Экономическое содержание метода прямой капитализации, особенности применения. Алгоритм применения метода прямой капитализации.

Введение
Недвижимое имущество является тем ресурсом, который может обеспечить эффективную деятельность государственных и муниципальных собственников, различных акционерных и публичных акционерных обществ и физических лиц. Недвижимость является имущественным компонентом собственников она имеет оценочную стоимость, это составляет 30 – 40 %, но существуют ряд направлений, в которых недвижимость используется минимально. Оценка недвижимости, важная сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества, она является тем компонентом, который нужен при совершении любых операций, проводимых с объектами недвижимости. К таким операциям относятся сделки по купле – продажи, сдача в аренду помещений, внесение объектов недвижимости в уставной капитал и др. Для проведения оценки нужна высокая квалификация оценщика, который понимает принципы, методы оценки, свободно ориентируется на рынке недвижимости, знает спрос и предложение в различных сегментах этого рынка. Основная сложность в оценке недвижимости состоит в многообразии недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, развитость рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в обороте и цены сделок известны. Для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не понятна их рыночная стоимость, а цена ошибки высока, возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику. Оценка стоимости объекта недвижимости собственности это упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец.
Данный метод оценки является приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, любой инвестор, вкладывающий деньги в действующие предприятия, покупает не набор активов, денежный поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль. При проведении оценки предприятия данным методом производят расчет ставки дисконта, можно рассчитать различными методами, в зависимости от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы расчета. Одним из этих методов является метод кумулятивного построения ставки дисконта.
Актуальность темы работы состоит в том, что в настоящее время существует необходимость в компетентной и объективной оценке недвижимости, институт оценки собственности не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России не достигла мирового уровня.
Цель исследования рассмотрение экономического содержания метода прямой капитализации, особенности применения и применение алгоритма метода прямой капитализации.











1.Экономическое содержание метода капитализации
Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Этот метод применяется для оценки доходов. Если доходы будут стабильны, тогда текущие денежные доходы равняются в будущем и темпы роста считаются умеренными.
Текущая стоимость зависит от изменений коэффициента капитализации, при применении методов прямой капитализации нужно обоснование самого коэффициента капитализации.
Капитализация – это превращение денежного потока с помощью применения деления или умножения рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор.
Данный метод рассмотрим по формуле:
(Денежный поток (или чистая прибыль))/(Коэффициент капитализации)=Оценка стоимости или
V_m=Доход /К или V=Д×M
где: Vm – оцениваемая стоимость;
Д – доход;
К – коэффициент капитализации;
М – мультипликатор.
Понятие этого метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и согласно ставки капитализации, на основе ее рассчитывается рыночная стоимость предприятия. При использовании данного метода оценщик может решить следующие задачи: определяет продолжительность анализируемого периода, капитализируемую базу, коэффициент капитализации, рассчитывает рыночную стоимость.


Различают много методов капитализации дохода предприятия, они отличаются от принятых видов доходов и факторов, на которые делятся или умножаются эти доходы. Рассчитывая чистый доход необходимо правильно выбрать временной период, который нужен для применения расчетов. При анализе данного периода выбирают три периода в прошлом или два периода в прошлом, один в настоящем и два в прогнозном периоде. Для необходимо обращать внимание на сопоставимость применяемых показателей. Капитализируемой базой, является скорректированная прибыль компании, в практической деятельности не используется выручка, финансовый результат до налогообложения. При рассмотрении чистой прибыли, которая используется для оценки предприятия. Если предприятия обладают большим количеством недвижимости, то балансовая стоимость их снижается, фактическая стоимость остается неизменной, но при этом можно также использовать денежный поток.
Метод капитализации прибыли подходит для определенных ситуаций, которые могут ожидаться в том случае, если предприятия в течение длительного периода получает одинаковую прибыль. В отличие от оценки недвижимости и предприятия этот метод очень сильно колеблется в зависимости от применяемых величин прибыли или денежных потоков по годам, которые характерны для предприятий подлежащих оценки.