Курсовая работа по юриспруденции на тему Государственное регулирование на рынке недвижимости

Совокупное воздействие государства на рынок недвижимости осуществляется посредством разнообразных форм и инструментов, направленных на регулирование процессов оборота, эксплуатации и воспроизводства недвижимых объектов. Эти инструменты неоднородны по степени императивности, направленности и сфере применения, однако их выбор определяется спецификой институционального устройства рынка и задачей систематизации имущественных связей. Регулирование, следовательно, проявляется не в разрозненных мерах, а в целостной системе средств, задающих пределы и условия функционирования рыночных механизмов. К числу базовых форм государственного влияния относится правовое регулирование, формирующее нормативную основу обращения недвижимости. Через закрепление правил, касающихся правового статуса объектов, порядка возникновения, изменения и прекращения прав, а также требований к совершению сделок, обеспечивается определенность имущественных отношений. Нормативные предписания очерчивают допустимые модели оборота недвижимости, устанавливают требования к оформлению прав и обеспечивают их открытость, без чего устойчивое функционирование рынка оказалось бы затрудненным [10].
Сфера правового регулирования включает, однако, не только общие вопросы оборота, но и более детализированные аспекты, связанные с формами собственности, ограничениями и обременениями, а также с правовым положением земельных участков и объектов капитального строительства. Закрепление целевого назначения недвижимости посредством норм права позволяет увязывать интересы собственников с публичными ориентирами территориального развития. Обязательный характер данных требований обусловливает их универсальное распространение на всех участников рынка, независимо от их правового или экономического положения. Помимо нормативного воздействия, существенную роль играет административное регулирование, выражающееся в применении разрешительных и контрольных процедур. Через механизмы согласования, выдачи разрешений и осуществления надзора государство обеспечивает соблюдение установленных правил в тех сферах, где необходима предварительная оценка действий субъектов рынка. Подобные методы, в частности, используются при распоряжении земельными ресурсами, реализации строительных проектов и изменении параметров разрешенного использования объектов недвижимости [18].
Административное воздействие в сфере недвижимости реализуется через непосредственное включение государственных и муниципальных структур в процессы ее использования. Прежде всего речь идет о функционировании специализированных органов, на которые возложены контрольные и надзорные полномочия в области соблюдения градостроительных, земельных и смежных требований. Подобный подход, следовательно, не предполагает стимулирования экономического выбора, поскольку его задача сводится к принуждению к исполнению установленных норм и к предотвращению поведения, способного затронуть публичные интересы либо права иных субъектов рынка. Система экономического регулирования включает, в частности, налоговые механизмы, плату за использование земель и объектов, находящихся в публичной собственности, а также участие публичной власти в инвестиционной деятельности. Через совокупность этих инструментов осуществляется влияние на соотношение спроса и предложения, равно как и на выбор направлений использования недвижимости. При этом рыночные механизмы не устраняются, а учитываются как основа, в рамках которой корректируются параметры принятия решений. Наряду с указанными формами значимую роль играет институциональное регулирование, ориентированное на формирование и поддержание организационной и процедурной среды рынка недвижимости [20]. Его содержание связано с функционированием регистрационных органов, кадастровых служб, оценочных и экспертных структур, а также информационных систем, обеспечивающих учет и доступ к сведениям об объектах. Создание подобной инфраструктуры, учитывая вышеизложенное, направлено на уменьшение неопределенности и повышение прозрачности имущественных связей.
Институциональное регулирование проявляется прежде всего в формировании среды, в которой становится возможным осуществление сделок и реализация имущественных прав, а не в непосредственном воздействии на поведение рыночных субъектов. Унификация процедур регистрации и учета объектов недвижимости, таким образом, упорядочивает оборот и уменьшает риск конфликтных ситуаций. Хотя данный тип регулирования тесно сопряжен с правовыми и административными механизмами, он обладает самостоятельной функциональной ролью и собственными задачами. Наряду с этим значимое место занимают программно-целевые способы государственного воздействия на рынок недвижимости. Их содержание связано с разработкой и исполнением государственных и муниципальных программ, ориентированных на развитие отдельных территорий либо сегментов рынка. В рамках таких инициатив, однако, могут устанавливаться особые режимы использования недвижимости, определяться приоритеты застройки или обновления застроенных зон, а также комбинироваться различные меры влияния. Подобный подход, следовательно, обеспечивает согласование регулирования имущественных процессов с целями социально экономического развития. Используемые инструменты регулирования отличаются как по интенсивности, так и по продолжительности своего действия. Часть из них формирует устойчивые, долговременные условия функционирования рынка, тогда как иные применяются эпизодически в пределах отдельных проектов либо временных мероприятий. Соответственно, выбор конкретных методов обусловлен спецификой регулируемых отношений и теми задачами, которые определяются государственной политикой в сфере недвижимости [15].
Государственное регулирование рынка недвижимости реализуется через многоуровневую систему взаимосвязанных форм и методов. Их общая цель заключается в упорядочивании имущественных отношений и обеспечении функционирования этого сегмента в рамках действующих институциональных норм. Эта система опирается на комплекс инструментов – от правовых и административных до экономических и институциональных, которые совместно формируют конкретные условия для оборота и использования недвижимого имущества. Изучение данного механизма показывает, что государственное регулирование выступает не внешним фактором, а органичным элементом самого рынка, во многом определяющим его структуру и вектор развития.