«Организация эффективного управления многоквартирного дома в современных условиях»

Введение

Для надлежащего осуществления права собственности в многоквартирном доме, жилищное законодательство закрепило три варианта управления общим имуществом в таком доме. Часть 2 статьи 161 ЖК РФ, обязывает собственников многоквартирном доме выбрать один из таких вариантов управления. Такое решение принимается общим собранием собственников, и может быть изменено в любое время также его решением. В соответствии с ч.3 ст.161 ЖК РФ, принятое на общем собрании решение о способе управления имуществом в многоквартирном доме, является обязательным для всех собственников.
Целью данной работы является исследование организации эффективного управления МКД в современных условиях.
Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:
- рассмотреть сущность и содержание управления многоквартирными домами;
- оценить обеспечение экономии ресурсов при эксплуатации технических систем многоквартирных домов при использовании автоматического погодного регулирования с технической защитой и дистанционным мониторингом;
- изучить основные черты управленческого решения.
Структура работы включает введение, три главы, заключение, список использованных источников, приложений.

1. Сущность и содержание управления многоквартирными домами

Согласно ч.2 ст.161 ЖК РФ, управление имуществом в многоквартирном доме может осуществлять в следующих формах:
- Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
- Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- Управление управляющей организацией .
Рассматривая первый способ управления, следует отметить, что он основан на методе самоуправления. Следовательно, все организационно-управленческие процедуры лежат на собственниках. Собственники обязаны самостоятельно заключать необходимые договоры, проводить собрания, решать правовые проблемы, проводить опросы жильцов и так далее.
Практики подчеркивают, что такой механизм очень сложен, и при решении многих вопросов требует соответствующей квалификации, которая в большинстве случаев у жильцов отсутствует, это один из минусов выбора данного способа управления. При таком варианте управления, собственники самостоятельно заключают договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, что приводит к дополнительным материальным и временным затратам.
Так же, как отмечает Г.Г. Павлова при непосредственном управлении между собственниками и обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник, способный наиболее эффективно представлять и защищать интересы жильцов. Самостоятельная защита своих прав, каждым из жильцов, может привести к недобросовестному поведению вышеупомянутых организаций .
Согласно действующему законодательству при непосредственном управлении, собственники привлекают подрядчиков для выполнения определенных оговоренных договором работ . Могут возникнуть ситуации, когда необходимо будет выполнить иные работы, не предусмотренные договором, а у подрядчика нет обязанности, выполнять работы такие работы. Следовательно, собственникам придется искать иные варианты устранения возникших проблем. По иному обстоят дела с управляющей компанией, которая согласно закону, несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны с ней в договоре. Множество надзорных органов может побудить управляющую организацию выполнить работы, не предписанные утвержденным перечнем. Так, например, управляющая компания обязана подготовить дом к отопительному сезону для всех собственников, если даже кто-то из них несвоевременно вносит плату за содержание дома. При непосредственном управлении, подрядчик будет выполнять работу строго на оговоренную сумму, и ровно для тех жильцов, что выполняют свои обязанности, опять же в рамках заключенного договора.
Еще одной проблемой является тот факт, что непосредственное управление требует, чтобы собственниками были установлены общедомовые и индивидуальные приборы учета ресурсов. Существует два варианта, либо собственники устанавливают приборы за свой счет, либо за счет ресурсоснабжающей организации, которая впоследствии указанные затраты внесет в свои тарифы . В первом случае, можно купить счетчик, который впоследствии ресурсоснабжающая организация не признает. Во втором случае, может быть, что счетчики окажутся не совсем эффективными, а платить за них по тарифу придется. Финансовые затраты на установку счетчиков окажутся большими. Практика показывает, что для трёхкомнатной квартиры понадобится около пяти счетчиков, каждый из которых раз в год надо проверять, и раз в четыре года менять.
