Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней

Введение
Актуальность темы работы обусловлена тем, что в системе регистрации прав на недвижимое имущество наблюдаются существенные изменения, направленные на повышение эффективности государственной деятельности в области регистрации прав. Известно, что, помимо государственной регистрации, действует система учета объектов недвижимости, именуемая кадастром недвижимости. Кадастр недвижимости касается не прав на объекты, а самих объектов.
Ранее действовавший в этой части Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» определял кадастровый учет как действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Благодаря существованию двух административно-правовых систем в отношении прав на объекты недвижимости и в отношении самих объектов регистрация прав на объекты всегда проходила в два этапа: первым этапом была постановка объекта недвижимости на учет, вторым этапом являлась регистрация прав. Таким образом, помимо двойной системы по регистрации сделок и прав существовала система учета объектов.
Объектом данной работы являются общественные отношения, возникающие в связи с процессом государственной регистрации прав на объекты недвижимости.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, регламентирующие процесс государственной регистрации прав на недвижимость, практика их применения, а так же научная и учебная литература по теме работы.
Целью настоящей работы является анализ актуальных проблем государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Задачами работы ставится:
• Изучить правовое регулирование государственной регистрации прав на объекты недвижимости;
• Проанализировать требования к договорам купли-продажи недвижимости;
• Исследовать регистрацию договора купли-продажи недвижимости;
• выявить проблемные аспекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;
• определить тенденции и перспективы развития правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.


 
1. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней
1.1. Правовое регулирование государственной регистрации прав на объекты недвижимости
Специфика всего процесса создания и введения в гражданский оборот объекта недвижимости заключается в том, что на указанные правоотношения оказывают влияние сразу несколько субъектов: Росреестр в лице своих территориальных управлений, органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъекта. Указанные правоотношения в той или иной степени подпадают под действие нескольких федеральных законов, подзаконных актов, законов субъектов РФ, местного законодательства. В результате сложившегося разнообразия возникают случаи различного толкования и применения правовых актов и реализации отдельных процедур. В противовес можно привести налоговое администрирование. По вопросам налогообложения, регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Федеральная налоговая служба играет главную роль, она сочетает в себе функции органа, одновременно осуществляющего соответствующие регистрационные действия, совершающего все административные процедуры и реализующего контрольно-надзорные полномочия. Федеральный орган исполнительной власти, аккумулируя в себе широкие полномочия, имеет возможность формировать единообразные подходы при принятии решений в процессе реализации своих функций.
Таким образом, правовое регулирование создания недвижимого имущества представляет собой сплав технических норм и требований, административных регламентов и гражданско-правовых норм, связанных с возникновением, реализацией и защитой вещных прав.
За последние несколько лет суды высших инстанций провели достаточно серьезную работу по анализу и обобщению правоприменительной практики в сфере реализации и защиты вещных прав на недвижимое имущество.
Получить ответ на вопрос о вспомогательном использовании объекта недвижимости можно только путем системного толкования норм права.
Структурные подразделения администрации муниципальных образований зачастую не осуществляют предварительный анализ проектной и иной документации и не дают ответа на вопрос, нужно ли получать разрешение на строительство в конкретной ситуации. Указанные полномочия напрямую не предусмотрены положениями об указанных органах. В результате чего орган местного самоуправления осуществляет лишь последующий, а не предварительный контроль.
Таким образом, подводя итог, можно отметить следующее. Законодатель в общем случае предусмотрел обязанность участников гражданского оборота получать разрешение на строительство при создании объектов недвижимого имущества.


1.2. Требования к договорам купли-продажи недвижимости
Требования к сделкам с недвижимым имуществом, как и к любым другим гражданско-правовым сделкам, касаются субъектного состава сделки, ее формы и содержания.
По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 Гражданского кодекса РФ ).
Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной (ст. ст. 168, 174 ГК).
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ, ему необходимо удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости.
Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 160, 434, 550 ГК).
Соглашением стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК).
Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено также требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Интересно заметить, что некоторое время назад, когда в юридических кругах активно обсуждались новые главы ГК РФ, в числе предлагаемых поправок была как раз та, что касалась нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Почему же в итоге такая норма в ГК РФ так и не появилась? Думается, что это связано с тем, что подобные законодательные инициативы возлагают на нотариусов дополнительные обязанности по проверке обстоятельств заключаемых сделок, соответствия действительной воли лица волеизъявлению, изложенному в договоре купли-продажи объекта недвижимости, а также по совершению необходимых запросов. Для выполнения всех этих действий необходимо присутствие на сделке обеих сторон. Однако на сегодняшний день документы по сделке в регистрирующий орган может подать и одна сторона, если от имени другой стороны она будет действовать по доверенности. То же самое и с подписанием документов, а именно договора, на основании которого происходит отчуждение недвижимого имущества.
Нотариальная надпись на завизированном сторонами договоре, по сути, должна стать некой доказательной силой нотариального акта, которая призвана сделать невозможной отмену соответствующих сделок через судебные иски по признанию сделки недействительной. Нотариальная надпись, как представляется, смогла бы обеспечить достоверность данных государственных реестров в сфере недвижимости, что, позволило бы защитить права участников сделок с недвижимостью.
С учетом всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что введение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, действительно, могло бы значительно уменьшить долю сделок, инициированных «черными риелторами», то есть минимизировать риск мошеннических действий с жильем. Но, думается, что нотариусы не захотят взять на себя такую ответственность. Именно в этом и загвоздка: пока нотариусы не захотят принять на себя подобные обязательства, нотариальная форма сделок будет носить лишь формальный статистический характер, что на деле приведет лишь к удорожанию сделки, а практической выгоды никакой иметь не будет.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).
Продажа предприятия состоит из нескольких этапов:
1) подготовка к заключению договора купли-продажи.
2) заключение договора купли-продажи (п. 1 ст. 559 ГК РФ).
3) уведомление кредиторов. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия (ст. 562 ГК РФ);
4) передача предприятия. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту (п. 1 ст. 563 ГК РФ).
5) регистрация перехода права собственности.
Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.
В завершение следует отметить, что отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. Ввиду лаконичности законодательства в этом вопросе важное значение приобрели подходы, сформулированные государственными и судебными органами относительно объектов, включаемых в состав имущества единого недвижимого комплекса, юридической судьбы таких объектов, правового значения государственной регистрации и других проблем.


1.3. Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Регистрировать нужно сделки (договоры), для которых регистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Такими сделками являются некоторые сделки с недвижимостью:
Важно помнить, что, если заключается сделка, которая изменяет условия зарегистрированного договора, она также должна