Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды

ВВЕДЕНИЕ

Проблема перемены лиц в обязательстве в отечественной цивилистике на сегодняшний день является одной из актуальных как с теоретической, так и с практической точек зрения. Сложившаяся практика применения судами правовых норм, связанных с институтом перемены лиц в обязательстве, далеко не единообразна, что в итоге приводит к вынесению довольно спорных решений, подлежащих обжалованию в вышестоящие инстанции.
На сегодняшний день договор аренды в правоприменительной практике занял одно из первых мест. Среди его разновидностей договора аренды преобладает договор аренды недвижимого имущества, которые в большинстве случаев используется предприятиями, фирмами, производителями для аренды.
Сегодня же в связи с продолжением развития рыночных отношений злободневным является вопрос перемены лиц в арендном обязательстве и передачи права аренды.
Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к третьим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве подразумевает, что за место арендатора или же арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.




 
ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В АРЕНДНОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ И ПЕРЕДАЧА ПРАВА АРЕНДЫ

Договор аренды (имущественного найма) представляет собой разновидность возмездных обязательств по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Тем самым, передача арендуемого имущества не влечет за собой переход права собственности на данное имущество к арендатору.
Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель), арендатор (наниматель).
Арендодатель (наймодатель) – собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор (наниматель) – любые физические и юридические лица. Для некоторых видов аренды установлены соответствующие ограничения.
В случае изменения сторон договора аренды его судьба различна и зависит от того, на чьей стороне произошла перемена.
При перемене арендодателя, обусловленной переходом права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу, договор аренды действует до окончания указанного в нем срока.
При перемене арендатора – гражданина, арендующего недвижимое имущество, вследствие смерти, договор аренды также сохраняет свою силу для наследника на оставшийся срок его действия. Следует отметить, что применительно к арендатору указанное правило является диспозитивным, то есть может быть изменено законом или соглашением сторон. Арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор в тех случаях, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Согласно статье 307 ГК РФ «в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное д