Оценка недвижимости

ВВЕДЕНИЕ
Целью оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки.
Задача оценки – определение рыночной стоимости Объекта оценки для целей реализации.
Данная работа подготовлена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года с дополнениями и
изменениями, а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной
деятельности: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»
(ФСО №1) № 254 от 20.07.2007г.; «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) № 255 от
20.07.2007г.; « Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) № 256 от 20.07.2007г.
Определение рыночной стоимости Объекта производилось для целей реализации недвижимого
имущества. Под «рыночной стоимостью», согласно Закону РФ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» от 29.07.98 г. № 135-ФЗ, наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величине пены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1. Объект оценки и этапы проведения оценки
1.1 Сведения об объекте оценки
Оценке подлежит нежилое помещение (1 этаж), площадью 86,5 кв. м, расположенное по адресу: г.
Санкт-Петербург, пр. Стачек, д.№86, принадлежащее на праве собственности – ООО «Ромашка».
Правоустанавливающие документы:
- Договор купли-продажи недвижимости;
- Акт приема-передачи Объекта нежилого фонда.
- Право собственности зарегистрировано УФСГРКиК по г. Санкт-Петербургу, запись
регистрации подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права
собственности.
- Договор ипотеки между Банком «ВТБ» ПАО и ООО «Ромашка».
Используемые стандарты оценки:
• Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» от 29 июля .1998 г., № 135-ФЗ со всеми изменениями и дополнениями;
• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от
2
20.05.2015 г. №297 (в действующей на дату составления отчета редакции);
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»,
утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298 (в действующей на
дату составления отчета редакции);
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»,
утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299 (в действующей на
дату составления отчета редакции);
• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611;
1.2 Этапы проведения оценки
Для оценки рыночной стоимости объекта были использованы три метода: затратный метод,
доходный и метод сравнения продаж. Окончательная величина рыночной стоимости объекта была
получена путем согласования результатов, полученных на основании примененных методов
оценки.
Процедура оценки включала:
1. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные,
характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на
рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта;
2. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная
информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим
объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения
соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб,
сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен
также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе
собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования
недвижимости для района расположения объекта;
4. Применение методов оценки стоимости: затратного, доходного и метода сравнения
продаж;
5. Согласование результатов, полученных разными методами;
Объект оценки представляет собой нежилое помещение (согласно техническому паспорту). В
распоряжении автора имеются документы, подтверждающие площадь оцениваемого помещения,
сведения о площади и принадлежности здания, в котором расположено помещение, отсутствуют.
2. Определение рыночной стоимости объекта
2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
2.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из
стоимости земельного участка, т. е. является стоимостью всего объекта недвижимости.
Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости
через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую
стоимость.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода,
генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном
использовании;
2. расчет ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода
и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
На основании анализа наиболее эффективного использования периодический доход будет
3
происходить от арендной платы, поступающей от сдачи в аренду торгового здания.
В рамках настоящей оценки, потенциальный валовый доход рассчитывается как произведение
арендопригодной площади и рыночной арендной ставки за 1 кв. м, в предположении того, что
оцениваемое помещение будет сдаваться в аренду целиком в размере его общей площади.
Понятия «арендопригодная площадь» и «общая площадь» у объектов-аналогов также являются
синонимами, поскольку указанная в объявлениях общая площадь является полностью
арендопригодной (информация уточнялась по результатам телефонного интервьюирования).
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов-аналогов.
Средний срок аренды объектов производственной недвижимости составляет 3-5 лет, при этом
документально отношения оформляются посредством краткосрочных договоров аренды сроком на
11 месяцев. Примерно такие же сроки (12 месяцев) соблюдаются и в вопросе пересмотра арендных
ставок.
2.3 Согласование результатов
Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании
результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную
оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учётом вклада
каждого из них, вероятность
получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.
Целью сведения результатов используемых подходов является определение преимуществ и
недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода
в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или
покупателя.
2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.
3. Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость,
такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии
выполняется следующая последовательность действий выявляются приоритеты в критериях,
путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для
попарного сравнения используется следующая шкала отношений.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной работе была выполнена оценка рыночной стоимости коммерческого помещения. Целью
оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки.
Задача оценки – определение рыночной стоимости Объекта оценки для целей реализации.
Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся рыночной
ситуации на апрель - май 2019 г. Однако эти предположения могут измениться с течением
времени. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов
применения подходов к оценке представлено в округленной форме по правилам округления (п.16
ФСО №3). Автор при проведении оценки не могиспользовать информацию о событиях,
произошедших после даты оценки (п.19 ФСО№1).
Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на
деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.