Основы девелопмента недвижимости

ВВЕДЕНИЕ
Девелопмент представляет собой особый вид предпринимательской деятельности, который связан с созданием или изменением земельного участка, здания или иного объекта недвижимости, приводящих к увеличению их рыночной стоимости за счет произведенных улучшений.
Вновь созданный и введенный в гражданский оборот либо реконструированный объект недвижимости девелопер использует в предпринимательской деятельности путем продажи, сдачи в аренду, а также распоряжается им иными способами с целью извлечения прибыли.
Девелопмент является сложным, комплексным и многоступенчатым процессом, который включает в себя исследование рынка и оценку коммерческого потенциала инвестиционного проекта, формирование ресурсной базы, получение разрешительной документации, проектирование и строительство, кадастровый учет и оформление имущественных прав, а также управление введенным в эксплуатацию объектом.
Еще в древние времена люди имеющимися у них подручными средствами в меру своих знаний и умений занимались проектированием и возведением различных сооружений. Наиболее масштабным «девелоперским проектом» в древние времена, вне всякого сомнения, можно назвать строительство египетских пирамид , которые поражают воображение своей красотой и величием.
Девелопмент - это бизнес, для занятия которым требуются серьезные инвестиции с длительным сроком окупаемости, поэтому участники этого рынка задействуют всегда не только собственные, но и привлеченные финансовые средства из различных источников. В случае удачной реализации инвестиционного проекта девелопер получает на выходе ликвидный актив, который генерирует для него регулярный денежный поток, но в случае провала он может легко потерять свои инвестиции и даже стать банкротом.
Однако, несмотря на высокие риски, с которыми сопряжена деятельность девелопера на рынке, этот бизнес постоянно привлекает предпринимателей за счет его высокой доходности. Известный российский миллиардер Михаил Гуцериев отметил, что доходность в размере не менее 15% в нашей стране можно получить, только вкладывая деньги в недвижимость, строительство, нефть и газ , при этом в созданный им финансово-промышленный конгломерат как раз и входят активы, представленные во всех указанных сферах.
В российской практике выделяют следующие виды девелопмента (на основе общей классификации объектов недвижимости): девелопмент земельных участков (ленд-девелопмент), жилой, офисной, торгово-развлекательной, рекреационной, складской, промышленной недвижимости, а также объектов социально-культурного значения.
Следует подчеркнуть, что ключевыми признаками любого вида девелопмента являются именно качественное, т.е. принципиальное, преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций. При этом качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов.
Вопросы ведения в нашей стране девелоперского бизнеса, безусловно, представляют большой практический интерес для самого широкого круга специалистов, занятых в этой сфере, а также обычных граждан, покупающих жилье и пользующихся услугами торгово-развлекательных центров в своей повседневной жизни, что и обусловило выбор нами темы настоящего исследования.
Цель исследования – разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта по строительству объекта недвижимости на земельном участке.
Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:
- разобрать стратегии развития городов России, в том числе и города Екатеринбурга,
- рассмотреть рейтинговые оценки инвестиционной привлекательности (конурентоспособности) территории Екатеринбурга,
- провести анализ района расположения объекта,
- сделать описание земельного участка,
- провести анализ ресурсного качества участка: конфигурация, рельеф, площадь участка строительства,
- описать застройки в районе, прилегающем к объекту,
- провести анализ пешеходной и транспортной доступности участка,
- провести анализ перспектив развития района,
- сделать выводы по местоположению и характеристикам участка.
- определить пригодность участка для размещения торговой функции.
- провести оценку эффективности инвестиций девелоперского проекта по строительству объекта недвижимости на земельном участке,
- произвести расчет стоимости проекта и показателей эффективности инвестиций.
- дать оценку социального эффекта при реализации проекта.
Объект исследования – торговый развлекательный центр в городе Екатеринбурге.
Предмет исследования – разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта по строительству торгового развлекательного центра в г. Екатеринбурге.