Непосредственное управление обязывает собственника самостоятельно отвечать по своим долгам перед ресурсоснабжающей организацией. Проблемы возникают если собственник несвоевременно или вообще не платит за предоставляемые ресурсы . Кроме как судебных рычагов давления у организации нет, но судебных разбирательств стараются избегать. Никаких эффективных предупредительных действий организация не сможет осуществить. К примеру, если собственник не платит за водоснабжение, организация не сможет отключить воду отдельному должнику. Это связано с особенностью строения теплоснабжения и водоснабжения. В противном случае, желая отключить воду одному должнику, придется лишать водоснабжения и остальных, исправно плативших собственников, завязанных на одном стояке.
Еще одним минусом непосредственного управления является тот факт, что собственники самостоятельно будут оплачивать коммунальные услуги согласно установленным счетчикам в квартирах. И здесь встает вопрос о том, как учитывать расход ресурсов на общедомовую собственность? Как взимать плату за нее?
Основываясь на вышесказанном, следует отметить, что выбор непосредственного управления общим имуществом в многоквартирном доме годится для совсем малого количества квартир. Собственникам необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы такого управления, прежде чем его избирать на общем собрании.
Следующим вариантом является управление имуществом в многоквартирном доме с помощью товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива . ТСЖ с 1 сентября 2014 г. создается как некоммерческая организация в организационно-правовой форме – товарищество собственников недвижимости. Согласно ч.1 ст. 135 ЖК РФ, целью создания ТСЖ является управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом либо на совместное использование имущества собственников.
С момента создания ТСЖ, собственники имеют право непосредственно влиять на решение ряда вопросов. Жилищное законодательство определяет, что общее собрание собственников это высший орган управления ТСЖ. Общее собрание наделено широким кругом полномочий. Как отмечается, главной возможностью общего собрания является формирование органов ТСЖ. При этом управление имуществом многоквартирного дома осуществляется либо непосредственно ТСЖ, либо на ТСЖ возлагается обязанность заключить с управляющей компанией соответствующий договор.
Данная форма управления также не является совершенной. В первую очередь это все та же проблема, что упоминалась ранее – отсутствие знаний и опыта в решения большинства вопросов . Согласно статистике, что приводят управления имуществом в разных городах, за последние 6 лет, активность собственников в создании ТСЖ или иного жилищного кооператива снижается из-за неготовности собственников управлять таким юридическим лицом, а также из-за проблемного правого статуса данных юридических лиц.
Следует отметить и правовые проблемы, которые влияют на неэффективность данной формы управления имуществом в многоквартирном доме. Во-первых, это пробелы российского законодателя в вопросе определения состава общего имущества в многоквартирном доме, о чем говорилось ранее. Следовательно, могут возникнуть ситуации, когда, к примеру, чердаками или подвалами ТСЖ распоряжается по своему усмотрению, после чего возникают существенные споры с собственниками. Во-вторых, практике известны случае, когда инженерные коммуникации, находящиеся в многоквартирном доме, были приватизированы муниципальными органами, но при этом по жилищному законодательству такие коммуникации должны находиться в собственности ТСЖ. В таком случае, доступ ТСЖ к инженерным коммуникациям дома становится затруднителен, и в случае аварии, должны образом отреагировать будет труднее. И в-третьих, отсутствуют устойчивые правовые гарантии, обеспечивающие стабильное финансовое положение ТСЖ. Такая проблема возникает из-за отсутствия должных льгот, что приводит к перекладыванию финансового бремени на всех жильцов и к усложнению в принятии совместных решений. Вследствие этого, за последние шесть лет, тенденцией стала смена данной формы управления имуществом в многоквартирном доме на регулирование данного имущества управляющей компанией.
В исторические периоды создания и организации ТСЖ активную роль играли органы государственной и муниципальной власти. В последние периоды, когда коренных изменений в статус и деятельность ТСЖ не вносится, государство продолжает активно вмешиваться в деятельность данного юридического лица. Например, в жилищное законодательство вносились поправки, согласно которым ТСЖ обязаны вести реестр членов своей организации, и подавать их в соответствующие органы, а также согласовывать с ними изменения в уставе. Чрезмерное вмешательство органов власти противоречит природе ТСЖ как института добровольной самоорганизации лиц.