Анализ рынка ипотечного кредитования в России

В настоящее время в мире набирает популярность ипотечное кредитование. Ежегодно объем предоставляемых ипотечных кредитов растет во всем мире. Оформление ипотеки для большинства людей является возможностью приобретения жилья, ведь у многих отсутствуют средства либо их не хватает для покупки недвижимости.
В масштабах государства ипотечное кредитование является важным инструментом в экономике, который регулирует движение денежных потоков, обеспечивает социальную поддержку нуждающихся в жилье и стимулирует развитие строительной отрасли. Условия для оформления ипотеки отличаются в зависимости от уровня жизни населения, этапа развития экономики, политической ситуации в стране.
Ключевым фактором решения жилищных проблем в стране является реализация эффективной государственной политики, ориентированной на достижение высокого и стабильного роста доходов граждан, опережающего ценовой рост жилья.
Цель – провести анализ рынка ипотечного кредитования в России. Задачи:
провести теоретическое исследование основ ипотечного кредитования;
провести анализ состояния ипотечного кредитования в России.
Объект ипотечное кредитование в России. Предмет рынок ипотечного кредитования в России.
Ипотечное кредитование на сегодняшний день является неотъемлемой частью в жизни, практически каждой семьи. Этот вид кредитования помогает молодым семья начать собственную независимую жизнь. Не многие могут позволить себе приобрести жилье с собственных средств, ипотека в свою очередь даёт такую возможность.
 

1. Теоретические основы исследования ипотечного кредитования
1.1 Понятие, признаки ипотечного кредитования

Договор об ипотеке до самого последнего времени рассматривался современным гражданским правом в строго обеспечительном смысле. Процесс реформирования гражданского законодательства, начало которому было положено изданием Указа Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», позволил значительно обособить правовое регулирование договора об ипотеке от норм ГК РФ о залоге.
Анализируя понятие «договора об ипотеке» необходимо выделить его наиболее важные признаки. Первым признаком договора об ипотеке является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Акцессорный характер договора об ипотеке проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только существующее требование, которое вытекает из кредитного договора, договора купли-продажи, договора займа и других договоров. Вторым отличительным признаком договора об ипотеке является особый предмет договора - недвижимое имущество. Объект недвижимого имущества как предмет договора об ипотеке обладает следующими особенностями:
- обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;
- физическая устойчивость объекта -фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);
- является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса.
Один из важнейших признаков ипотеки - это следование залога за вещью, ценность которой служит кредитору для удовлетворения его требований. Пункт 2 ст. 174.1 ГК РФ вводит именно эту конструкцию для последствий продажи арестованного имущества.
Вместе с тем в ипотеке следование - это один из элементов конструкции залогового права, второй неизбежный элемент - это приоритет. Принцип следования: право залога следует за вещью и разделяет её судьбу.
Что же касается правовой природы договора об ипотеке, то среди отечественных правоведов отсутствует единое мнение [30].
Часть российских ученых считают, что залоговое право, к которому относится договор ипотеки, входит в институт вещного права. Можно рассматривать договор ипотеки, как вещное право, которое предоставляет своему обладателю возможность удовлетворения своих требований их стоимости заложенного имущества в случае, если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет основное обязательство.
По мнению Извощиковой С.А., залоговое право является вещным правом и относится к правам на чужую вещь. Также, вещный характер залога проявляется в том, что залог имеет в качестве объекта вещь, залог всюду следует за вещью, независимо от того, к кому переходит право собственности.
Но споры о правовой природе договора об ипотеке на наш взгляд не стоит решать посредством закона, так как принятие закона не означает конец дискуссии, ведь в скором мнении законы могут кардинально изменять отнесение к тому или иному виду права.

1.2 Заключение договора ипотеки (залога недвижимости) и его государственная регистрация

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил главы 28 ГК «Заключение договора».
В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 10 Закона). Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Согласно п. 2 статьи 19 Закона государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены (п. 1 статьи 20 Закона):
- договор об ипотеке и его копия;
- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
- документ об уплате государственной пошлины;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ [33].
В соответствии с п. 5 статьи 20 Закона ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
За государственную регистрацию договора об ипотеке и внесение соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством РФ о налогах и сборах (статья 24 Закона) [28].
В соответствии с п.. 22 п. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса (НК) за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, государственная пошлина устанавливается в следующих размерах:
- физическим лицам - 500 рублей;
- организациям - 2000 рублей;
За соглашение об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП:
- физическим лицам - 100 рублей;
- организациям - 300 рублей.
В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом,