Особенности оценки недвижимости затратным подходом(на примере конкретного объекта)

Введение
Актуальность темы исследования. В России произошел плавный переход к рыночной экономике, тем самым появились права на частную собственность и свободу предпринимательства, разрешающие активным участникам рынка полностью владеть своими объектами недвижимости.
Недвижимость является основой для хозяйственной деятельности и расцвета предприятий и организаций всех форм собственности. В России сформировался и активно расцветает рынок недвижимости, приумножаются количество операций с недвижимостью. Создались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Появилось множество разнообразных агентств недвижимости, риэлторских фирм, других посреднических организаций, в том числе и оценочных компаний.
Все операции и сделки с имуществом спрашивают знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях данная стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому неизменно появляется необходимость установления стоимости объектов собственности.
Важным компонентом рыночной экономики является институт независимой оценки собственности. Развитие в России рыночных отношений требовало создания нового вида деятельности - оценочной.
В рыночной экономике оценка недвижимости нужна всем, кто с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых служб, инвесторам.
Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей определения рыночной стоимости недвижимости торгового назначения (магазин) затратным подходом оценки.
Для раскрытия цели в курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:
1) рассмотрены теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости;
2) раскрыта сущность затратного подхода к оценке стоимости недвижимости;
3) рассчитана рыночная стоимость объекта коммерческой недвижимости затратным подходом оценки.
Объектом данной курсовой работы является магазин общей площадью 1214 м2 с относимым к нему земельным участком площадью 1762 м2 нежилое помещение общей площадью 111,2 м2 (кадастровый номер 50:37:006 03 30:0001), расположенное по адресу: г. Москва, Менжинского улица, 48.
Предметом исследования курсовой работы являются теоретические и методологические основы оценки стоимости недвижимости.
Теоретической и методологической основой послужили труды ряда ученых в области оценочной деятельности, среди которых труды И.Т. Балабанова, И.В. Белых, С.В. Грибовского, В.А. Горемыкина, А.П., Грановой, В.В. Григорьева, А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, А.М. Иванова, Е.С. Озерова, Н.Е. Павленко, Е.И. Тарасевича и других.
Структура курсовой работы обусловлена целями и задачами и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 30 наименований.



1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости
1.1 Понятие недвижимого имущества
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и до современности оно является общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было использовано в указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Под недвижимым имуществом подразумевали земли, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу причисляли полезные ископаемые, находящиеся в земле, и всевозможные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, на пример: шахты, мосты, плотины. В советский период после упразднения частной собственности на землю дробление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в разделы основных и оборотных фондов, а земельные участки считали отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади) [6, c.16].
Список объектов недвижимости написан в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) причисляются земельные участки, участки недр, изолированные водные объекты и все, что крепко связано с землей, то есть объекты, передвижение которых без несоразмерного убытка их назначению неосуществимо, в том числе леса, долголетние насаждения, здания, сооружения [1]. К недвижимым вещам причисляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодательством к недвижимым вещам возможно причисление и другое имущество. Так, например, в соответствии со ст. 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью [15, c.120].
Все объекты недвижимости необходимо разбить на три значительные категории:
1) земля;
2) жилая недвижимость;
3) недвижимость для коммерческих целей.
Под коммерческой недвижимостью понимается любая недвижимость, способная доставлять доход [29, c.7].
1.2. Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки
Все операции и сделки с недвижимостью запрашивают определенные сведения стоимости объекта собственности. В рыночных обстоятельствах стоимость недвижимости полностью зависит от факторов, тенденций и модификаций в экономической сфере жизни государства. Острая необходимость в оценке недвижимости появляется в определенных ситуациях, изображенных на рисунке 1[20, с. 234]:

Рисунок 1 - Случаи применения оценки недвижимости
Независимая оценка необходима для обнаружения реальной и рыночной стоимости, под которой понимается наиболее возможная цена недвижимого имущества, которую можно приобрести от его торговли на конкурентоспособном и открытом рынке при соблюдении равновесия, т.е. когда субъекты сделки при обсуждении цены действуют рационально и не ощущают напора. Под напором, в данной ситуации, подразумевается присутствие чрезвычайных условий, например, отсутствие одного из субъектов отношений. Итоговая стоимость недвижимого имущества и сам процесс оценки зависят от позиций оценки объектов недвижимости, которые рекомендуют свод методических правил. Принципы оценки разделены на четыре позиции и могут применять отдельно и вместе, в зависимости от конкретного объекта недвижимости [2, с. 34].
В первую позицию включают взгляды, основанные на мнениях пользователя; во вторую, соединенные с объектом недвижимости и его улучшением; к третьей причисляют убеждения, объединенные с рыночной средой; и к четвертая касается наилучшего, наиболее эффективного применения объекта недвижимости [4, с. 23].