Договор купли-продажи недвижимости

Введение

Актуальность. Важность и значимость эффективного правового регулирования договора купли-продажи недвижимости детерминируется тем, что он опосредует претворение в жизнь сразу же двух гарантированных не только Конституцией РФ , но и Всеобщей Декларацией прав человека : права на жилище и права на собственность. Вместе с тем, современное состояние правового регулирования рассматриваемого вопроса нельзя назвать удовлетворительным. Правовые нормы разрознены, порой не согласованы, должного регулирования не обеспечивают.
Теоретическая разработанность темы. Анализируя современную цивилистическую литературу, мы отметили, что с момента принятия ГК РФ комплексных исследований изучаемого нами вопроса проводилось не так много. Можно выделить, пожалуй, работы Е. С. Болтановой, А. В. Борисенко, С. В. Мартиросян и М. А. Шлотгауэр. Однако, история сохранила труды таких классиков как Д. И. Мейер, К. Победоносцев, И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич и других.
Фрагментарное исследование договора купли-продажи недвижимости мы можем встретить в некоторых современных трудах Н. Н. Агафоновой, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, П. В. Крашенинникова, Е. А. Суханова, В. А. Хохлова и пр. Но все работы написаны достаточно давно, диссертация А. В. Борисенко также устарела, поскольку за эти годы произошли определенные как правовые, так и правоприменительные изменения в исследуемом вопросе, а одной актуальной диссертации недостаточно для фундаментального исследования вопроса и продвижения науки вперед.
Таким образом, существует необходимость в исследовании и развитии темы.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с правовым регулированием института купли-продажи недвижимости.
Предмет исследования - совокупность правовых норм, научных взглядов, концепций суждений, и принципов национального права, с использованием которых осуществляется правовое воздействие на сферу купли-продажи недвижимости.
В качестве цели исследования выступает теоретический анализ понятия купли-продажи недвижимости в юридических источниках литературы и анализ специфики договора купли-продажи недвижимости.
Для достижения названной цели предстоит последовательно решить следующие задачи:
1. Изучить общую правовую характеристику купли-продажи недвижимости.
2. Рассмотреть куплю-продажу недвижимости как вид гражданско-правового договора.
3. Проанализировать особенности договора купли-продажи недвижимости.
Методологическая основа исследования. Метод теоретического анализа: изучение, анализ, синтез и обобщение научной и учебной литературы, которая раскрывает особенности правового регулирования купли-продажи недвижимости в соответствии с российским законодательством; метод системного анализа, частнонаучные методы исследования, что позволило исследовать заявленную тему и сделать соответствующие обобщения и выводы.
Руководствуясь поставленными задачами, с учетом характера и специфики темы, структура курсовой работы состоит из введения, трех глав, которые подразделяются на параграфы, заключения, списка использованных источников.

Глава 1. Общая правовая характеристика купли-продажи недвижимости
1.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи, на наш взгляд, является одним из наиболее ранних договоров, известных человечеству. Несмотря на то, что отношения мены возникли гораздо раньше, нежели отношения по купле-продаже, именно куплю-продажу следует считать первым и наиболее распространенным среди ныне известных договоров. Обосновать этот факт можно тем, что именно необходимость субъектов права обмениваться принадлежавшими им вещами, которая и по сей день является основой хозяйственной жизни общества, породила вначале отношения мены, а затем, с появлением денег, как универсального средства обмена, и отношения по купле-продаже, позднее трансформировавшиеся в договор купли-продажи.
Однако первые отношения мены, происходившее на самой заре развития человечества, еще нельзя назвать полноценными договорами, ведь, на наш взгляд, о договоре можно говорить лишь в том случае, когда он урегулирован нормами права, а в те древние времена ни права, ни тем более государства еще не было. Таким образом, именно с появлением государства, права и денежных средств можно вести речь о распространении отношений купли-продажи, быстро заменивших собой отношения мены и ставших основой гражданского оборота.
Продажа недвижимого имущества сразу же потребовала отдельной, особой регламентации. Целью регламентации выступала необходимость разрешить проблемные моменты, возникающие при заключении договора. Так, сегодня к регулированию отношений внутри продажи недвижимых вещей, кроме гражданского законодательства в узком смысле, применяются Жилищный кодекс Российской Федерации , Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» , Земельный кодекс Российской Федерации и др.
Предмет договора стал основанием для деления договора купли-продажи на виды, поскольку с появлением самых первых правовых норм о договоре купли-продажи стало очевидно, что для некоторых вещей, становившихся предметом такой сделки, необходимо особое правовое регулирование. Так, например, для продажи недвижимости практически сразу были установлены жесткие нормы о государственном контроле за продажей такого имущества.
Теперь перейдем непосредственно к особенностям договора продажи недвижимости. Они начинают проявляться уже в понятии договора продажи недвижимости, сформулированном в законе. В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ , по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Заметим, что интересен тот факт, что напрямую в определении договора не указывается, что условие о цене в таком договоре является существенным.
Тем не менее, в ст. 555 ГК РФ содержится указание на обязательность установления договором продажи недвижимости цены этого имущества и неприменении к нему правил ст. 424 ГК РФ об обычной цене.
Таким образом, помимо условия о предмете в договоре продажи недвижимости существенным является условие и о цене. Кроме того, применительно к продаже жилых помещений ст. 558 ГК РФ устанавливает, что существенным условием договора продажи недвижимости является установление перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.
Текст почти любого гражданско-правового договора начинается с определения сторон (участников) данной сделки. Для этого в договоре указывается наименование сторон, их адреса (места жительства – для физических лиц; места нахождения – для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц) и иные реквизиты (паспортные данные, сведения о государственной регистрации юридического лица или ИП). При этом необходимо учитывать два важных момента: правоспособность и дееспособность лица, участвующего в сделке. Если сделка совершается от ребенка, которому не исполнилось 14 лет, то для совершения этой сделки понадобится согласие органа опеки и попечительства, при этом сделку будут совершать законные представители, а для несовершеннолетнего (14-18) – согласие законного представителя (родителей, опекуна, попечителя).
Далее следует проверить наличие у продавца (арендодателя) наличие и действительность его права на совершение сделок с недвижимым имуществом, являющегося объектом договора. Часто случается, что продавец (арендодатель) уже распорядился своим имуществом или его полномочия по доверенности не позволяют ему распоряжаться им, или он ненастоящий собственник имущества, или недвижимость находится под арестом и т.д. Согласно статье 174 ГК РФ, если у лица отсутствуют полномочия для совершения сделки, то это является основанием для признания ее недействительной. При проверке «надежности» продавца необходимо:
Во-первых, если от его имени выступает его представитель, необходимо проверить наличие, у последнего, доверенности на совершение сделки. Она должна быть в письменной форме и, желательно, нотариально удостоверенной, хотя по ГК РФ (ст. 185) достаточно простой письменной