обмен и аренда

 
Задание 1

Двое совершеннолетних дееспособных граждан желают обменяться активами: жилая недвижимость в собственности одного в обмен на ½ доли в уставном капитале ООО «Ягодное» другого. Какими правовыми средствами это возможно реализовать?

Решение:

В данном случае обмен возможен по договору мены, но с обязательным нотариальным удостоверением, так как:
По договору мены, в соответствии со ст. 567 ГК РФ, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Из содержания указанной нормы следует, что обмениваемое имущество должно принадлежать сторонам договора на праве собственности, но доля в уставном капитале ООО в большей степени представляет собой способ закрепления определенного объема имущественных и неимущественных прав и обязанностей участника общества. Переход права на долю в уставном капитале ООО регулируется ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», а так же Уставом общества. В соответствии с ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», переход доли или части доли в уставном капитале общества к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам осуществляется на основании сделки, в порядке правопреемства или на ином законном основании. Согласно ч. 2 указанной выше статьи, продажа либо отчуждение иным образом доли или части доли в уставном капитале общества третьим лицам допускается с соблюдением требований, предусмотренных ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», и если это не запрещено уставом общества. В частности, так как участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества, то участник общества, намеренный продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить в письменной форме об этом остальных участников общества путем направления нотариально удостоверенной оферты, адресованной этим лицам и содержащей указание цены и других условий продажи. Участники общества вправе воспользоваться преимущественным правом покупки доли или части доли в уставном капитале общества в течение тридцати дней с даты получения оферты.
С учетом того, что предметом по договору будет являться отчуждение доли в уставном капитале общества в обмен на жилую недвижимость, договор относится к числу подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Так, согласно ч. 11 ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»: сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки.
Согласно ч. 12 ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», доля или часть доли в уставном капитале общества переходит к ее приобретателю с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц по заявлению нотариуса (в обязательном порядке), а также нотариус должен удостовериться в том, что отчуждаемые доля или часть доли полностью оплачены. Право собственности на недвижимое имущество, согласно ст. 223 ГК РФ, возникает с момента государственной регистрации, и не требует обязательного нотариального удостоверения. Этот сложный аспект перехода прав так же можно решить участием нотариуса, а именно: по соглашению сторон право на недвижимое имущество так же может быть зарегистрировано по заявлению нотариуса.
 
Задание 2

К Вам, как специалисту бюро правовых экспертиз, поступил запрос, можно ли считать арендой следующие действия:
1. Размещение на наружной стене многоэтажного дома рекламного плаката размерами 2х10 м, если фрагмент здания, включающий стену с размещенным плакатом, принадлежит –
а) одному собственнику; б) нескольким собственникам;

Ответ:

Согласно ч. 5 ст. 19 ФЗ «О рекламе», установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции с собственником здания, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Данный договор не является договором аренды, и ФЗ «О рекламе» не предполагает заключения договора аренды для заключения договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.
Гражданский кодекс РФ не выделяет договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в самостоятельный вид договора, следовательно, в нем могут содержаться положения, как предусмотренные для отдельных видов договоров (например, для договора аренды), так и вытекающие из существа правоотношений.
Для установки и эксплуатации рекламной конструкции на многоквартирном жилом доме необходимо согласие не менее 2/3 собственников помещений в этом доме. Такое требование устанавливает ч. 5 ст. 19 Закона «О рекламе», и п. 1 ст. 46 и п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Договор заключает от имени всех собственников лицом, уполномоченным на это общим собранием.