Особенности обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

ВВЕДЕНИЕ

Тема обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве является чрезвычайно актуальной в современных условиях динамичного развития рынка жилой недвижимости.
Долевое строительство представляет собой один из наиболее востребованных механизмов приобретения жилья, позволяющий гражданам реализовать свое конституционное право на жилище.
Вместе с тем, данная сфера характеризуется повышенными рисками для участников, что обусловливает необходимость разработки и применения эффективных правовых инструментов, направленных на обеспечение надлежащего исполнения обязательств застройщиками.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на конец 2021 года в России насчитывалось более 3,5 миллионов граждан, являющихся участниками долевого строительства.
При этом объем незавершенного строительства по договорам участия в долевом строительстве превышает 80 миллионов квадратных метров.
Неисполнение застройщиками своих обязательств перед дольщиками влечет за собой серьезные социальные и экономические последствия, затрагивающие интересы значительной части населения.
В этой связи особую актуальность приобретает исследование особенностей обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Проблематика затрагивает широкий круг вопросов, связанных с правовым статусом участников долевого строительства, механизмами гарантирования их прав, мерами ответственности застройщиков, а также инструментами государственного регулирования и контроля в данной сфере.
Изучение особенностей обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве представляет значительный научный интерес и имеет важное практическое значение.
Комплексный анализ данной проблематики позволит выявить существующие пробелы и коллизии в правовом регулировании, а также разработать научно обоснованные предложения по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики в сфере долевого строительства.
Актуальность темы обусловлена необходимостью учета современных тенденций развития рынка жилой недвижимости, в том числе связанных с цифровизацией и внедрением инновационных технологий в сферу долевого строительства.
Применение новых информационных решений, таких как блокчейн-платформы, «умные» контракты и т.д., требует переосмысления подходов к обеспечению исполнения обязательств застройщиков, что также определяет актуальность данной проблематики.
Цель работы – исследование особенностей обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Задачи курсовой работы:
1) Изучить нормативно-правовую базу, регулирующую отношения в сфере долевого строительства.
2) Проанализировать основные способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.
3) Выявить проблемы, возникающие при обеспечении исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.
4) Сформулировать предложения по совершенствованию законодательства в данной сфере.
Степень разработанности темы в науке гражданского права характеризуется наличием значительного количества научных трудов, посвященных различным аспектам правового регулирования договора участия в долевом строительстве.
Общим вопросам правовой природы и элементов данного договора посвящены работы таких ученых, как С.А. Зинченко, Е.Е. Богданова, А.В. Габов и др.
Несмотря на значительное количество научных исследований в данной области, ряд вопросов, связанных с обеспечением исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, остаются недостаточно изученными.
В частности, требуют дальнейшего теоретического осмысления особенности применения различных способов обеспечения исполнения обязательств застройщика.

















ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И НОРМАТИВНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1 Понятие и элементы договора

Договор долевого участия в строительстве, аналогично любому другому договору гражданско-правового характера, обладает специфическими компонентами договорного права:
- стороны;
- предмет;
- цена;
- срок;
- права и обязанности;
- ответственность сторон.
В контракте о долевом строительстве участвуют застройщик и дольщик.
Статус участника долевого строительства приобретают физические либо юридические лица, оформившие в соответствии с законодательством договор участия в долевом строительстве с застройщиком [8].
Суть договора участия в долевом строительстве заключается в обязанности застройщика возвести многоквартирное здание или другой объект недвижимости и, получив разрешение на эксплуатацию, передать его участнику долевого строительства. В свою очередь, обязательства участника долевого строительства включают оплату договорной стоимости и приемку объекта при условии наличия разрешения на эксплуатацию.
Стоимость договора долевого строительства выражается в сумме денег, которую должен оплатить участник застройщику в обмен на возведение объекта долевой застройки.
Стоимость заключенного контракта подлежит корректировке по взаимному согласию участников сделки, исключая моменты, ограниченные нормативно-правовыми актами.
Период действия договора долевого участия устанавливается участниками автономно, захватывая временные рамки передачи объекта долевого строительства дольщику. Этот интервал времени не должен выходить за пределы, определённые проектной декларацией.
Федеральный закон № 214 ФЗ конкретизирует права и обязанности участников договора долевого строительства.
Застройщик должен предоставить дольщику объект, строительство которого выполнено в соответствии с договорными условиями, стандартами качества, предписанными техническими условиями, проектной документацией и городскими строительными нормами, и другими нормативными актами. Дольщик, в ответ на это, обязуется произвести оплату стоимости по условиям, определенным в контракте, и осуществить приемку данного объекта, удостоверившись в наличии разрешения на его эксплуатацию.
Обязанности участников договора долевого участия в строительстве подразумевают наличие ответственности за проблемы, связанные с неисполнением или выполнением некачественно взятых на себя обязательств.
Девелопер обязан отвечать за просрочку передачи объекта долевому участнику в соответствии с установленными договорными обязательствами.
Участник долевого строительства обязан в сроки, указанные в договоре, производить оплату, несоблюдение которых влечет ответственность за допущенное нарушение финансовых обязательств перед застройщиком.
Федеральный закон № 214 регламентирует обязательности застройщиков, процедуру оформления и выполнения договоров долевого участия в строительстве, включая средства правовой защиты и наказания для участников при неисполнении обязательств.
Научные публикации излагают множество концепций, касающихся классификации договора участия в долевом строительстве в рамках системы гражданских правоотношений.
Одни авторы рассматривают его в качестве самостоятельной разновидности договора, другие – как вид инвестиционного или предварительного договора [12].
Договор участия в долевом строительстве имеет ряд особенностей, отличающих его от иных гражданско-правовых договоров.
Во-первых, он носит предварительный характер, поскольку объект долевого строительства на момент заключения договора еще не создан.
Во-вторых, данный договор является возмездным, т.к. участник долевого строительства обязан уплатить определенную денежную сумму в счет возмещения затрат застройщика на строительство.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве представляет собой сложный гражданско-правовой договор, характеризующийся наличием определенных элементов.