Рынок земли и его особенности

Введение

На протяжении многих веков, одним из важнейших источников процветания любого государства являлись принадлежащие ему земельные ресурсы. Как известно, до недавнего времени земля в России находилась в исключительной собственности государства. С переходом Российской Федерации на рыночную форму управления, одним из направлений государственной политики в области земельных отношений, явилась возможность передачи земель из государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц.
Это стало возможным, благодаря проведению земельной реформы в конце двадцатого века, а также принятию 25 октября 2001 года Земельного кодекса Российской Федерации. Сегодня купля-продажа земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности является распространенной сделкой с землей на уже сложившемся и активно функционирующем земельном рынке Российской Федерации.


1 Теоретические основы формирования рынка земли

1.1 Рынок земли: понятие, факторы, условия

Сегодня земля занимает лидирующие позиции в системе недвижимости. Земля-это природный ресурс, созданный природой, на котором размещены ее элементы, а также люди. Земля является источником благосостояния человека, а также объектом экономических отношений в системе недвижимости. Специфика недвижимости заключается в том, что земля возникла в форме материи и с развитием общества стала объектом труда, средством производства, а также местом обитания многих поколений людей. На рынке недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки.
Следует отметить, что земельные участки имеют свои потребительские свойства, а также права. Рынок недвижимости-это совокупность специфических событий, посредством которых покупатели и продавцы встречаются для определения цены недвижимости для последующего обмена [9, с. 45].
Рынок недвижимости - это экономическое и правовое поле, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения, а также покупателей и продавцов для дальнейшего осуществления сделок с недвижимостью [3, с. 32].
Земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу, а также площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики [8, с. 90].
Для того чтобы понять, что такое земельный рынок региона, необходимо определить понятия: «Рынок», «Рынок земли», «Регион». Понятие земельного участка было дано выше. Рынок-это место, где происходит контакт между покупателями и продавцами товаров и услуг [4, с. 16].
Рынок земли - это рынок, на котором продаются и покупаются земельные участки, паи (доли), осуществляется их покупка. Регион - это локализованная часть территории, обладающая единством и взаимосвязанностью составляющих ее элементов, а также целостностью [2, с. 57].
Регион-это часть территории с более или менее однородными природными условиями, специфическими экономическими, демографическими и историческими условиями, где функционирует определенный комплекс отраслей производства, производственной и социальной инфраструктуры [6, с. 17].
Итак, из приведенных выше определений можно определить, что такое «Земельный рынок региона». Земельный рынок региона - это совокупность хозяйственно-правовых сделок, возникающих в процессе купли-продажи земельных участков на территории с более или менее однородными природными условиями, специфическими экономическими, демографическими и историческими условиями. Рынок земли - это сегмент рынка недвижимости. Он также имеет свои объекты, субъекты и правовые нормы, регулирующие этот рынок. Рынок земли служит фундаментом для строительного рынка и бизнеса, так как помогает им расти [8, с. 54].
Для того, чтобы рынок земли считался развитым, он должен содержать законодательные акты, регулирующие его деятельность.
Анализ действующей Конституции Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что в силу прямого нормативного руководства вопросы земельно-правового регулирования в настоящее время находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Обозначенный признак, безусловно, накладывает отпечаток на содержание и структуру системы земельного законодательства, которая в настоящее время представлена совокупностью следующих элементов:
Конституция Российской Федерации;
Федеральное законодательство, в том числе кодифицированный акт – Земельный кодекс Российской Федерации;
Региональные нормативные правовые акты, принятые в соответствии и в соответствии с требованиями федеральных законов.
При этом общим требованием ко всем земельно-правовым нормам, закрепленным на уровне федерального и регионального нормотворчества, является то, что они должны во всех случаях соответствовать содержанию Земельного кодекса Российской Федерации.

1.2 Особенности ценообразования на рынке земли

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря ее способности приносить ренту своему владельцу. При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю за сумму, которая, будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк.
Цена земли зависит от многих факторов. Большое значение имеет регион расположения земельного участка. В силу огромных размеров территории страны, широкого диапазона природно-климатических условий, различных уровней экономического развития и состояния социальной и транспортной инфраструктуры цены на землю в России могут отличаться на порядок. Например, цены на землю в Подмосковье – пожалуй, в одном из самых привлекательных для внутренних мигрантов и иммигрантов из-за рубежа регионе страны – в среднем намного выше, чем в прилегающих к нему соседних областях Центра Европейской части России.
Так, если в ближнем западном Подмосковье кадастровая стоимость земельных участков составляет 6-8 тыс. руб./м2 , а на землях СНТ – около двух тысяч рублей за квадратный метр, то кадастровая стоимость участков СНТ под Тулой или Рязанью «колеблется» в районе отметки 100 руб./м2 . Зато в районе Сочи она может превышать 5 тыс. руб./м2 . Рыночная цена 1 сотки земли в составе земель СНТ около Сочи составляет 250-500 тысяч рублей – уровень цен, идентичный подмосковному [18, с. 19].
Иной порядок цифр в других регионах. Рядом с Новосибирском кадастровая стоимость квадратного метра земельного участка может составлять несколько сотен рублей, на юге Дальнего Востока – несколько десятков рублей, а рядом с Якутском – менее одного рубля за квадратный метр. Очень разнятся цены на землю внутри отдельных регионов. Весьма неоднородна цена земли в Московской области – она напрямую зависит от таких факторов, как удаленность от границ мегаполиса и направление движения от столицы. Цена сотки земли в Подмосковье к западу от Москвы будет существенно выше, чем на таком же расстоянии к востоку от нее.
Пусть в меньшей степени, чем в столичном регионе, зависит от направления цена земли в Ленинградской области. Помимо местоположения цена земли определяется уникальными для каждого земельного участка параметрами: размером, видом почв и их химическим и биологическим составом, развитием социальной и транспортной инфраструктуры прилегающих территорий, их рекреационным значением, состоянием окружающей среды и т. д. Цена на участок земли в значительной степени зависит от категории земель, к которым он относится.

