Курсовая работа по земельному праву на тему Особенности аренды земельных участков в Гражданском праве

Действующим гражданским законодательство достаточно чётко сфор-мулирована позиция о том, что договор, в том числе и договор земельного участка, будет считаться заключённым только в том случае, если между сто-ронами достигнуто соглашения по всем его существенным условиям. К каж-дому отдельному гражданско-правовому договору устанавливаются соответ-ствующие существенные условия.
Порядок заключения таких договора и общие нормы, регламентирую-щие данный вид сделок, закреплены в ГК РФ. Особенности аренды участков регламентированы статьей 22 ЗК РФ. Так, положениями данной нормы за-креплено право иностранных граждан и лиц без гражданства быть арендато-рами земли наравне с гражданами РФ. Таким образом, закон за рядом исклю-чений не предъявляет особых требований к арендаторам.
Если предметом аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для заключения догово-ра проводят торги. Аукцион не нужен только в исключительных случаях (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). С 1 января 2022 года сделки об аренде участков без проведе-ния аукциона не смогут заключить юридические лиц, которые приняли на се-бя обязательства по достройке объектов незавершенного строительства и ис-полнению обязательств застройщика перед гражданами, чьи денежные сред-ства привлечены для строительства: многоквартирных домов, причем права граждан нарушили, пострадавших включили в специальный реестр; много-квартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоя-щих из трех и более блоков.
Возникает вопрос, насколько в настоящем нормы ст. 36 ЗК РФ соот-ветствуют п. 1 ст. 421 ГК РФ, устанавливающему недопустимость при-нуждения лица к заключению договора (не считая случаев, когда такая обя-занность вытекает из требований закона или иного документа).
Следствием такого подхода было фактическое предоставление право-обладателям объектов недвижимости легальной возможности отказаться от оформления правоустанавливающих документов на используемые земельные участки, что вело к их неосновательному обогащению вследствие экономии на арендной плате.
В действующей редакции ЗК РФ с учетом изменений, внесенных Феде-ральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, пробел, связанный с вопросами нормативного регулирования воздействия на правооб¬ладателей объектов не-движимости с целью заключения договора аренды, в значительной степени устранен.
Кроме того, в качестве арендаторов теперь могут выступать и уч-реждения. При этом, в соответствии с пп. 4 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, стои¬мость арендной платы за земельный участок не является непосиль¬ной, поскольку её размер не должен превышать размер земельного налога на арендуемый уча-сток.
В целом, сложность определений, содержащихся в ст. 39.20 ЗК РФ, не должна смущать исследователей. Пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ устанавли¬вает один из основных принципов земельного законодательства. Все объекты капитально-го строительства должны следовать судьбе зе¬мельных участков, на которых они размещены. Данная норма при¬звана исключить ситуацию, когда земель-ный участок и возведенные на нем объекты оказываются во владении разных правообладателей.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ использование земли осуществляется на возмездной основе. Этой форме следует правовая позиция, изложенная в п. 7 Постановления Пленума Выс¬шего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Граждан¬ского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Вместе с тем, поскольку п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ устанавливает право, а не обязанность уполномоченного органа обратиться в суд иском о по¬нуждении пользователей к заключению договора аренды, у указан¬ных лиц остается возможность продолжения фактического исполь¬зования земельного участка на безвозмездной основе и без оформ¬ления правоустанавливающих докумен-тов. В связи с чем, логичным представляется внесение изменения в п. 6, 8 ст. 39.20 ЗК РФ, которые прямо возложили бы на правообладателей объектов не-движимости обязанность по обеспечению оформления прав на земельный участок (посредством вступления в договор аренды с множественностью лиц), а на уполномоченный орган - обязанность (в случае уклонения пользо-вателей от подписания договора) принять меры, в том числе в судебном по-рядке, направленные на заключение такого договора.
Еще одним вопросом, требующим внимания законодателя, является не-возможность применения п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ в ситуации, когда пред¬приятие является единственным пользователем земельного участка.
Так, судом был рассмотрен иск уполномоченного органа государ-ственной власти к предприятию об обязании заключить договор аренды зе-мельного участка, на котором расположено нежилое здание, переданное предприятию в хозяйственное ведение. Суд в результате рассмотрения дела счел, что основания заключения такого договора отсутствуют, исходя из сле-дующего: обязанность заключить договор и право требовать понуждения к заключению договора могут быть прямо предусмотрены ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольным обязательством; поскольку ст. 39.20 ЗК РФ, на положе¬ния которой сослался истец, прямо не содержала ука-зания на обязан¬ность лица, являющегося единственным пользователем спор-ного зе¬мельного участка, заключить договор аренды участка, не имеется ос-нований для расширительного толкования данной нормы права .
Таких проблем, естественно, не возникает с учреждениями, кото¬рые имеют возможность закрепления за ними земельных участков на праве посто-янного (бессрочного) пользования или по договору безвозмездного пользова-ния.
Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, такой договор может быть заключен, если земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, владею¬щих на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управ¬ления объектами недвижимости, расположенными на таком участке.
Соответственно, субъектом по договору в данной ситуации могут яв-ляться как предприятия, так и учреждения. При этом в отношении учрежде-ний законодательно установлено, что стоимость арендной платы не должна превышать размера земельного налога за такой уча¬сток. Данная позиция представляется вполне обоснованной ввиду правового статуса учреждений (являющихся некоммерческими ор¬ганизациями) и особенностей владения и пользования ими земель¬ными участками на иных основаниях на безвозмезд-ной основе.
Хотя в данном случае ст. 39.20 ЗК РФ прямо не говорит об обязан¬ности предприятий и учреждений по заключению договора аренды с множественно-стью лиц на стороне арендатора, однако указание на обязательность такого действия в законе все же присутствует.
В соответствии с п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ, уполномоченный орган наде¬лен правом в судебном порядке обязать правообладателей объектов недвижимо-сти, размещенных на участке, заключить договор аренды. Из чего следует сделать вывод, что оформление прав предприятием или учреждением на фак-тически используемый земельный участок всё-таки является обязанностью такой организации. Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Итак, поскольку п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ в действующей редакции устанав-ливает право, но не обязанность собственника земельного участка обратиться в суд с иском о понуждении пользователей к за¬ключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, у пользователей остается воз-можность продолжения фактического использования земельного участка на безвозмезд¬ной основе и без оформления правоустанавливающих документов. В связи с чем, логичным представляется внесение изменения в п. 6, 8 ст. 39.20 ЗК РФ, в части возложения на правообладателей зданий, со¬оружений или по-мещений в них обязанности по оформлению право¬устанавливающих доку-ментов на земельный участок (заключению с уполномоченными органами договоров аренды с множественно¬стью лиц), а на уполномоченные органы - обязанность по обращению в противном случае в суд с иском о понуждении пользователей к за¬ключению договоров аренды.
Рассматривая договор аренды земельного участка, следует выделить одно из его существенных условий - размер арендной платы.
В действующем законодательстве отсутствует четкое определение арендной платы, но в силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, находящимся в аренде.
Арендная плата является одной из форм оплаты за использование зе-мельного участка и взимается в размере, порядке и сроках, определенных до-говором аренды. Общие условия по арендной плате установлены Граждан-ским кодексом Российской Федерации. В свою очередь установленная зако-ном или договором юридическая ответственность арендатора по внесению арендной платы корреспондирует обязанности арендодателя по передаче зе-мельного участка во владение и пользование арендатору согласно условиям, содержащимся в договоре и ГК РФ.