Контрольная работа по экономике в недвижимости и в строительстве на тему Анализ рынка недвижимости и технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта

ВВЕДЕНИЕ


Рынок жилой недвижимости крупных городов России в последние годы характеризуется высокой волатильностью, зависящей от ставок по ипотеке, уровня реальных доходов населения, инфляционных ожиданий и государственных мер поддержки. Для частного инвестора (или небольшого бизнеса) покупка квартиры с последующей сдачей в аренду остаётся одним из наиболее понятных способов вложения капитала, однако требует предварительного анализа рынка и расчёта ожидаемой эффективности.

Цель практической работы — выполнить анализ рынка выбранного сегмента недвижимости и разработать технико‑экономическое обоснование инвестиционного проекта по приобретению конкретного объекта недвижимости с целью получения дохода от аренды и последующей перепродажи.

Задачи работы:

1) определить целевой сегмент рынка недвижимости для анализа;

2) собрать и систематизировать статистические данные о динамике стоимости 1 м² за последние 3–5 лет;

3) выявить ключевые тенденции и факторы, влияющие на стоимость объектов выбранного сегмента;

4) выбрать инвестиционно привлекательный объект недвижимости и описать его технические характеристики;

5) сформировать финансово‑экономическую модель проекта (инвестиционные и операционные денежные потоки);

6) рассчитать показатели эффективности проекта (PR, ROI, PP, NPV, PI, IRR, DPP);

7) построить финансовый профиль проекта и сформулировать выводы и рекомендации.

Объект исследования — рынок жилой недвижимости города Москвы.

Предмет исследования — экономические отношения и показатели эффективности инвестиционного проекта в недвижимости (арендный бизнес на базе квартиры).

Информационная база: открытые данные рынка (в т. ч. агрегированные показатели по вторичному рынку), объявления о продаже/аренде, а также общедоступные аналитические материалы по рынку недвижимости.


1. АНАЛИЗ РЫНКА ВЫБРАННОГО СЕГМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ


1.1. Определение целевого сегмента рынка

В качестве целевого сегмента для анализа выбран вторичный рынок квартир города Москвы, а именно 1‑комнатные квартиры площадью 35–45 м² в районах массовой жилой застройки в пределах «старой Москвы» и присоединённых территорий, расположенные в пешей доступности (до 10–15 минут) от станции метро. Данный сегмент характеризуется:

— высокой ликвидностью (широкий круг покупателей и арендаторов);

— относительной сопоставимостью объектов по техническим характеристикам;

— стабильным спросом со стороны арендаторов (молодые специалисты, семьи без детей, студенты старших курсов);

— возможностью стандартизировать ремонт и комплектацию для повышения арендной ставки.

Для инвестиционного расчёта рассматривается модель «купить — отремонтировать/укомплектовать — сдавать в долгосрочную аренду — продать на горизонте планирования». Основной денежный поток формируется арендными платежами; дополнительный эффект — рост рыночной стоимости квартиры.





1.2. Динамика стоимости 1 м² за 2020–2024 гг.

Таблица 1 – Динамика средней стоимости 1 м² (вторичный рынок, г. Москва)

Год Средняя стоимость 1 м², руб. Темп роста к предыдущему году, %

2020,000 230266,000 nan

2021,000 263124,000 14,300

2022,000 292473,000 11,200

2023,000 284612,000 -2,700

2024,000 325390,000 14,300

На основании агрегированных данных рынка рассчитана средняя стоимость 1 м² на вторичном рынке Москвы по годам (таблица 1). В рассматриваемом периоде наблюдается общий рост цен, что отражает инфляционные процессы, изменение доступности ипотечного кредитования и структурный спрос на жильё. При этом динамика не является равномерной: в отдельные годы фиксируются периоды охлаждения спроса и коррекции цен.

Для визуализации динамики построен график (рисунок 1).

Рисунок 1 – Динамика средней стоимости 1 м² на вторичном рынке (г. Москва)