Теоретические положения ведения Государственного кадастра недвижимости

Глава 1. Теоретические положения ведения Государственного кадастра недвижимости
1.1 История развития кадастра

Происхождение понятия кадастра связывают с историей Древнего Рима IV в. до н. э. Первоначально это не термин cadastre (французский), наиболее точно отражающий сущность понятия (реестр, книга), а латинское понятие caput, означающее предмет обложения (или подати – дани, сбора по итогам оценки земли) государством.
В первом официальном кадастре Древнего Рима «Табулес Цензуалес» введено понятие caputigum – дани. Впоследствии оно трансформировалось в capitum registrum (обложение податью в зависимости от количества владельцев или пользователей), а позже упростилось до понятий, близких к современному звучанию: в caoitastrum или catastrum.
Относительно земельного кадастра в древности стоит заметить, что в Древнем мире официального понятия оценки земли не существовало, но она рассматривалась, как данность. В истории найдены истоки кадастрового земельного учета именно в этот период. Уже в первобытном строе человек предпринимал первые попытки оценить территории, на которых находилось его племя. При этом подход у племенного общества отличался:
- Одни осваивали территории, постепенно развивая их возможности (кочевали, покоряя все новые наделы и возвращались к уже обрабатываемым).
- Другие меняли место обитания в поисках более качественных территорий для ведения сельскохозяйственной деятельности.
Важно заметить, что процедура передачи территорий в собственность другому лицу за вознаграждение в древние времена представлялась невозможным, что подтверждают факта из истории о многочисленных стычках между племенами за более плодородные наделы. Однако в некотором смысле уже это можно считать предпосылками для возникновения земельного кадастра.
На примитивном уровне описание земли древними жителями тесно связано с религиями. В Месопотамии плодородная территория рассматривалась, как дар богов, а безжизненная – наказание. Предки же современных европейцев нередко приносили жертвы и окропляли поля кровью животных, чтобы получить больше урожая.
Относительно возникновения сводов описания земли стоит отметить, что впервые официально они описаны римским императором Сервием Тулием, так как к тому времени (IV в. до н. э.) назрела объективная необходимость в структурировании данных по территориям. Цель описания: налогообложение ее пользователей и собственников. Возникновение государств, правда, стимулировало подобные попытки задолго до введения кадастра Тулием. Но именно в управлении кадастром «Табулес Цензуалес» впервые применены методы описания земли, которые лежат в основе современного подхода.
Важным изменением, которое ввел император Тулий, был сам порядок земельного учета в государстве:
1) оценка земли уже проводилась не только с целью сбора информации, ее результаты получили статус юридического акта;
2) кроме описания земли, стали применяться графические методы земельного учета: на бронзовых таблицах наносились границы наделов с их приблизительной планировкой.
Развитие кадастра в римском государстве продолжилось с приходом понтифика Октавиана Августа (27 г. до н. э.). Он добавил к картам и описанию земли еще один метод кадастрового учета земельного надела – методологию оценивания (ранжирования) по результатам возделывания.
Таким образом, к началу новой эпохи земельный кадастр представлял собой подобие современного реестра, который включал:
- земельный учет (перепись наделов с привязкой к владельцам);
- описание земли (качество, размеры, границы);
- составление карт на бронзовых таблицах.
С этим периодом связывают развитие отношения к наделу, как к средству производства и источнику материального блага. Со временем такой подход привел к развитию товарного характера природного ресурса.
Целесообразно рассмотреть возникновение земельного кадастра в России. Русский земельный кадастр (точнее, его прототип) возник еще во времена Киевской Руси. Упоминания о методах оценки земли встречаются в статьях Владимира Мономаха. Но основная цель ведения земельного учета сводилась скорее к распределению на виды. Позже, ближе к IX веку земельный кадастр недвижимости составлялся не только с целью земельного учета, но и для выделения территорий в пользу духовенства. Развитие православной религии требовало все больше наделов под застройку храмами, а процедур для передачи их в пользу Церкви тогда не было.
Основанием для зарождения земельного кадастра в России стало татаро-монгольское иго. Качество и количество земель, принадлежащих жителям, учитывалось при сборе дани, иными словами проводился кадастровый учет. Землю распределяли по угодьям и выделяли по ее свойствам и качеству на «добрую», «среднюю» и «худую».
Межевание на Руси стали проводить с появлением первых поместий. Основной причиной частых переписей земель стала их раздача за службу. Работы по межеванию становятся более обширными к середине XVIII в., возникает цель защиты прав землевладельцев, путем утверждения Комиссии о государственном межевании земель. Во время царствования Ивана Грозного описанию подлежали практически все земли России.