Гражданско-правовое регулирование по договору аренды зданий и сооружений

Введение
Актуальность темы работы обусловлена тем, что в настоящее время в связи с развитием экономических взаимоотношений в области аренды недвижимости особое место занимают договоры аренды зданий и сооружений. Аренда зданий и сооружений представляет собой самостоятельную категорию аренды недвижимости. Основным правовым регулятором имущественных отношений в сфере гражданского оборота выступает гражданско-правовой договор, под которым понимается соглашение, направленное на установление, изменение или прекращение обязательства. Договор, в том числе аренды зданий и сооружений, содержит индивидуально-правовые предписания об условиях установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с арендой зданий и сооружений.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме работы.
Целью настоящей работы является изучение гражданско-правового регулирования по договору аренды зданий и сооружений.
Задачами работы ставится:
- изучить понятие, форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений;
- исследовать правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по законодательству Российской Федерации;
- рассмотреть субъекты, предмет договора аренды зданий и сооружений;
- проанализировать условия, ответственность, права и обязанности по договору аренды зданий и сооружений.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка. 
1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений
1.1 Понятие, форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений
В гражданском законодательстве содержится большое число норм, устанавливающих особенности правового режима недвижимого имущества, в том числе особенности аренды отдельных видов недвижимости. В ст. 650 - 655 ГК РФ содержатся правила об аренде зданий и сооружений. Конечно, и общие положения об аренде (ст. 606 - 624 ГК) применимы к аренде зданий и сооружений, но лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами, сосредоточенными в ст. 650 - 655 ГК РФ (ст. 625 ГК).
Причем в общих положениях об аренде также содержатся отдельные нормы, регламентирующие аренду недвижимости (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК). Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества (в том числе зданий и сооружений) могут предусматриваться и иными нормативными актами.
Таким образом, при определении правовых норм, применимых в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, в первую очередь следует обратиться к ст. 650 - 655 (§ 4 гл. 34) ГК РФ. При отсутствии в указанных статьях норм, регулирующих соответствующие отношения, применяются специальные нормы об аренде зданий и сооружений, содержащиеся в других нормативных актах (если они есть). Если нет ни тех ни других, то следует обратиться к общим положениям об аренде, устанавливающим особенности аренды недвижимого имущества. И наконец, если нет ничего из перечисленного, применяются общие положения об аренде.

Заключение
Итак, аренда зданий, сооружений и помещений, единых недвижимых комплексов, включающих здания, сооружения или помещения, регулируется общими положениями об аренде, с учетом содержащихся в них специальных правил об аренде недвижимости, и специальными правилами об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Жилые помещения могут предоставляться в аренду только юридическим лицам, которые обязаны использовать такие помещения для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
Применительно к вопросу о государственной регистрации договора аренды и взаимосвязи указанного процесса с порядком определения момента возникновения соответствующей обязательственной связи необходимо отметить, что специальные нормы, посвященные отдельным видам договора аренды, указывают, что обязательство из договора аренды, заключенного сроком более чем на один год, считается возникшим после совершения государственной регистрации указанного соглашения. Такой подход характерен для аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, в связи с чем на протяжении длительного времени судебная практика исходила из того, что в случае, если договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают с момента таковой.
Договор аренды здания, сооружения, помещения можно расторгнуть по общим основаниям, предусмотренным гл. 34 ГК РФ. Среди них есть ситуация, которая может быть применена только к аренде недвижимости - право арендатора требовать расторжения договора, если арендодатель при его заключении не сообщил об обременении объекта сервитутом (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).
Гражданским законодательством предусмотрено право сторон на:
- расторжение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) или по требованию одной стороны в судебном порядке (п. 2 ст. 450);
- отказ от договора (его исполнения) согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор заключен на неопределенный срок, либо согласно ст. 450.1 ГК РФ если это право предусмотрено договором;
- досрочное расторжение по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, указанным в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.
В заключение необходимо отметить следующее.
Во-первых, типовой договор не содержит специфические условия использования объекта аренды, поскольку целевое назначение арендуемого нежилого помещения может быть различным (торговое, производственное или офисное и т.д.).
Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи действует, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора установить именно те условия, которыми они по взаимному согласованию в дальнейшем будут руководствоваться. И это обстоятельство необходимо учитывать.