Основы оценки стоимости недвижимости

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Оценка, как обязательная предпосылка
бухгалтерского учета, представляет собой способ выражения в денежном
измерении различных видов средств, и в первую очередь, имущества
предприятия. Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к
оценочной деятельности и всем ее возможным объектам. Имущество – это
объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.
Различают движимое и недвижимое имущество.
К движимому имуществу относятся транспортные средства, товары в обороте,
ценные бумаги, деньги, имущественные права, в том числе право на будущую
3
продукцию и иное имущество, не отнесенное законодательными актами к
недвижимому.
1 Недвижимость как объект оценки. Виды оцениваемой стоимости
недвижимости
1.1 Недвижимость как объект оценки
Рынок недвижимости и рынок товаров в чем-то похожи, но, однако имеют
существенные различия между собой. На рынке недвижимого имущества
объектом сделки, как следствие и объектом оценки, являются не сами объекты,
а имущественные права на эти объекты, представляющие собой сложную
категорию с точки зрения юристов и экономистов.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации (ст. 130, п.1) дается
определение «недвижимых вещей». Под недвижимым имуществом
(недвижимостью) понимают земельные участки на поверхности земли,
пространство над и под поверхностью участка, обособленные водные объекты
и все то, что непосредственно связано с землей и правами пользования
последней. Это те объекты при перемещении которых наносится ущерб их
функциональности или происходят несоразмерно большие затраты на
перемещение (леса, многолетние насаждения, а также здания и сооружения).
В настоящее время профессиональная независимая оценка недвижимости
является одним из самых востребованных видов оценочной деятельности и
включает расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении
оцениваемого объект (права аренды, права пользования и т.д.). В современном
обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, растет
необходимость оценки недвижимости в целом .
Во многих жизненных ситуациях стоимость недвижимости является
очевидной для собственников или возможных покупателей, но после
проведения независимой оценочной экспертизы, стоимость объекта
недвижимости может быть значительно скорректирована. Для определения
4
реальной стоимости недвижимого имущества производится независимая
оценка недвижимости. В соответствии с федеральным законом «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность состоит в
установлении в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной
стоимости .
Оценка недвижимого имущества обуславливается вовлечением в сделку
объектов недвижимости, полностью или частично находящихся в
собственности Российской Федерации, субъектов Российской федерации или
муниципальных образований. Оценка недвижимости необходима в случае
проведения в отношении объектов недвижимости: приватизации объекта;
передачи объекта в аренду или доверительное управление; передачи объекта
недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических
лиц; продажи или иного отчуждения объекта; использования объекта
недвижимости в качестве залога; переуступка долговых обязательств в
отношении объекта недвижимости; возникновения спора о стоимости объекта
недвижимости при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц,
национализации имущества, составлении брачных контрактов, раздела
имущества; выкупа или иного изъятия недвижимого имущества у
собственников для нужд государства, муниципальных образований.
1.2 Виды оцениваемой стоимости недвижимости
Эксперты оценочных компаний выполняют оценку объектов недвижимости
по различным видам стоимости, определяемым целями оценки недвижимости.
При расчете необходимо понимать различие понятий цена и стоимость,
себестоимость и затраты .
Понятие цена предполагает произошедшее действие и равна сумме
совершения сделки в конкретных обстоятельствах рынка. Затраты – это
денежный эквивалент величины ресурсов для применения в конкретных
целях. Себестоимость строительства состоит из прямых затрат на оплату труда
рабочих, материалов, машин, затрат подрядчика. Расходы на строительство
5
напрямую отражаются на ценах услуг, товаров на конкурентных рынках.
Понятие стоимости включает комплексное взаимодействие цены,
себестоимости, затрат и предполагает выгоды в будущем. Учитывая
изменение во времени величины будущих выгод, оценка стоимости
недвижимости составляет ее величину на определенную дату.
Процесс оценки включает определение рыночной стоимости физического
объекта и прав на имущество как это денежной суммы за объект при передаче
его новому собственнику в условиях рынка, при наличии спроса и
сбалансированного спроса и предложения.
Осуществление сделки возможно при условиях:
- Наличие мотивации участников сделки;
- Информированность обеих сторон сделок;
- Действие участников в своих интересах;
- Достаточное время экспозиции объекта на рынке;
- Осуществление платежей в денежном выражении;
- Отсутствие внешнего давления на сделку .
Практическая деятельность требует от оценщиков применения следующих
видов стоимости (дополнительно к рыночной):
- Потребительная (базируется на эффективности экономики недвижимости);
- Инвестиционная (базируется на предпочтениях инвестора);
- Действующего предприятия (бизнеса, связанного с недвижимостью);
- Общественно значимых объектов;
- Страховая (базируется на воспроизводстве, замещении утраченных
компонентов при страховом случае);
- Оцененная (для определения налогооблагаемой базы).
