Изучение договора продажи недвижимости

Введение

Недвижимость представляет собой один из самых важных объектов всех гражданских прав. Права на недвижимое имущество, а также сделки с ним касаются почти всех в нашей стране.
Современное законодательство, которое регулирует отношения по поводу недвижимости, отмечается разнообразием нормативных актов, в некоторых случаях даже противоречащих друг другу.
Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует хорошей правовой квалификации, знания специфики правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Требуется также знать особенности государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество – окончательного этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в определенных случаях право не будет считаться возникшим, а, следовательно, сделка не будет считаться заключенной.
В последние года теоретические исследования, которые касаются юридического регламентирования договора продажи недвижимости осуществлялись многими правоведами, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, М.Н. Малеиной, О.Н. Садиковым, Ю.К. Толстым и другими отечественными цивилистами. Однако, вопросы договора продажи недвижимости не в полной мере разработаны, требуется комплексный подход к их изучению.
Цель настоящей контрольной работы состоит в изучении договора продажи недвижимости на базе исследования имеющейся законодательной базы и судебной практики.
Достижение этой цели связано с решением следующих научно-практических задач:
- изучить понятие и существенные условия договора продажи недвижимости;
- определить порядок и особенности заключения договора купли-продажи недвижимости.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи недвижимости в Российской Федерации, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом исследования явились нормы Конституции Российской Федерации, гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере продажи недвижимости, судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.
Данное исследование основано на совокупности таких методов научного познания, как: диалектический, комплексный, сравнительно-правовой, системного анализа, формально-логический и др.
Структуру работы составляют введение, основная часть, заключение, список использованных источников.
 
1. Понятие и существенные условия договора продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой разновидность договора купли-продажи и обладает рядом специфических признаков. Купля-продажа недвижимости регулируется общими нормами параграфа 1 главы 30 ГК РФ и специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а также нормами земельного и жилищного законодательства.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.
Существенными условиями являются:
- данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Заметим, что основные сведения об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, перечислены в ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ;
- условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
- при продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
- при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа - цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
Рассмотрим некоторые из них более подробно.
К числу существенных условий договора продажи недвижимости относится условие о предмете продажи - недвижимом имуществе, к которому согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
При отсутствии в договоре этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как правило, в договор включаются сведения, содержащиеся в документе, подтверждающем право собственности продавца (Свидетельстве о праве собственности) - адрес (местоположение) объекта, его наименование, назначение, кадастровый номер, площадь, этажность и др.
 
2. Порядок и особенности заключения договора продажи недвижимости

Сторонами по договору продажи недвижимости могут выступать как юридические, так и физические лица. По общему правилу продавцом может быть собственник недвижимого имущества. Продавцом имеет право выступать лицо, которое уполномочено собственником в силу закона либо договора. Роль продавца при осуществлении продажи недвижимости, которое выступает объектом федеральной государственной собственности, могут осуществлять органы исполнительной власти, которые наделены Правительством РФ правами в области приватизации федерального имущества.
При продаже недвижимого имущества субъектов РФ продавцами могут быть лица, которые уполномочены органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества – продавцы, которые назначены органами местного самоуправления.
Каких-либо общих ограничений круга вероятных покупателей недвижимого имущества законодательство не имеет. Законодательство может содержать специальные положения, которые адресованы покупателям такой недвижимости (к примеру, они составляют законодательство о приватизации).
Как уже было отмечено ранее, договор продажи недвижимости обязан быть заключен в письменной форме посредством составления одного документа, который подписывается сторонами. Несоблюдение определенной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор продажи недвижимого имущества, кроме договора продажи жилых помещений, будет считаться заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором обозначены все выше перечисленные условия договора.
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Отсюда право собственности на недвижимость появляется у покупателя на базу сложного юридического состава, а именно: 1) заключенного договора продажи недвижимого имущества и 2) акта государственной регистрации перехода права.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью на основании ст.ст. 164 и 131 ГК РФ выполняется лишь в случаях, которые установлены законом.
По своей юридической природе договор о продаже недвижимости выступает консенсуальным договором. Отсюда, если стороны придут к соглашению, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате обязаны быть исполнены до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон имеет право требовать их исполнения.
На основании п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не выступает основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Договор продажи недвижимого имущества как элемент сложного юридического состава вызывает гражданско-правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание данного обязательства входит правомочие требовать регистрации перехода права собственности.
Заключение

Рассмотрев такую тему контрольной работы, как «Договор продажи недвижимости», мы пришли к ряду выводов.
Таким образом, по договору продажи недвижимого, одна сторона - продавец берет на себя обязанность передать в собственность другой стороне – покупателю объект недвижимости.
Договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем достигнуто определенное соглашение в необходимой форме по всем существенным условиям такого договора.
К существенным условиям можно отнести:
- данные, позволяющие конкретно определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче по такому договору, в том числе и данные о его расположении на конкретном земельном участке или в составе иной недвижимости;
- условие о цене передаваемой недвижимости;
- при продаже конкретных жилых помещений, в которых проживают лица, которые оставляют за собой право, на основании законодательства, пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень подобных лиц. При этом требуется отметить, на каких именно правах они имеют право пользоваться подобными помещениями;
- при продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа - цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей.