Тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России в 20219-2020 гг.

Рисунок 4. Динамика цен на жилье
Согласно данным Росстата, средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке в IV квартале 2020-го выросла на 23 %, на вторичном – на 14 % по сравнению с показателями за IV квартал 2019-го. В результате опережающего роста цен на первичном рынке разрыв в стоимости между готовым жильем и новостройками вырос более чем в два раза. Причины роста цен на недвижимость были не только на стороне спроса, но и на стороне предложения – продолжился переход застройщиков к более дорогому банковскому фондированию и работе через эскроу-счета, а рост затрат на импортные материалы и технику из-за скачка курсов в 2020 году увеличил себестоимость строительства.
Несмотря на реализацию льготной госпрограммы на первичном рынке и активный прирост выдач в этом сегменте (+65 %), доля ссуд на покупку «первички» увеличилась незначительно (с 31 до 33 %) за счет динамичного роста кредитования во вторичном сегменте и выдач на рефинансирование, которые стимулировались снижением рыночных ставок. В дальнейшем интерес к первичному жилью будет поддерживаться за счет нового механизма финансирования долевого строительства, который повышает доверие к рынку первичного жилья, постепенного износа вторичного жилищного фонда и кредитования в рамках различных госпрограмм, преимущественно ориентированных на первичный рынок. При этом ограничивать спрос на «первичку» будут значительно более высокие цены в данном сегменте.
На фоне рекордно низкого уровня ставок, который был достигнут в 2020 году, доля выдач на рефинансирование ипотечных кредитов значительно выросла – с 7 до 13 %. При этом в случае снижения активности в ипотечном сегменте в 2021-м возможны улучшения рядом банков условий по рефинансированию и запуск различных акций в данном сегменте с целью нарастить свою долю на рынке за счет заемщиков, которых кредитовали конкуренты.
Несмотря на рост интереса заемщиков к приобретению жилья в новостройках на фоне льготной госпрограммы, объем ввода жилья в многоквартирных домах снизился в 2020-м на 3,7 % против роста на 0,5 % годом ранее, в т. ч. из-за действовавших в II квартале 2020-го ограничительных мер. Общий объем ввода жилья сократился на 1,7 % и составил 80,6 млн кв. м1 (рис.5).

//

Динамика просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рублях в 2017-2019 гг. постоянно увеличивалась в абсолютном выражении, и только к концу 2019 года стабилизировалась. Тенденция просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте, противоположна. Снижение суммы просроченной задолженности в валюте к концу года стабилизировалось и даже в декабре сумма просрочки несколько увеличилась. Это связано с увеличением к концу года курса доллара и падением курса рубля.
В целом противоположную динамику просроченная задолженность имеет по причине изменения структуры выданных ипотечных кредитов. После обвала рынка валютной ипотеки население с большой осторожностью относится к получению ипотечного кредита в валюте, т.к. задолженность в иностранной валюте в долгосрочной перспективе характеризуется более высокими рисками.
По этой причине банки также переключились на выдачу ипотечных кредитов в национальной валюте. Поскольку сумма кредитов по причине роста цен на недвижимость увеличивается, а население может потерять работу в сложной экономической ситуации, уровень просрочки практически не меняется, но в абсолютном выражении растет.
К концу 2019 года объемы выданных ипотечных кредитов сократились по причине повышения уровня ставок, роста цен на недвижимость и сокращения объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом.
Рост просроченной задолженности также связан с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума. Тем не менее, к концу года на стабилизацию уровня просроченной задолженности повлияло закрепление с 2019 года в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что в долгосрочной перспективе повысит доверие к ипотеке в целом.
С учетом угроз для платежеспособности населения из-за снижения экономической активности и роста инфляции на фоне рисков распространения коронавирусной инфекции и падения нефтяных цен ипотечному рынку может потребовалась поддержка государства.