8. Оценка рыночной стоимости офиса, расположенного на окраине города, с целью продажи

Введение
Наиболее востребованы у инвесторов в настоящее время складские и офисные помещения, торговые объекты на пешеходных улицах. При выборе недвижимости они учитывают локацию, наличие гипермаркетов, коммерческих зданий рядом. Аналитики прогнозируют рост инвестиций в коммерческую недвижимость до 290 млн. руб.
Спрос на куплю-продажу и аренду офисных площадей в период пандемии значительно снизился, но в целом если проводить аналитику за последние 10 лет, спрос на коммерческую недвижимость стабильно высокий во всех регионах России.
При продаже объекта коммерческой недвижимости главной задачей собственника является грамотная оценка рыночной стоимости, это позволит реализовать объект по конкурентной цене.
Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости – это одна из разновидностей оценочной экспертизы. Она может быть назначена определением судебного органа, постановлением следователя или запросом частного лица. Стоимость проведения подобной экспертизы определяется судом или же оговаривается в ходе заключения договора. Основным документом, который контролирует деятельность эксперта в ходе проведения оценки коммерческой недвижимости, является Федеральный закон от 31.05.2001 No 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Процесс оценки - это логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Проведение оценки включает следующие этапы:
- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
- согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день спрос на проведение оценки коммерческой недвижимости растет, появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости.
Предметом исследования данной курсовой работы выступает система методов анализа и оценки коммерческой недвижимости.
Объектом курсовой работы является коммерческая недвижимость, расположенная в Октябрьском районе г. Новосибирск.
Цель курсовой работы – изучение процедуры оценки рыночной стоимости офиса, расположенного на окраине города в Октябрьском районе г. Новосибирска с целью продажи.
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1. Изучение теоретических аспектов проведение оценки,
2. Анализ методов оценки коммерческой недвижимости,
3. Исследование рынка коммерческой недвижимости г. Новосибирска,
4. Проведение оценки офиса, расположенного в Октябрьском районе г. Новосибирска.









Глава 1. Теоретические аспекты оценки коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость занимает существенную часть в экономической сфере Российской Федерации. К коммерческой недвижимости, как правило, относятся здания, сооружения или земельные участки, которые используются собственником для осуществления коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли, приростом капитала, доходом от аренды, инвестиционным доходом. К коммерческой недвижимости относятся:
- Офисные здания;
- Торговые центры;
- Магазины;
- Промышленные объекты;
- Гостиницы;
- Гаражи;
- Склады;
- Спортивные сооружения;
Проведение оценки коммерческой недвижимости производиться для того, чтобы оценить возможную выгоду от продажи или приобретения исследуемого объекта, а соответственно, чтобы понять, насколько целесообразны дальнейшие действия с объектом: получение кредита под залог в банке, взнос в уставный капитал предприятия, подготовка к сделке купли-продажи. Еще такой вид оценки нужен при сдаче объекта коммерческой недвижимости в аренду, чтобы определить возможные доходы. Как правило, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, желают определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование. Для этого назначается независимая оценка, проведение которой поручается квалифицированному эксперту-оценщику.

1.1 Основные термины и определения
Объект оценки – это объект гражданских прав, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность его участия в гражданском обороте.
Рыночная стоимость объекта оценки - в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:
- сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод проведения оценки объекта - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата определения стоимости объекта оценки - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.
Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком.
Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

1.2 Коммерческая недвижимость как объект оценки
Особенной чертой коммерческой недвижимости является ясно выраженная целенаправленность на получение дохода за счет использования этого имущества. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается сдача в аренду, тот случай, когда источник дохода непосредственно связан с использованием данного имущества. Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость.
Доход от некоторого бизнеса, размещенного на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т.д.). Исходя из реальных способов использования тех или иных помещений объекта оценки, а также альтернативных, более эффективных методов их использования, стоимость может значительно варьироваться. Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами и цехами ситуация обстоит куда более сложно.