Контрольная работа по дисциплине "Экономика недвижимости"

Когда оценщик изучает возможности наилучшего использования земельного «надела», он выбирает схожие возможности использования земли (сооружения, улучшения), чтобы выявить оптимальный. Перспективность местоположения, уровень спроса на рынке, стоимость застройки, устойчивость планируемой прибыли – все эти моменты попадают в его зону внимания[2, с. 33].
Объект состоит не только из земли, но и из сооружений? Тогда оценщик анализирует его оптимальное использование по сравнению со свободным участком и по сравнению с участком, имеющим улучшения. Оценка свободного участка помогает определить стоимость, а оценка участка с улучшениями – вероятность сноса.
На оптимальность использования любого «надела» влияет несколько факторов. Первый — это местоположение. Нужно отметить, что это центральный фактор, от которого зависит стоимость земли. Второй – спрос на рынке, за счет него оценщик отслеживает соотношение спроса и предложения. Третий фактор – финансовая обоснованность: получит ли инвестор прибыль, достаточную для покрытия расходов и получения выручки.
Четвертый – физическая полезность земли и возможность создания улучшений. Пятый – производственная состоятельность и физическая воплощаемость, предполагающий соотношение расходов, качества, время разработки проекта и так далее. Шестой фактор – соотносимость с законодательной базой, в ходе этой работы исследуются соответствующие нормативные акты. И, наконец, последний фактор связан с максимальной прибыльностью, она вычисляется путем дисконтирования плановых доходов возможных альтернатив использования[8, с. 75].
Особняком в этой области стоят городские земли. Их стоимость зависит от размера мегаполиса и его производственно-хозяйственных возможностей, от степени развития социальной и инженерной инфраструктур, региональных природных факторов и других параметров. Не забудем и про различия в законодательстве для данной категории участков.
Различные обстоятельства по-разному воздействуют на ценность одного участка. Так, транспортная активность не приветствуется в жилом районе, но поднимает его цену с точки зрения торгового взаимодействия. А учебные организации и ТЦ, эстетические моменты, важные для оценки территории под возведение жилых комплексов, не значимы, если говорим о земле под промышленные объекты. Для последних ценней транспортная развязка и экономическое зонирование.
Для сравнения земельных участков оценщик обращается к ряду единиц измерения:
 стоимость 1 га, используется для значительных массивов сельскохозяйственных, промышленных или жилищных объектов,
 стоимость 1 м2, актуальна для деловых центров мегаполисов, офисов, магазинов,
 стоимость 1 фронтального метра, требуется при расчете коммерческого использования городских земель. Цена земельного «надела» пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при типовом параметре глубины участка, которая имеет меньшую часть стоимости,
 стоимость лота, к которой обращается оценщик для сопоставления типовых по форме и площади территорий с жилыми и дачными объектами. Эта единица пропорциональна зависимости площади застройки к площади участка,
 стоимость единицы плотности.
В дальнейшем работа оценщика позволяет скорректировать градостроительную деятельность, формировать предложения по типу применения земли в зависимости от ее качества, разрабатывать оптимальные экономические механизмы применения земли, повышать ее инвестиционную привлекательность.
Помимо этого нельзя не отметить, что оценщик и проектировщик-градостроитель видят ценность городских земель каждый по-своему. Первый определяет ее по итогам кадастровой оценки, тогда как второму важна ее стоимость в процессе функционального зонирования земли как части генерального плана города. Ориентиром для процедуры кадастровой оценки и функционального зонирования нужно выбирать комплексную градостроительную оценку рыночной стоимости.

Задача 1

Собственнику объекта недвижимости требуется определить стоимость объекта исходя из следующей информации:
– месячная рента обычно составляет 300 у.е. за м2;
– текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;
–здание состоит из трех секций, площадь каждой секции 500м2;
– плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;
– управляющий получает дополнительное вознаграждение в 1000 у.е.;
– на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;
– юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать 5000 у.е.;
– остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;
– ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 90 000 у.е.
Какова будет стоимость объекта, если коэффициент капитализации для зданий и сооружений составляет 13%?

Решение:
1. Рассчитаем годовой валовой доход:
300 * (500 * 3) * 12 мес = 5400000
2. Рассчитаем сумму по недогрузке:
5400000 * 0,16 = 864000
3. Действительный валовой доход составит:
5400000 – 864000 = 4536000 ($)
4. Рассчитаем сумму операционных расходов:
Плата управ. + Вознагр.управ. + Ремонт здания + Плата юр-у,бух-у + Ост.
Расходы (4536000 * 0,04) + 1000 + (4536000 * 0,03) + 5000 + (453600 * 0,1) = 777120
5. Рассчитаем чистый операционный доход:
4536000 – 777120 = 3758880
6. Рассчитаем чистый остаточный доход 3758880 – 90000 = 3668880



Задача 2

Стоимость покупки дома в данный момент составляет 800000 у.е. По мнению экспертов через 5 лет этот дом можно будет продать за 1000000 у.е. Что предпочтете Вы: купить дом или положить деньги на депозит при ставке 10% годовых?

Найдем будущую стоимость вклада, если имеющуюся сумму мы кладем на депозит и не покупаем дом:
FV=PV*(1+i)n ,
где PV – текущая стоимость вклада;
i – ставка процента;
n – срок вклада.
FV=800*(1+0,12)5 =1409,87 тыс. долл.
Исходя из полученного результата, можно сделать вывод, что будущая стоимость вклада выше, чем будущая стоимость дома, поэтому выгоднее деньги вложить на депозит.

Задача 3

Определить стоимость объекта на основе следующих данных:
1) по объекту оценки известно: наличие балкона, бассейна, количество комнат 5, потенциальный валовой доход ежегодно – 150 000 у.е.;
2) имеется 3 объекта аналога:
а. бассейн отсутствует, балкон отсутствует, количество комнат – 6
потенциальный валовой доход – 160 000 у.е., цена – 800 000 у.е.
б. есть бассейн, нет балкона, количество комнат – 7
валовой доход – 168 000 у.е., цена – 860 000 у.е.
в. нет бассейна, балкон есть, 2 комнаты
потенциальный валовой доход – 116 000 у.е., цена – 560 000 у.е.