2 Анализ рынка земли и его особенностей

2.1 Оценка рынка земли в 2020 г.

На фоне пандемии и подорожания городской недвижимости спрос на покупку земельных участков в России вырос на 43%.
Интерес к покупке участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) продолжает оставаться стабильно высоким — к такому выводу пришли эксперты Авито Недвижимости. Несмотря на незначительное сезонное снижение по сравнению со II кварталом, годовой рост спроса на земельные участки по итогам III квартала составил 43%. При этом цены пока не спешат демонстрировать схожую динамику, оставаясь на уровне II квартала и даже незначительно уступая аналогичным показателям прошлого года. В условиях продолжающегося увеличения стоимости квартир, все больше россиян рассматривают покупку земли как выгодную альтернативу приобретению городской недвижимости.
Именно дом, а не городская квартира стал актуальным форматом недвижимости во время карантина. Тогда жители городов оценили преимущество изоляции с возможностью выхода из дома и неограниченного время пребывания на природе в рамках собственного участка или дачного поселка, вдали от центров распространения коронавируса. Весной многие россияне стали арендовать участки с домами, чтобы не оставаться в городских квартирах, другие задумались о покупке и строительстве домов на собственной земле. Укреплению этого потребительского тренда способствует и текущее положение дел: второй виток развития получила коронавирусная инфекция, меры по борьбе с ее распространением ужесточаются, а многие компании продолжают придерживаться удаленного формата работы.
Популярности покупки земельных участков способствует и экономическая ситуация: курс рубля последние несколько месяцев показывал отрицательную динамику, реальные доходы граждан сокращались, и потребность в сохранении уже накопленного капитала в виде инвестиций в недвижимость стала как никогда актуальной. При этом на рынке городских квартир уже не первый месяц фиксируется значительный рост цен: в категориях как первичного, так и вторичного жилья. На этом фоне приобретение земли под последующее самостоятельное строительство многим видится более доступным вариантом.
В итоге, по результатам III квартала 2020 интерес к приобретению в собственность земельных участков увеличился на 43% в годовом выражении. Немаловажно и то, что, в условиях увеличивающегося спроса, роста цен на землю пока удается избежать: за последний квартал средняя стоимость земельных участков под ИЖС осталась неизменной, а в годовом сравнении и вовсе снизилась на 3%. Таким образом, к началу октября цена земли за сотку по России составила 39 тыс. рублей.

2.2 Перспективы рынка земли в 2021 г.

Человек, обладая стабильным доходом в настоящем, стремится его как минимум сохранить, а в идеале приумножить. Для этого существуют различные финансовые инструменты, и покупка недвижимости — один из них.
Обладая небольшими суммами можно вложить их в драгоценные металлы, акции, ценные бумаги или купить валюту в надежде на рост курсов. Но если в распоряжении инвестора есть несколько миллионов рублей, то стоит рассмотреть вариант покупки недвижимости: жилой, коммерческой или земли.
Несомненным преимуществом этого способа является ликвидность и надежность объекта инвестирования. Это имущество не может обесцениться как бумаги и деньги (что в истории нашей страны происходило не раз), и его всегда можно продать. Земля в цене за счет того, что ее можно использовать с различными целями, она интересует не только частных лиц, но и обеспеченные финансами организации.
С конца 90-х годов наша страна живет в состоянии экономических кризисов, сменяющих друг друга с периодичностью примерно раз в 10 лет, и текущее время не исключение. Кризис неразрывно связан с обесцениванием национальной валюты и инфляцией.
Люди зарабатывают примерно столько же, сколько и раньше, но из-за того, что цены растут, покупательская способность сильно падает. А общая закредитованность сегодня привела к тому, что многие оказываются неспособными оплачивать ипотеку или приобрести недвижимость. Часть населения, обладающая земельными участками ещё с советских времён стремиться получить доход, реализовав их на открытом рынке.
В итоге объекты выставляются на продажу, предложение значительно превышает спрос. А значит происходит снижение цен. Поэтому во время кризиса приобретение дорогих объектов, таких как недвижимость, машины и драгоценности может быть наиболее выгодно.

Заключение

В ходе выполнения данной работы был рассмотрен довольно старый, но весьма перспективный рынок - рынок земли. Рынок земли включает в себя не только куплю-продажу земли, но и все «продукты», на которых может быть реализовано в том или ином виде право собственности на землю: преимущественно продукция сельского хозяйства.
Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования, владения и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не спрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности сельскохозяйственного производства за счет регуляции рынка (регулирование аграрного рынка должно быть направлено на расширение спроса, на продовольствие), за счет свободной конкуренции.