Курсовая работа по деньгам и кредиту на тему Понятия и виды ипотечного кредита. Новые правила и требования в системе ипотечного кредитования.

Ипотека - это вид залога, получивший заметное распространение в современном имущественном обороте. Он используется при предоставлении крупных кредитов, а также при покупке жилья с рассрочкой платежей. Предметом ипотеки является недвижимость, которая имеет юридические особенности.
Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена пунктом 2 статьи 342 Гражданского кодекса, и такой закон был принят в середине 1998 года. Закон об ипотеке содержит подробное регулирование ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими нормами Гражданского кодекса о залоге, и это прямо предусмотрено в пункте 2 статьи 334 Гражданского кодекс [1].
Ипотека как институт обеспечения - это право залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона об ипотеке) [2]. Специфика ипотеки определяет ее предмет, которым может быть только недвижимость, и введение специальной формы для ипотечного договора - ипотеки, представляющей собой ценную бумагу.
Ипотечное кредитование в России зародилось с появлением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовала ипотека, к XV веку появляются упоминания о возможности вторичной ипотеки поместья в другие руки, а в XVI веке в качестве залога стали отдаваться чужие земли.
Отправной точкой российской ипотеки можно считать 1754 год – именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Они были созданы ради снижения процентных ставок по всему государству, как средство борьбы с ростовщичеством и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредитования для знатных землевладельцев.
Первым таким банком был Государственный дворянский банк, преобразованный в 1786 году в Государственный ссудный банк (он просуществовал до конца 50-х годов XIX века). Тогда же, в 1786 году, была сформирована Страховая экспедиция - первая организация, призванная страховать заложенные каменные дома. В 1802 году к Государственному ссудному банку был присоединен Вспомогательный дворянский банк, созданный в 1797 году, во времена правления императора Павла I.
В начале 60-х годов был создан Государственный банк России, устав которого прописывает его цель: оживить торгово-промышленный оборот, то есть развивать, прежде всего, операции по краткосрочным кредитам и учетным векселям. Фактически банк не имел права заниматься долгосрочными операциями. Причина этого запрета была очевидна: все банки, занимавшиеся ипотекой, оказались банкротами, а Госбанку еще предстояло погасить обязательства ликвидированных госбанков. Новая система формировалась очень тщательно, соблюдая правило ликвидности банков: баланс активов и пассивов по срокам. Тогда ни о каких долгосрочных кредитах не могло быть и речи [14, с.355].
Толчком к развитию ипотеки стала отмена крепостного права: крестьяне, освобожденные от крепостной зависимости в 1861 году, нуждались в кредите для покупки земли, и государству пришлось отменить запрет на долгосрочное кредитование. В результате более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80% от стоимости надела. Деньги были выпущены на 49 лет под 6% годовых.
По договору ипотеки в залог может быть передано только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, для отчуждения которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа власти, то такое же согласие или разрешение требуется и для ипотеки этого имущества. Если ипотека установлена на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), включая квартиры и нежилые помещения в жилых зданиях, требуется письменное нотариально заверенное согласие всех собственников [15, с.126].
Ипотека характеризуется следующими отличительными особенностями :
- ипотека, как и любой залог, - это способ обеспечить надлежащее исполнение другого (основного) обязательства - договора займа или ссудной задолженности, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека основана на основном обязательстве, так как без него она теряет свой смысл;
- недвижимость всегда выступает предметом ипотеки. Недвижимость включает в себя земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что предметом договора ипотеки могут быть: - земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельные участки, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами Российской Федерации;
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - жилые здания, квартиры, изолированные части жилых зданий и апартаментов; коттеджи, садовые домики, гаражи и другие бытовые сооружения; - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
- предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он остается собственником, пользователем и фактическим собственником этого имущества, но лишен права распоряжаться им, по крайней мере, без согласия кредитора, в течение срока действия залога.
Соглашение между кредитором и должником об установлении ипотеки оформляется специальным документом - ипотекой, который сопровождается государственной регистрацией.
Права ипотечных кредиторов на одно и то же недвижимое имущество удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
Таким образом, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Прекращение действия ипотеки. Ипотека прекращается в соответствии с общими правилами обеспечения, предусмотренными статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором [18, с.68].
Ипотека в силу закона - это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.
Документом-основанием для регистрации ипотеки (то есть правоустанавливающим документом) будет договор, по которому возникает ипотека в силу закона (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, это может быть договор купли-продажи, по которому недвижимость приобретается за счет кредитных средств.