующие задачи:
1. Рассмотреть теоретические основы изучения развития рынка недвижимости;
2. Выполнить анализ и современные риски развития региональных рынков жилой недвижимости;
3. Выявить проблемы и перспективы развития рынка жилой недвижимости в РФ.
В рамках первой главы рассмотрены понятие и виды рынков недвижимости, а также теоретические основы развития рынков жилой недвижимости.
В рамках второй главы выполнены оценка развития региональных рынков жилой недвижимости; выявлены основные риски развития региональных рынков недвижимости.
Сделан вывод, что перспективы рынка жилой недвижимости зависят от множества факторов, включая экономическую ситуацию, доступность ипотечных кредитов, государственную поддержку и спрос на жилье. Показано, что ключевыми направлениями развития рынка жилой недвижимости выступают: разработка новых ипотечных программ с государственной поддержкой и развитие собственных инструментов продажи жилья, включая лизинг недвижимости, что позволит помочь реализовать непроданные объекты. Активное участие страны в процессе создания сбалансированной отраслевой структуры экономики с низкой зависимостью от внешних рисков приведет к стабильному росту доходов, восстановлению деловой активности, восстановлению нового и реструктурированного реального спроса.
Появится потребность в качественных, комфортабельных многоквартирных и частных жилых домах с развитой социально-технической инфраструктурой, где можно будет работать онлайн, полноценно отдыхать, гулять по городу и заниматься спортом.
В рамках третьей главы выявлены основные проблемы развития рынка жилой недвижимости, тенденции развития рынка жилой недвижимости.
В среднесрочной перспективе ожидается усиление государственного контроля отрасли жилой недвижимости как в аспекте реализации проектов, так и в аспекте контроля за стоимостью возводимых жилых объектов. В целом, исследуемый рынок характеризуется высоким потенциалом для роста, а дальнейшее его развитие будет во многом определяться изменениями в государственном регулировании сферы строительства и банковского сектора, а также макроэкономическими тенденциями – инфляцией и динамикой ключевой ставки.
Рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений по перераспределению земли, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов между собственниками на основе купли - продажи.
Понятие «рынок недвижимости» тесно переплетается с более широким понятием «недвижимость». Поэтому крайне важно рассмотреть подходы к данному понятию. Хотя в различных научных трудах существует множество определений понятия «недвижимость», рассмотрим наиболее общепринятые подходы.
На данный момент наиболее компетентным документом, раскрывающим понятие «недвижимость» в России, является Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ). Таким образом, ссылаясь на статью 130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .
В зарубежной литературе термин «недвижимость» разграничивается на две основные составляющие, известные как «недвижимое имущество» и «недвижимость». Такая классификация приводит к выделению двух аспектов в понятии «недвижимость». Первая грань, физическая и осязаемая, включает в себя такие активы, как земельные участки, леса, постоянные плантации, здания и другие материальные сооружения. С другой стороны, вторая грань носит юридический характер и включает в себя ряд прав, которыми обладают физические лица в отношении указанного имущества. Эти правовые аспекты включают в себя права собственности (основные и первичные), права оперативного управления, права финансового управления, ипотеку и различные другие права, установленные действующими законами и нормативными актами .
Фундаментальное отличие, выявленное международными авторами в отношении понятия «недвижимость», заключается в прямой связи материального аспекта с землей, что делает упомянутые объекты недвижимыми из-за потенциального ущерба при перемещении. Юридический аспект, напротив, подразумевает возможность передачи прав собственности от одного субъекта к другому.
Кроме того, недвижимость воспринимается как ценный актив, удовлетворяющий потребности и желания людей, а также приносящий доход.
Анализируя понятие «рынок недвижимости», можно обнаружить его сложную природу с различными интерпретациями, которые подчеркивают различные аспекты. Например, рынок недвижимости можно рассматривать как сложную экономическую и правовую арену, способствующую обмену между покупателями и продавцами недвижимости, или как область для капиталовложений в недвижимость и взаимодействий, связанных с операциями с этими объектами.
Бромберг Г.В. определяет рынок недвижимости как сложную сеть правовых, экономических, организационных и культурных взаимодействий между участниками, включающую разработку, структурирование, обращение, торговлю и использование ценных объектов недвижимости, а также права и обязанности, связанные с владением недвижимостью .
При изучении международной литературы необходимо подчеркнуть понятие рынка недвижимости. Это понятие включает в себя особый набор методов и систем, которые способствуют обмену правами на собственность, определяют цены и распределяют пространство на основе различных практик использования земли.
Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции. Это обусловлено тем, что каждый объект недвижимости является не стандартным и уникальным, информация о сделках часто не является общедоступной, а также существуют высокие операционные издержки (иногда доходят до 10 % от стоимости имущества) .
Равновесие в секторе недвижимости не поддерживается из-за присущего ему дисбаланса между спросом и предложением. Затяжной характер строительных проектов в сфере недвижимости приводит к запаздыванию реакции предложения на колебания спроса. Как следствие, рыночные цены в сфере недвижимости отличаются высокой волатильностью по сравнению с другими отраслями. В отличие от обычной динамики рынка, где цены определяются пересечением кривых спроса и предложения, в сфере недвижимости этот механизм не может точно отразить реальную рыночную стоимость.
Активы недвижимости, как правило, характеризуются низкой ликвидностью на рынке недвижимости. В отличие от высоколиквидных финансовых инструментов, таких как акции «голубых фишек» и другие ценные бумаги, объекты недвижимости зачастую сложно продать, что вынуждает продавцов снижать цены и выдерживать длительные периоды ожидания повышенного спроса. В связи с этим недвижимость относят либо к умеренно ликвидным (со средним периодом продажи около 5 месяцев), либо к низколиквидным, когда объект может находиться на рынке 16 месяцев и более .
Государство играет решающую роль в оказании влияния на рынок недвижимости, ставя во главу угла благосостояние своих граждан, поскольку недвижимость служит традиционным рыночным целям и выполняет важнейшую социальную функцию — повышает качество жизни граждан. Как и на других рынках, на рынок недвижимости постоянно влияют внешние факторы.
Глобальный экономический спад, вызванный пандемией коронавируса в последние годы, оказал далеко идущее влияние на все аспекты российской экономики. В том числе это заметно отразилось на секторе недвижимости, что привело к снижению деловой активности, банкротству компаний, уменьшению потребности в офисных помещениях из-за перехода к удаленной работе и последующим последствиям для владельцев недвижимости.
В этот период за счет государственной помощи в виде субсидирования процентных ставок (свыше 6,5 % в год) были решены жилищные вопросы более двух миллионов человек.
Одновременно наблюдался заметный рост инвестиций в строительный сектор, составивший около 1 триллиона рублей, и увеличение объема вновь построенного жилья — примерно на 15 миллионов квадратных метров .
Государственная программа материнского капитала сегодня широко признана как успешная инициатива государственной поддержки сектора недвижимости. Этот стратегический инструмент не только помогает управлять демографической политикой и рынком жилья, но и дает синергетический эффект под контролем государства. Признавая значимость этих мер, федеральные чиновники преобразовали механизмы немедленной поддержки в широкомасштабные гибкие программы.
В рамках совместной работы государственных органов и местных властей по реализации дополнительных инициатив, направленных на стимулирование роста сектора недвижимости, одной из действенных стратегий является финансирование развития социальной инфраструктуры в новых развитых районах.
Повышение уровня жизни является убедительным фактором, влияющим на принятие решений о покупке недвижимости.
Продуманные действия правительства на рынке недвижимости во время пандемии COVID-19 позволили усилить и расширить инициативы по государственной поддержке сектора. Однако длительная неспособность поддерживать низкие темпы привела к росту стоимости жилищных кредитов, что снизило их привлекательность для населения. Экономическая нестабильность в районе западных границ в 2020 году отразилась на рынке недвижимости, что потребовало реализации новых стратегий, предусматривающих различные меры государственного вмешательства.
Резкий рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в 2022 году, можно объяснить главным образом инициативой застройщиков, предлагающих нулевые процентные ставки, после запуска государственной программы льготного ипотечного кредитования в ответ на блокировку. Согласно исследованиям, потенциал роста ипотеки достиг своего пика уже к 2020 году, но продление государственного субсидирования ипотечных ставок с апреля 2020 года дало дополнительный толчок спросу на ипотеку.
Введенная во время пандемии для стимулирования спроса на жилье в условиях исторически низких ключевых процентных ставок, программа 2020–2021 годов позволила предотвратить спад на рынке жилья. Соответственно, уже в 2021 году эксперты предсказывали, что эрозия реальных доходов и снижение предельной полезности повлияют на выдачу ипотечных кредитов .
Таким образом, эффективность государственных инициатив, направленных на стимулирование ипотечного кредитования, близка к исчерпанию с точки зрения их способности поддержать рост строительного сектора и, как следствие, стимулировать расширение рынка ипотечного кредитования.
С октября 2022 года наблюдается заметное снижение стоимости недвижимости на рынке, а также сокращение спроса в отдельных регионах России, вызванное в основном значительным переездом жителей, особенно в пострадавших от кризиса Белгородской, Брянской и Курской областях.
