Понятие, элементы и содержание договора аренды.

Предметом договора аренды признается любое индивидуально-определенное имущество, которое во время его использования не утрачивает собственных натуральных свойств.
Имущество – это любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и документами.
Следует заметить, что при заключении договора аренды следует придерживаться обязательного требования, состоящего в подробном описании имущества, которое передается в аренду.
К предметам договора аренды можно отнести земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.
Рассмотрим более подробно некоторые из них.
Особенность участков земли в качестве объектов права собственности и аренды устанавливается тем, что земля охраняется и используется в нашем государстве как основа жизнедеятельности народов, которые проживают на соответствующей территории (часть 1 статьи 9 Конституции РФ ). Следовательно, земля – это пространственный базис, наиболее важный элемент природы и окружающей среды, ресурс природы и средство производства в лесном и сельском хозяйстве нашего государства, а также недвижимость, объект права собственности и иных прав на землю.
Если говорить об аренде земельных участков, то правоотношения в связи с арендой земельного имущества подчиняются общим положениям, предъявляемым гражданским законодательством к арендным отношениям, а основу законодательного регламентирования наравне с Земельным кодексом РФ образует Гражданский кодекс РФ.
Предметом договора аренды является участок земли, обладающий индивидуализацией, то есть он определен на местности. Изучая в качестве предмета участки земли, следует отметить, что предметом договора аренды нельзя признавать земельную долю, которая находится в общей долевой собственности, так как этот участок земли не имеет признаков, предусмотренных в законодательстве .
В соответствии с договором аренды здания либо сооружения арендодатель обязан передать во временное владение и пользование либо во временное пользование арендатору здание либо сооружения.
Здание это конечный результат строительства, который представляет собой объемный строительный механизм, обладающий подземными и надземными частями и включает в себя помещения, сети и механизмы технического и инженерного обеспечения, прямо предназначенную для проживания и (либо) деятельности людей, хранения продукции, размещения производства либо содержания животных.
Сооружение является результатом строительства, который представляет собой плоскостную, объемную либо линейную строительную структуру, обладающую подземной, наземной и надземной частями, которая состоит из несущих, а в определенных случаях и ограждающих конструкций строительства и предназначенную для исполнения процессов производства разного вида, перемещения грузов и людей, а также пребывания людей на временной основе.
Основная цель договора аренды зданий либо сооружение – это обеспечение передачи имущества в пользование и владение на временной основе. В этом прямо заинтересована каждая сторона. Интерес арендодателя подразумевает, что при помощи передачи здания либо сооружения в аренду подлежат реализации его интересы в качестве собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии либо приобретенных специально для осуществления предпринимательской деятельности подобного рода производственных фондов.
Заинтересованность арендатора к применению нанятой недвижимости заключается в том, чтобы, не обременяя себя каждый раз приобретением здания в собственность, получить определенную возможность эффективным образом использовать временно нанятое помещение для производственных либо других целей .
На основании договора аренды предприятия в общем как имущественного комплекса, применяемого для осуществления деятельности в сфере предпринимательства, арендодатель должен передать арендатору за плату в пользование и владение на временной основе участки земли, здания и сооружения, оборудование и иные входящие в состав предприятия базовые средства. Запасы топлива, сырья, материалов и другие средства оборотного характера подлежат передаче арендатору на условиях, в порядке и пределах, устанавливаемых заключенным договором. Также на основании договора подлежат передаче права землепользования, пользования водой и иными ресурсами природы.
Перед заключением этого договора стороны совершаются предварительные действия обязательного характера, связанные с удостоверением состава передаваемого предприятия, а также проверку у аудитора. На их основе стороны до подписания договора аренды предприятия должен быть заранее составлен и рассмотрен баланс бухгалтерии, инвентаризационный акт, заключение независимого аудитора о структуре и стоимости предприятия, в том числе перечень обязательств, которые включаются в структуру предприятия, с установлением кредиторов, размера, характера и сроков их требований, установление размера платы за аренду.
По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.665 ГК РФ ).
Преимущества финансовой аренды в экономической сфере вполне очевидны. В первую очередь, он призван обеспечивать лизингополучателю пользование дорогим оборудованием, с возможностью приобретения его в дальнейшем в собственность, без существенных первоначальных затрат пользователя.
Во-вторых, лизингодатель одновременно с прибылью и рисками минимального характера делает инвестиции свободных денежных средств, оставаясь вместе с тем собственником предмета лизинга и не сталкиваясь с обычными сложностями, которые возникают при классическом кредитовании.
В-третьих, продавец получает повышение объема продаж, а также привлекательность полной оплаты предоставленного имущества.
В-четвертых, для государства лизинг выступает в качестве одного из решений вопроса, связанного с привлечением инвестиций в реальный экономический сектор и сферу сельского хозяйства, в том числе финансировании достижений науки и техники. По этой причине государство поддерживает лизинг, определяя для него льготные режимы в налоговой и таможенной сфере, что следует признать пятым преимуществом лизинга .
2.2. Стороны договора аренды

Согласно гражданскому законодательству РФ сторонами договора аренды признаются арендатор и арендодатель.
Исключительных норм, необходимых для предъявления стороне арендатора и арендодателя, гражданское законодательство РФ не содержит.
Абзац 2 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в качестве субъектов договора аренды могут выступать исключительно правосубъектные граждане и юридические лица, а также публично-правовые образования.
Гражданским законодательством РФ по отношению к арендатору предусматривается лишь наличие условия о право- и дееспособности, когда как по отношению к арендодателю предполагается условие о его правомочиях собственника на имущество, передаваемое в аренду.
Арендодателем в договоре аренды выступает собственник имущества, то есть любой гражданин либо юридическое лицо, обладающее титулом собственника.
Юридическим лицом в договоре аренды могут выступать любое юридическое лицо, вне зависимости от формы хозяйственной деятельности и организационно-правовой формы.
Государственное образование, выступающее в качестве собственника имущества, на праве оперативного управления либо хозяйственного ведения, при наличии определенных обстоятельств может отказать в согласовании гражданско-правовой сделки юридическим лицам по передаче указанного имущества в субаренду, но между тем самостоятельно не имеет право распоряжаться этим имуществом .
В качестве арендодателей могут также выступать лица, управомоченные собственником либо законодательством передавать имущество в аренду.
Такой особый режим арендных отношений касается главным образом государственного федерального и муниципального имущества. Есть две категории этого имущества.
К первой категории относится имущество, в отношении которого государство (муниципальное образование) сохранило свое право собственности в полном объеме и уполномочило органы государственного имущества распоряжаться этим имуществом.
К другой категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.