современное состояние и перспективы развития рынка жилищного ипотечного кредитования в России(на примере пао совкомбанк)

В настоящее время ПАО «Совкомбанк», который был создан в 1990 г., входит в пятёрку крупнейших частных банков в Российской Федерации по размеру активов, количеству офисов и территориальному покрытию.
Банк работает в двух основных сегментах (рисунок 2.1).
Сеть Банка по состоянию на 01.01.2024 г. включает в себя головной офис, три филиала: Московский филиал; Филиал «Бизнес» (г. Москва); Филиал «Центральный» (Новосибирская область, г. Бердск); 59 дополнительных офисов; 111 операционных офисов; 22 операционные кассы вне кассового узла и 189 кредитно-кассовых офисов в 74 субъектах Российской Федерации.
Анализ экономических показателей банка необходимо начинать с оценки динамики и структуры пассивов, так как именно они являются ресурсной базой банка и от их размера зависит то, в какие активы коммерческий банк разместит привлечённые и собственные средства.

Несмотря на негативное внешнее воздействие и волатильность банковского рынка, как в 2022, так и в 2023 году наблюдается прироста активов и кредитного портфеля банка. По состоянию на 01.01.2024 г. активы ПАО «Совкомбанк» составили 3 175,6 млрд рублей, прирост по отношению к 2022 году составил 894,8 млрд рублей или 39,2 % (для сравнения в 2022 году прирост активов по отношению к 2021 году составил 12,2 %). Чистая ссудная задолженность, оценивая по амортизационной стоимости, на начало 2024 года составляет 2419,4 млрд рублей, что соответствует 76 % от всей суммы активов. Прирост кредитного портфеля в 2023 году составил 848,4 млрд рублей или 54 %. Следовательно, прирост ссудной задолженности был существенно более высоким, чем совокупный прирост активов.
Значительно растут чистые процентные доходы банка (в 2022 году прирост составил 83,3 %. В 2023 году – 43,4 %).
Чистая прибыль по итогам 2023 года составила 89,8 млрд рублей. Что более чем в 10 раз больше, чем в 2022 году.

