Теория - Анализ рынка коммерческой недвижимости в Петербурге,Практика- оценка экономической эффективности проекта

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях многообразных и сложных экономических процессов и взаимоотно-шений между гражданами, предприятиями, финансовыми институтами, государствами на внут-реннем и внешнем рынках острой проблемой является эффективное вложение капитала с целью его приумножения, или инвестирование.
Инвестиционный проект предполагает планирование во времени трех основных денежных пото-ков: потока инвестиций, потока текущих (операционных) платежей и потока поступлений. Ни поток текущих платежей, ни поток поступлений не могут быть спланированы вполне точно, по-скольку нет и не может быть полной определенности относительно будущего состояния рынка. Для всех предприятий актуальность реализации инвестиционных проектов связана с необходи-мостью создания дополнительной материальной базы, расширения производства, обновления основных фондов. Естественно, каждый инвестор при этом стремится получить максимум при-были при минимуме затрат, то есть добиться оптимальной эффективности своей деятельности.
Целью работы является оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству объ-екта коммерческой недвижимости – офисного здания по адресу г. Санкт-Петербург.
1. Провести анализ рынка коммерческой недвижимости г. Санкт-Петербурга.
2. Провести расчет проекта по базовому и альтернативному варианту строительства с уче-том исходных данных по инвестиционным затратам;
3. Определить наиболее эффективный и рентабельный проект.
Объектом исследования выступает инвестиционный проект. Предметом исследования является финансирование инвестиционного проекта. В работе применялись такие методы исследования как анализ, табличный, графический, методы математического моделирования.

