Особеннисти инвестирования в недвижимость

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Стремление инвестора минимизировать финансовые риски приводит к необходимости снизить неопределенность проекта и разработать эффективную модель управления рисками, позволяющую формализовать и объединить основные процедуры принятия решений и финансовой оценки.
Целью исследования является разработка алгоритма оценки рисков инвестиций в объекты коммерческой недвижимости.
В соответствии со сформулированной целью поставлены следующие задачи:
уточнить основные понятия и категории, присущие российскому рынку недвижимости;
проанализировать основные методы оценки рисков инвестиций в недвижимость в


зарубежной и российской практики и выявить их особенности и недостатки для целей обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость;
предложить алгоритм оценки рисков инвестирования в объекты коммерческой недвижимости;
провести оценку рисков инвестирования с помощью предложенного алгоритма на примере для проекта редевелопмента промышленного объекта.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

1.1. Понятие инвестиций

Эффективность деятельности компаний, обеспеченность высокими темпами их развития и увеличения конкурентоспособности в значительной мере обусловливается уровнем инвестиционной активности и сферой инвестиционной деятельности [4, с. 25]
Инвестиционную деятельность ФЗ №427-ФЗ определяет, как «вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [1, с. 11].
Значимость инвестиционной деятельности велика практически для каждого хозяйствующего субъекта. При этом, «инвестирование - один из важных аспектов деятельности каждой динамично развивающегося коммерческого компании, руководители которого отдают предпочтение рентабельности с точки зрения долгосрочных, а не краткосрочных перспектив [15, с. 314].
В результате реализации инвестиций для хозяйствующего субъекта возможны результаты: рост суммы чистой прибыли, прирост собственного капитала, достижение эффекта синергизма, подъем имиджа компании, что может привести к росту рыночной стоимости компании [10, с. 14].
Разумеется, не вся инвестиционная деятельность может привести к положительному финансовому результату, а лишь та, что реализовывается целенаправленно и на основе научного подхода.

1.2. Методы оценки рисков

Цель анализа рисков инвестиций заключается в предоставлении необходимой информации для принятия решений относительно целесообразности участия в инновационном проекте, а также для определения мер по защите от финансовых потерь.




.

2. ОЦЕНКА РИСКОВ ПРИ ИНВЕСТИРОВАНИИ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ ИРКУТСКЕ

2.1. Описание объекта исследования и анализ месторасположения

В качестве объекта исследования была выбрана концепция развития имущественного комплекса на месте промышленной зоны города Иркутск.
Идея проекта заключается покупке, реконструкции промышленного объекта и создания многофункционального центра с целью долгосрочной сдачи аренду.
Эксперты компании предоставили информацию по двум вариантам наиболее эффективного функционального (концептуального) использования здания, так же по эксплуатационным затратам и финансовым возможностям инвестора.
В соответствии с выбранной методологией исследование анализ рисков инвестиционного проекта редевелопмента предлагается произвести в несколько этапов:
1. Описание объекта и анализ месторасположения объекта недвижимости;
2. Экспертная оценка рисков по проекту.
3. Расчет основных показателей по проекту и анализ чувствительности проекта.
4. Оценка устойчивости инвестиционного проекта на основе разработки сценариев и анализ вариации показателей эффективности инвестиционного проекта.
5. Разработка мер по минимизации и снижению риска.
Количественные методики позволят определить целесообразность принятия проекта, в то время как качественные дадут возможность в полной мере проанализировать риски на всех этапах проекта и предоставят возможность разработать комплекс мер по их минимизации.


2.2. Оценка риска инвестиций в объект недвижимости

Оценка вероятности наступления события осуществляется методом экспертных оценок. Для проведения этой работы желательно нескольких экспертов, хорошо знакомых с существом проблемы.
Для оценки вероятности рисков были приглашены три эксперта занимающиеся разработкой подобных проектов. Каждому эксперту, был предоставлен перечень рисков по всем этапам проекта


и предлагалось оценить вероятность их наступления. Они руководствовались следующей системой оценок: 0 — риск рассматривается как несущественный; 25 — риск, наверняка, не реализуется; 50 — ничего определенного о наступлении события сказать нельзя; 75 — риск, наверняка, проявится; 100 — событие, скорее всего, реализуется. Далее три оценки сводятся к среднему показателю, который используется в дальнейших расчетах.
В четвертой графе табл. 2 приводятся оценки приоритетов, которые определяют степень важности каждого отдельного события на итоговые показатели по проекту. Эти параметры были заранее определены разработчиком анкеты.
Таблица 2

2.3. Разработка мероприятий по минимизации риска


Результаты анализа и оценки рисков проекта редевелопмента и создания многофункционального центра позволили разработать следующие мероприятия, направленные на их снижение:
Уклонение от риска. Основой применения данной методики является работа только с проверенными и надежными партнерами, что включает в себя, например, отказ от ненадежных управляющих компаний либо ограничение их портфеля возможных арендаторов.
Компенсация рисков. Необходимо постоянное прогнозирование рыночной обстановки, постоянный мониторинг социально-экономической среды, а также соответствующее обучение персонала.
Диверсификация рисков. Возможна сдача одного объекта имущественного комплекса нескольким управляющим компаниям на льготных условиях, что, возможно, несколько сократит прибыль, однако, это позволит сократить риски и обеспечить сохранность объекта.
Помимо этого предлагается учитывать следующие виды рисков:
Юридические риски. В первую очередь, они проявляются в оформлении права собственности и заключении контрактов. Последние можно минимизировать путем тщательного отбора партнеров по бизнесу.
Финансовые и экономические риски. Частым проявлением данного вида риска в крупных проектах является нецелевое или нерациональное расходование инвестируемых средств, сократить которые можно только путем установления жесткого контроля на уровне топ- менеджмента компании а так же путем создания собственного стабилизационного (резервного) фонда. Как правило, этот резерв, рассчитывают как сумму затрат на уменьшение риска незавершенного строительства, влекущего за собой дополнительные затраты и перебои в поступлении денежных средств.
Технические риски. Необходимо обеспечить себя возможностью быстрой замены техники либо наймом квалифицированных работников по ее эксплуатации.


Риски увеличения сроков проекта. Необходимо проведение предварительной глубокой экспертизы документации по проекту, включающей, экономическую, маркетинговую, юридическую и техническую оценки проекта, что позволит уже на самых ранних этапах прохождения проектов значительно сократить такие риски как превышения изначально определенного объема инвестиций и риск увеличения сроков реализации проекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


В работе были освещены особенности коммерческой недвижимости как объекта инвестиционного рынка, выявлены основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости в Иркутске, а так же уточнены понятия риска и неопределенности инвестиций в недвижимость, и их классификации.
В качестве объекта исследования была выбрана концепция развития имущественного комплекса на месте промышленной зоны города Иркутск.
Идея проекта заключается покупке, реконструкции промышленного объекта и создания многофункционального центра с целью долгосрочной сдачи аренду.