2.2 Анализ ипотечных программ и объёмов ипотечного жилищного кредитования


Несмотря на общую экономическую нестабильность, Совкомбанк продолжает развивать линейки кредитных продуктов, как основное направление своей деятельности. ПАО «Совкомбанк» представлен во всех сегментах кредитования: физических и юридических лиц, а также на рынке межбанковских кредитов (таблица 2.2).
В 2023 году ПАО «Совкомбанк» продемонстрировал рекордный рост кредитного портфеля. Общий размер кредитов, предоставленных различным категориям заёмщиков (юридические и физические лица) за вычетом резервов на возможные потери по ссудам (РВПС) составил 1 801 млрд рублей, что на 607 млрд рублей больше чем в 2022 году (прирост 50,8 %), причём прирост в розничном сегменте был существеннее, чем к корпоративном – 46,1 и 57,2 % соответственно.
Совкомбанк делает ставку на кредитование физических лиц, в таких сегментах, как POS-кредитование (кредитование покупок в розничной торговой сети – техника, мебель и так далее), автокредитование и кредитные карты. Но и удельный вес ипотеки существенно повысился за 3 года. Что показано на рисунке 2.2.
Таким образом, за последние 3 года, удельный вес ипотеки в совокупном кредитном портфеле повысился с 9,8 до 13,2 %, а в совокупном кредитном портфеле физических лиц – с 24 до 30 %.
ПАО «Совкомбанк» предлагает своим клиентам различные ипотечные программы для покупки жилья как на вторичном, так и на первичном рынке (рисунок 2.3).
Больше всего программ банк предлагает для приобретения жилья на первичном рынке (покупка квартиры в новостройке).
По состоянию на май 2024 года базовая минимальная ставка по программе приобретения жилья в новостройке составляет 15,01 %. Максимальная сумма кредита ограничена 50 000 000 рублей. Срок кредита от 3 до 30 лет, размер первоначального взноса – от 15 до 20 %. По кредитованию на покупку недвижимости на вторичном рынке предусмотрены те же условия, кроме ставки, минимальный размер которой повышается до 17,5 % (по состоянию на май 2024 года).
Также банк является участником льготных ипотечных программ (таблица 2.3).
Помимо стандартных ипотечных программ у банка есть и специальные предложения в ипотечном сегменте, например «Выгодная ипотека с Халвой». Это совместная с застройщиками акция для владельцев карты рассрочки «Халва».
Также есть такая специальная акция как «Рассрочка на недвижимость». Специфика акции заключается в том, что заёмщик приобретает объект недвижимости в «рассрочку», то есть объект недвижимости сразу переходит в его собственность, а не находится в залоге у банка. Максимальная сумма недвижимости по данной акции составляет 20 000 000 рублей, а максимальный срок рассрочки – 18 месяцев. При этом также обязательным условием, как и при классической ипотеке, является первоначальный взнос не менее 20 % от стоимости объекта недвижимости.
Также есть программы рефинансирования ипотечных кредитов. Можно рефинансировать не более 5 кредитов одновременно. В них может войти максимум 2 ипотечных кредита на недвижимость.
Условия программы удобны тем, что, если человеку нужны новые средства, можно не оформлять еще один кредит. Достаточно рефинансировать текущие займы под выгодные условия и заодно получить дополнительную сумму.
В таблице 2.4 представлены данные о распределении ипотечных кредитов по типам.
В 2023 году прирост ипотечных кредитов банка составил 107,2 млрд рублей или 81,5 %. Наибольшую динамику продемонстрировали программы ипотечного кредитования с государственным участием. По данным на начало 2024 года общая задолженность по ипотеке с государственным участием составила 96,5 млрд рублей, причем за 2023 год прирост таких ипотечных кредитов составил 106,2 %, то есть ипотека с господдержкой в банке возросла в 2 раза.
Удельный вес ипотеки с государственной поддержкой за 3 года возрос с 31,2 до 40,4 %. Если рассматривать распределение кредитов по программам, то, конечно, наибольшим спросом пользуется льготная ипотека для покупки строящегося жилья. Это связано с тем, что по данной программе меньше всего требований к потенциальным заемщикам (возраст, состав семьи). Далее по количеству кредитов идет семейная ипотека, затем все другие программы с государственным участием.
Ипотека на покупку недвижимости во вторичном фонде занимает больший удельный вес, чем классическая ипотека в новостройке по причине того, что рынок «вторички» гораздо шире по объёму, особенно в регионах, где жилищное строительство идёт не такими большими темпами, как в городах-миллионниках.
Большая часть ипотечных кредитов, которые выдает банк, предоставлено заемщикам Москвы и Московской области (рисунок 2.4).
Задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным в Москве, составляет 13,5 % от всей суммы задолженности по ипотечным кредитам по России. Темпы роста задолженности по ипотеке в Москве практически соответствует среднероссийскому показателю. Если за последние 5 лет задолженность по ипотеке в России выросла в 2,1 раза, то в Москве – в 2,09 раза.
Такой высокий удельный вес Москвы привел к тому, что на Центральный федеральный округ пришлась большая часть задолженности по ипотеке на начало 2024 г.
Следует отметить, что в пределах ЦФО, второе место после Москвы по объёму предоставленных ипотечных кредитов занимает Московская область, в итоге высокая концентрация заемщиков на территории Москвы и Московской области привела к тому, что на ЦФО приходится 29,3 % от всей задолженности по ипотечным кредитам.
Также растут такие показатели как средняя сумма кредита и средний срок кредитного договора (таблица 2.5).
В 2023 году средний размер ипотеки составил 7 816 тыс. руб., за последний год средний размер ипотечного кредита вырос на 5,3 %. На средний размер ипотеки, безусловно, оказывает влияние средние цены на рынке первичной и вторичной недвижимости.
Также увеличился средний срок кредита: он возрос к 2023 году до 23,6 лет. На увеличение среднего срока кредита влияние оказывает финансовое положение заемщиков, так как чем больше средний срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, но при этом увеличивается суммы «переплаты» по кредиту. По этой причине банки не заинтересованы в том, чтобы заемщики досрочно погашали ипотечные кредиты, но лишить их такого права не может никто в силу действующего законодательства.
В процессах ипотечного кредитования ПАО «Совкомбанк» активно использует цифровые сервисы. На сайте банка есть «ипотечный калькулятор», который позволяет подобрать заемщику наилучший вариант ипотеки без обращения к кредитным экспертам. Но, такой сервис есть и у других банков-конкурентов, поэтому для банка основной задачей последних лет было освоение электронного формата ипотечных сделок, то есть полный переход к «цифровой» ипотеке.
Перевод ипотеки в цифровой формат позволяет банкам и другим участникам рынка недвижимости сократить свои административно-хозяйственные расходы и, в конечном итоге, предложить населению более выгодные ставки по жилищным кредитам. За счет перевода ипотечного кредитования в цифровой формат клиенты также получают более широкий выбор и возможность сопоставлять условия предложений на рынке в режиме онлайн, что экономит время и ресурсы.
Основные характеристики цифровой ипотеки представлены на рисунке 2.5.
Сам процесс предоставления цифрового кредита является достаточно продолжительным по времени потому, что необходима оцифровка всех документов и этапов кредитования. Банковские организации постоянно соперничают друг с другом и стараются занять лидирующие позиции, поэтому происходит внедрение новые и усовершенствованных технологий, и сервисов. Новые технологии позволяют банкам иметь конкурентное преимущество, а клиентам позволяет экономить личное время и средства. Благодаря пандемии цифровое пространство с молниеносной скоростью распространяется на всю банковскую сферу.
Обратная сторона процесса – возможные противоправные действия мошенников. Росреестр в свое время ограничил возможность цифровой регистрации и считает необходимым привлечь независимого аудитора сделки. Им могут выступать банки, многофункциональные центры или другие организации.
На сегодняшний день цифровизированы, переведены в электронный вид только отдельные шаги ипотечной сделки.
Стоит отметить, что ни один банк не застрахован в полной мере от вероятности того, что заёмщик не сможет своевременно выполнять свои обязательства по погашению кредита. Причины неуплаты кредита могут быть разными: от непредвиденных обстоятельств в жизни или хозяйственной деятельности заёмщика до заведомо мошеннических действия со стороны клиентов банка.
В таблице 2.6 представлены данные об уровне просрочки по ипотечным кредитам.