1.АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

Итоги развития рынка коммерческой недвижимости Петербурга в первом квартале 2017 года оказались неоднозначными. Если в офисном и торговом сегментах наблюдалось небольшое снижение доли вакантных площадей и высокая активность арендаторов, то в складском сегмен-те свободных площадей стало только больше.
По данным консалтинговой компании JLL, по итогам первого квартала текущего года объем ввода офисов в Петербурге составил 24,6 тыс. кв. м, что на 19% ниже среднего результата пер-вых кварталов за предыдущие пять лет. На рынок вышли четыре офисных центра:
 два объекта класса А: особняк «Екатерининский» на улице Смольного и «Сенатор» на Большой Морской улице, и
 два объекта класса В: «Полис» на Софийской улице и «Вестник» на Невском проспекте.
До конца текущего года ожидается ввод еще 12 бизнес-центров совокупной площадью около 135 тыс. кв. м.
За первые три месяца текущего года запрашиваемые арендные ставки на офисы показали мак-симальный рост с момента перехода офисного рынка на рубли в 2014 году. За квартал средние запрашиваемые ставки аренды в классе А выросли на 2,3%, до 1 637 руб. за кв. м в месяц, в классе В — на 2,6%, до 1 166 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатационные расходы).
Наибольший рост запрашиваемых ставок зафиксирован в Василеостровском районе — на 7,3% в классе А и на 7,6% в классе В.
«Открытие центрального участка ЗСД привело к увеличению спроса на офисную недвижимость на Васильевском острове — по итогам 1-го квартала этот район города стал лидером по чисто-му поглощению. В результате уровень вакантных площадей в нем снизился до наименьшего значения с конца 2013 года — 4,1%», — комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
В среднем уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга за 1-й квартал сни-зился на 0,8 п.п. и составил 8,6%. Наибольшее падение произошло в классе В — на 1,0 п.п. (до 9,7%), в классе А — на 0,2 п.п. (до 5,9%). Уменьшению доли свободных площадей способство-вал умеренный объем поглощения (41,7 тыс. кв. м, что на 13% превышает средний показатель первых кварталов предыдущих пяти лет) при небольшом вводе.
Аналитики Colliers International отмечают, что на рынке наблюдается тенденция реновации дей-ствующих бизнес-центров (ремонт, отделка общих зон), что позволяет собственнику увеличить арендный доход, а арендаторам — снять отремонтированные помещения в удачных локациях. Основными арендаторами офисной недвижимости остаются сырьевые компании и компании из IT-сферы.
Ликвидные помещения с выгодными коммерческими условиями быстро уходят из экспозиции, компании продолжают проявлять интерес к аренде крупных блоков — по данным аналитиков, уже сейчас бизнес-центры, которые введутся в эксплуатацию до конца года, показывают уро-вень заполняемости более 30%.
Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга за 1-й квар-тал 2017 года снизился на 0,4 п.п. и достиг наименьшего значения за последние два года — 5,6%, свидетельствуют данные компании JLL. Такая ситуация объясняется растущим спросом арендаторов на фоне отсутствия ввода новых объектов — в 2017 году в Петербурге не откроет-ся ни одного качественного торгового центра.
По итогам первого квартала в торговых центрах города было открыто на 22% больше аренда-торов из расчета занимаемой площади, чем закрыто. При этом часть закрытий была обусловле-на сменой помещения, то есть некоторые компании планируют открыть магазины в других по-мещениях уже во втором квартале текущего года. Кроме того, по наблюдениям руководителя направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Чернышевой, растет спрос со стороны небольших арендаторов торговой галереи, что будет способствовать дальнейшему снижению доли вакантных площадей.
Максимальные арендные ставки для торговой галереи за 1-й квартал не изменились и составля-ют около 70 тыс. рублей за кв. м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).
Небольшое снижение уровня свободных площадей было замечено и в сегменте стрит-ритейла. По данным JLL, в I квартале 2017 года доля свободных помещений на основных торговых ули-цах Санкт-Петербурга снизилась на 0,4 п.п. и составила 6,3%. При этом за первые три месяца текущего года открылось на 14% больше объектов, чем закрылось. В структуре открытых мага-зинов преобладали рестораны и кафе (35%), продуктовые магазины (15%) и магазины категории «Красота и здоровье» (15%).
Динамика арендных ставок в стрит-ритейле была разнонаправленной. На улицах с ярко выра-женной специализацией (Старо-Невском проспекте и улице Рубинштейна) ритейлеры конкури-ровали между собой за качественные площадки, что привело к увеличению максимальных арендных ставок на 10-15%. В локациях с более широким предложением и умеренным спросом верхняя граница арендных ставок снизилась примерно на 10%.
По данным JLL, уровень ротации арендаторов по сравнению с аналогичным периодом прошло-го года увеличился на 1 п.п. и составил 6,7%. Об увеличении ротации арендаторов сообщают и аналитики Colliers Internаtional — по их наблюдениям, за последний год на основных торговых улицах Петербурга 15% помещений (то есть каждое седьмое) сменили арендатора.
По прогнозам экспертов, с началом туристического сезона вакантные помещения в торговых коридорах могут заполниться сувенирными лавками, магазины цветов и подарков. Также ожи-дается активное развитие магазинов формата «дрогери», продуктовых супермаркетов и аптеч-ных сетей, а вот среди заведений общественного питания конкуренция усиливается, что может привести к замедлению развития этого сегмента.
За первый квартал 2017 года не было введено в эксплуатацию ни одного складского комплекса. В существующих складских комплексах, на данным JLL, наблюдался рост объема вакантных площадей на 0,9 п.п., до 6,5%. Объем купленных и арендованных площадей составил 55 тыс. кв. м, включая сделки в будущих складских комплексах.
Ожидается, что до конца 2017 года будут введены шесть проектов суммарной арендопригодной площадью около 70 тыс. кв. м, при этом 65% помещений из заявленного ввода уже заняты, и прирост спекулятивного предложения на рынке будет незначительным.
По наблюдениям руководителя офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрея Амосова, на рынке крайне мало запросов на аренду блоков свыше 10 тыс. кв. м, и в случае освобождения складских помещений требуется немало времени, чтобы найти крупного клиента или заполнить площади небольшими арендаторами.
Специалисты отмечают, что рынок складской и индустриальной недвижимости из рынка товара превратился в рынок потребителя. Руководитель департамента индустриальной недвижимости компании 1000skladov Эдуард Уланов рассказывает, что найти покупателя или нового аренда-тора сейчас непросто, поэтому собственники как никогда готовы к диалогу и идут на снижение ставок, а некоторые брокерские компании перешли на формат работы, который предполагает оплату со стороны собственника за поиск арендатора или покупателя, а не наоборот, как было ранее.
По данным JLL, максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных склад-ских комплексах Петербурга за первый квартал