2 Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости. Сравнение
российской практики с зарубежной
2.1 Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости
6
Рыночная оценка объектов недвижимости это – это определение суммы,
которая характеризует конкретный денежный эквивалент жилья, который
установлен при свободной конкуренции. Также есть ещё одно определение,
которое подходит под понятие рыночной стоимости. Это самая вероятная из
предложенных цен, при которой недвижимость может быть продана. Кроме
того, при становлении рыночной стоимости на её цену не влияют какие-либо
обстоятельства.
При этом, свидетельством правильно установленной рыночной стоимости
является ряд следующих факторов: Во-первых факт того, что все стороны
сделки отлично осведомлены о том, что является предметом их договора. Вовторых, цена осуществляемой сделки представляет собой чётко установленное
вознаграждение за определённый объект недвижимости, и при этом ни с
одной, ни с другой страны не было оказано принуждение к совершению
данной сделки. Платёж за объект сделки, то есть за недвижимое имущество,
предполагается только в денежной форме наличными или безналичным
расчётом. Ещё одно обстоятельство состоит в том, что недвижимое имущество
представлено посредством публичной оферты .
Оценка, которая была произведена независимым экспертом, позволяет
покупателю или продавцу получить наиболее объективную оценку
недвижимости, а также, узнать, как можно больше информации о
приобретаемым им объекте. Ситуации, в которых может потребоваться оценка
недвижимости возникают самые разные. Познакомимся с некоторым
перечнем: Чаще всего услуги оценщика необходимы при осуществлении
сделок купли-продажи. Также, не редки случаи использования данных услуг
при иных сделках из ГК. Если граждане вступают в права наследования, то им
также может понадобиться оценка недвижимости, чтобы равномерно
разделить унаследованное имущество между наследниками.
Если граждане собираются оформить ипотеку на квартиру, которая уже была
в чьей-либо собственностью, необходима оценка стоимости жилья на
сегодняшний момент. Часто между гражданами возникают имущественные
7
споры, и в этом случае, также может потребоваться независимая оценка. Если
речь идёт о приватизации, а также о страховании недвижимого имущества, то
независимая оценка – это необходимая мера, которую производят члены
независимых акционерных обществ и открытых акционерных обществ.
Применяемые методы Самым часто применяемым методом является
«сравнение продаж». Он является наиболее старым, и также, по мнению
многих экспертов, наиболее точным. Рассмотрим, в чем же заключается
данный метод. Если вдаваться в теорию метода сравнения продаж, то можно
вычислить, что базируется он на статическом мониторинге и факторном
анализе конкретного сегмента рынка. В данном случае нас интересует
рыночная оценка объектов недвижимости. Этот метод оценки рыночной
стоимости объекта недвижимости использует поэтапный подход: Первым
делом необходимо определить, как позиционирует себя объект недвижимости
на рынке, в своем сегменте .
Проводим анализ наиболее эффективного использования объекта. Далее
происходит действие, помогающие анализировать рынок в конкретном
сегменте. После, специалист проводит факторный анализ. После того, как
будет проанализирован рынок, необходимо изучить аналоги. Результатом
должен стать расчёт стоимости с учётом всех вышеперечисленных факторов.
2.2 Сравнение российской практики с зарубежной
Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей
налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки
относятся к 17-му веку в Миланском герцогстве и в Тироле (1771–1784). В
начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и
оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной
Европы . Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры
Франции (1790–1854), Австрии (1817–1883), Саксонии (1835– 1843),
Виртемберга (1820–1873), Пруссии (1861–1868).
8
Кадастр Франции начинает свою историю с 1790 года, когда Национальным
собранием был издан закон о налоги на недвижимое имущество . Данный
закон основывался на чистом доходе от земли и построек. Вся земля Франции
была разделена на отдельные участки – парцеллы, а специальная комиссия в
качестве оценки должна была точно измерить и зафиксировать размеры и
местоположение участка.
Сущность оценки состояла в том, что определялся чистый доход участка с
последующей проверкой полученного результата данными о величинах
существующих арендных плат и продаж. Создание кадастра таким способом
во Франции длился около 50 лет, пока не потерял свою актуальность. В связи
с этим, в 1850 году был принят закон о пересмотре результатов оценки,
полученных более 30 лет назад. Данная работа была завершена к 1854 году.
Кадастр Саксонии начинает создаваться с 1835 года, после принятия закона об
оценки земли. Кадастр был разработан за 8 лет. Судебными органами были
определены границы участков, а землемерами проводилась подробная съёмка,
которая передавалась оценочной комиссии .
Главной задачей комиссий было отнести конкретный участок земли к тому или
иному классу земли по доходности, которые заранее были уже установлены
правительством. Кадастр Англии был противоположен французскому
кадастру. Все земли Англии находились у Короля, и поэтому могла находиться
только в арендном пользовании. Основой оценки Англии составляли арендные
договора, которые постоянно могли изменяться и составляли сотни лет
Договоры аренды могли быть многоступенчатыми, вложенные друг в друга по
срокам пользования, а также цепочкам арендаторов и субарендаторов.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов,
включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой
стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого
объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др.
9
Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика
при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде.
Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели
оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для
исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения
стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.