Государственные органы и их местные отделения играют ключевую роль в продвижении законодательной базы, преимущественно контролируют приватизационные мероприятия, являются основными участниками сделок с недвижимостью, активно участвуют в заключении договоров аренды, а также выступают в качестве эксклюзивных регистраторов объектов недвижимости и сделок между субъектами различных форм собственности .
Механизм государственного регулирования включает в себя разнообразные методы и инструменты, используемые для контроля рынка недвижимости, охватывая как правовые, так и экономические основы, которые взаимодействуют с законодательной, исполнительной и судебной ветвями власти.
Для управления сектором недвижимости органы государственной власти используют целый ряд федеральных законов и правовых актов, включая Конституцию РФ и такие законодательные акты, как Гражданский, Градостроительный и Земельный кодексы.
В их задачи входит использование недвижимости в качестве инвестиционного инструмента и средства привлечения капитала частных инвесторов, повышение эффективности использования недвижимости, повышение ликвидности вторичного рынка недвижимости, а также создание системы контроля за экономической деятельностью местных органов власти.
Создание надежной инфраструктуры для обеспечения финансирования строительства, реконструкции и завершения строительства объектов недвижимости является важнейшим аспектом финансово-кредитного надзора в секторе недвижимости. Это предполагает развитие сектора ипотечного кредитования и оптимизацию государственных инициатив по стимулированию инвестиций в недвижимость. Кроме того, экономические сдвиги требуют переоценки налоговой системы, особенно в части налогообложения недвижимости как для физических, так и для юридических лиц, для поддержания финансовой стабильности государства.
Для совершенствования системы нормативных актов, регулирующих рынок нежилой недвижимости в России, необходимо провести комплексные законодательные изменения, в том числе внести поправки в Гражданский кодекс. Это должно способствовать эффективному использованию земельных ресурсов для удовлетворения общественных потребностей и обеспечения устойчивого развития территорий.
Мониторинг прогресса в достижении государственных целей должен осуществляться по этапам подпрограммы, в рамках которых будут совершенствоваться услуги по государственному кадастровому учету и оценке стоимости земельных участков.
Чтобы укрепить экономическую основу государственного контроля над рынком недвижимости, необходимо активизировать приватизацию активов и государственных предприятий, а также увеличить выделение государственных средств на строительство доступного социального жилья для пенсионеров и малообеспеченных семей.
Для усиления финансово-кредитного надзора в российском секторе недвижимости необходим уникальный подход к развитию финансовых и ипотечных услуг с использованием передового международного опыта. Для стимулирования рынка необходимо постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, увеличение срока погашения ипотеки и снижение требований к первоначальному взносу.
Нынешняя тенденция роста рынка недвижимости в первую очередь обусловлена недостаточным участием государства в его становлении и развитии.
Общеизвестно, что возможности саморегулирования в секторе недвижимости существенно ограничены механизмами ценообразования. Поэтому важным аспектом является внедрение системы государственного вмешательства как на местном, так и на национальном уровне в качестве дополнительной меры регулирования на рынке недвижимости .
Связь между развитием рынков и действиями местных органов власти иногда может приводить к негативным последствиям, обусловленным административными мотивами, нарушая конкурентную среду в секторе первичной недвижимости. Такие нарушения служат заметным ускорителем роста цен на недвижимость. Кроме того, на рост покупательной способности населения влияют адаптивные ожидания экономически привилегированных слоев населения. Например, ожидания повышения стоимости недвижимости способствуют росту спроса, тем самым увеличивая прибыль текущих акционеров и привлекая потенциальных инвесторов.
Организационно-правовая основа государственного регулирования в сфере недвижимости включает в себя несколько ключевых аспектов:
- постоянное совершенствование нормативно-правовых актов для облегчения работы рынка;
- разграничение государственных активов между федеральными и муниципальными структурами;
- определение ролей и взаимоотношений между государственными и частными структурами;
- контроль за владением недвижимостью и сделками с ней;
- ведение учета недвижимости с помощью различных систем, таких как техническая инвентаризация, кадастр и регистрационные процедуры.
Основополагающие аспекты государственного контроля над рынком недвижимости, особенно в отношении объектов, находящихся в государственной собственности, и эффективного управления ими, включают несколько ключевых факторов.
К ним относятся инициативы по приватизации недвижимости, приносящей доход, регулирование финансово-экономических аспектов в процессе приватизации, методология определения начальной цены на государственную арендную недвижимость, а также финансово-экономические условия договоров аренды, которые предполагают пересмотр и корректировку арендных ставок.