оценка бизнеса и управление стоимостью фирмы.

Введение

С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Недвижимость – основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономиче-ской ситуацией в стране.
В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы ру-ками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.
Стремительное развитие оценочной деятельности остро ставит проблему введения государственного регулирования этого вида услуг для поддержания их должного качества. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 «Об оце-ночной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирова-ние оценочной деятельности. В развитие закона было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по кон-тролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Минимущество России. В 2001 г. были приняты «Положение о лицензировании оценочной де-ятельности» утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъ-ектами оценочной деятельности», - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.
Все вышесказанное обуславливает актуальность темы данного исследова-ния, целью которого является изучение особенностей оценки коммерческой не-движимости.
Задачи работы:
 изучение особенностей оценки коммерческой недвижимости;
 проведение оценки коммерческой недвижимости на примере здания аптеки ООО «Юнифарм»;
 изучение сущности принципа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.
Объектом исследования является коммерческая недвижимость ООО «Юнифарм», предметом - оценка коммерческой недвижимости на примере зда-ния аптеки ООО «Юнифарм».
Информационной базой работы послужили законодательные и норма-тивные акты Российской Федерации, труды отечественных экономистов в обла-сти оценки, монографии и статьи в специализированных изданиях, различные статистические материалы (аналитические и обзорные разработки, справочные материалы, опубликованные в зарубежных и отечественных источниках), ин-формация различных исследовательских центров, собственные исследования автора в области оценки нежилой недвижимости.
Ведущими специалистами в данной области являются Е.И. Тарасевич, А.В. черняк, С.А. Гарина, А.Г. Грязнова и другие.
При проведении оценки коммерческого объекта можно использовать непосредственно 3 метода - затратный, сравнительный и доходный.
Структура исследования включает введение, основную часть, состоящую из теоретических аспектов оценки коммерческой недвижимости и практическо-го ее применения, заключения и списка литературы.









Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости коммерческой недвижимости

1.1 Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности в отличии от оценки других видов недвижимости. Коммерческой недвижимостью являют-ся объекты, которые способны приносить доход. Разновидностью коммерче-ской недвижимости выступает торговая недвижимость, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.
Перед началом проведения работ по оценке торговой недвижимости необходимо определить цель оценки. Чаще всего необходимость определения стоимости торговой недвижимости возникает при совершении сделок купли-продажи или при принятии решения об инвестировании средств. Исходя из це-ли оценки, будет определяться определенный вид стоимости: рыночная стои-мость, ликвидационная стоимость или инвестиционная стоимость.
Оценка торговой недвижимости проводится в рамках тех же оценочных методов, что и оценка других видов недвижимости, однако особенности тор-говли как вида бизнеса накладывают свои требования к методологии оценки. При этом следует иметь в виду, что затратный метод дает наименее надежную оценку стоимости магазинов. Метод сравнения продаж может быть использо-ван, когда имеются достоверные цифры о продажах аналогичных объектов, что в наших условиях бывает достаточно сложно. Чаще всего основным мето-дом оценки выступает доходный.
Рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, ко-торые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки. На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.
При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темпе-рамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные сим-патии и антипатии и т.п.).
Объективные факторы, в основном, являются экономическими определя-ющими. Одним из основных ценоформирующих факторов при определении рыночной стоимости практически всех видов недвижимости является местопо-ложение. Поэтому при оценке торгового центра или магазина следует обяза-тельно обращать внимание на доступность торгового объекта для покупателей, учитывая его месторасположение. При этом необходимо учесть множество факторов: выходит торговый объект на улицу или же располагается во дворе; каков состав населения демографического характера в данном районе; общая привлекательность микрорайона, где расположен объект торговой недвижимо-сти; могут ли модифицироваться все эти факторы с течением времени (возмож-но, в районе планируется возведение крупных магазинов, реконструкция и так далее).
При анализе рынка торговой недвижимости нельзя не выделить такие значимые ценоформирующие факторы, как наличие парковки для автомобилей и особенности расположения торговых площадей относительно фронтальной части здания. Кроме того, на стоимость торговой недвижимости оказывают влияние и многие другие факторы, например наличие или отсутствие двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ в задней части здания, наличие подвала, общая площадь и конструктивное решение здания, общая инфра-структура и санитарно-экологическое состояние помещений и др.

1.2 Подходы к определению стоимости коммерческой недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости явля-ются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода ис-пользуются определенные методы расчета. В результате применения этих под-ходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объек-та, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости ис-ходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная форму-ла:

Сзп = С3 + Снс – Ин,

где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках за-тратного подхода, тыс. р.;
Сз – стоимость земельного участка, тыс. р.;
Снс – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
Ин – накопленный зданием износ, тыс. р.
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для это-го анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответ-ствующих поправок.
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя долж-ную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в кото-рую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и воз-ведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объектив-ным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный метод показывает оценку полной восстанови-тельной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную сто-имость земли.
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым.
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках срав-ниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.
Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повыша-ющий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.
Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергают-ся объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.
При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каж-дую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к усло-виям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каж-дой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственно-сти, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.
Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту не-движимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к ре-зультату, полученному после корректировки на условия рынка, в произволь-ном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономи-ческие характеристики, дополнительные компоненты.
Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.
Износ - это потеря стоимости объектом, обусловленная самыми разными причинами. При затратном подходе износ используется для учета различий в характеристиках нового объекта недвижимости. Для недвижимости различают три типа износа:
1) Физический износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизне-деятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости.
2) Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благо-устроенности, безопасности, комфортности. [6]
3) Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изме-нения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных реше-ний, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. [6]
При определении общей величины накопленного износа методом разбив-ки используется следующая формула:
Ин = 1-(1- Ифиз/100)*(1- Ифунк/100)* (1- Ивн/100),
где Ифиз - физический износ здания, %;
Ифунк - функциональный износ здания, %;
Ивн - внешний износ здания, %.
Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Подход сравнительного анализа продаж заключается в определении сто-имости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. Поскольку объективно не существует абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматри-ваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возни-кает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнивае-мых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.
Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последова-тельность этапов:
- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемо-го типа;
- определение единиц сравнения и показателей, существенно влияющие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показате-лями сравнения;
- расчет корректировки показателей по данным рынка;
- расчет и анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимым объек-тами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сде-лать логические выводы о том. какова возможная стоимость оцениваемого объ-екта на рынке.
Оценщик применяет следующие шаги для реализации данного подхода:
1этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответ-ствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика. На данном этапе следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, нако-нец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования были схожи с условиями продажи оцениваемой собственно-сти.
2 этап. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участни-ков сделки.
З этап. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каж-дым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обла-дала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.
Поправки на состояние объекта и условия транспортом доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого ис-пользуется метод расстановки приоритетов.
Под данным методом понимается продажа двух объектов, в идеале явля-ющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся харак-теристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
При определении поправок необходимо учесть:
1. Поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2. Подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие. Напри-мер одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состо-яние;
3. При определении поправок по той или иной характеристике всегда де-лить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
Практическое применение метода сравнительных продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточности развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состоя-ние рынка, применение этого метода нецелесообразно. Таким образом, сравни-тельного подхода в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли - продажи или аренды на рынке недвижимости.
Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стои-мость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход. Процесс определения текущей стоимости будущих доходом носит название доходов, т.е. это процесс приведения будущего потока доходов к единой величине, равной их текущей стоимости.