Глава 1. СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ ГОРОДОВ (в том числе стратегия развития г. Екатеринбурга)
Неудовлетворительное состояние большинства российских городов не вызывает сомнения и требует решительных действий. Пассивность городских властей часто оправдывается скудным финансированием городского хозяйства. Но даже при наличии у города необходимых ресурсов, далеко не всегда активные действия приносят желаемый результат. Очень часто бывает, что попытка радикально решить одну городскую проблему порождает другую, не менее серьезную.
Города проводят масштабную работу по планированию, но планы застройки зачастую не стыкуются с планами социально-экономического развития и планами развития инфраструктуры, а в совокупности планы зачастую заведомо нереалистичны. Во многих городах не ведется и такая работа.
Отсутствие комплексного подхода к городскому развитию неизбежно
снижает эффективность и качество принимаемых решений. Собрать воедино приоритеты городского развития, увязать их друг с другом, обеспечить их реализуемость и эффективность – в этом состоит основная задача разработки стратегии пространственного развития .
Понятие стратегии пространственного развития города находится вне современного правового поля. Существуют многочисленные варианты наименования аналогичных по смыслу документов, нацеленных на взаимоувязку городских планов и программ (вот лишь некоторые примеры: градостроительная стратегия, мастер-план, концепция пространственного развития, стратегия устойчивого развития, программа сбалансированного социально-экономического и территориального развития).
Неопределенность терминологии, задач, методов работы и ожидаемых результатов порождает среди руководителей справедливые сомнения в целесообразности разработки дополнительных документов стратегического планирования.
Стратегия пространственного развития города должна быть основана на системном подходе. Основные объекты исследования: население, места приложения труда, застройка.
Анализируется их структура, динамика развития, пространственное распределение по территории города. Анализ стратегических трендов позволяет выполнить сравнение с городами-аналогами, определить, на какой стадии жизненного цикла находится город (рост, стабилизация, сжатие). От этого зависит общий характер городских проблем и методов их решения.
После предварительного знакомства с городской проблематикой выполняется комплексная оценка городской территории: анализируется состояние кварталов и микрорайонов, общественных пространств, транспортной системы, объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Результаты анализа наносятся на карту. Комплексная оценка позволяет систематизировать и наглядно представить основные конкурентные преимущества и болевые точки города. Взгляд на результаты комплексной оценки сквозь призму стратегических трендов развития города позволяет разглядеть неочевидные на первый взгляд возможности повышения экономической эффективности, а также скрытые социальные угрозы, которые проявятся в ближайшем будущем.
По результатам комплексной оценки территории с учетом примеров наилучшей практики в городах-аналогах составляется перечень стратегических городских проектов. Приоритетность проектов определяется с учетом экспертной оценки, позиции городских властей и мнения общественности. Перечень, содержательное наполнение, схема реализации ключевых городских проектов являются предметом дискуссии между заинтересованными сторонами. Для перевода дискуссии в конструктивное русло требуется квалифицированная модерация.
Основная часть городской застройки в нашей стране сформировалась в советский период. Советская градостроительная политика была основана на централизованном планировании размещения производительных сил и расселения людей. Вблизи предприятий и учреждений формировались самодостаточные жилые микрорайоны, обеспеченные по нормативам необходимыми объектами обслуживания при минимальной потребности в перемещениях по городу. Самодостаточность микрорайона позволила многократно клонировать его за три десятилетия и предоставить жилье десяткам миллионов новых городских жителей, обеспечив единые стандарты качества городской среды в масштабах страны.
Модель социалистического города предусматривала жесткую регламентацию городской жизни на основе организации городского пространства: стандартизированное жилье и планировка дворовой территории, обширные по площади и мемориальные по функции общественные и рекреационные зоны.
Переход к рыночной экономике радикальным образом изменил экономическую и пространственную структуру российских городов.
Полностью переформатирован рынок труда, изменилась модель социального поведения людей (общение, досуг, потребление товаров и услуг). Основная масса рабочих мест сместилась в центральные части городов. На фоне резкого роста трудовой мобильности и автомобилизации населения города встали в пробках. Выяснилось, что разделенные полузаброшенными промзонами советские микрорайоны плохо связаны между собой и с городским центром, а пропускная способность транспортной инфраструктуры недостаточна. Социалистический город оказался плохо приспособлен к новым реалиям. В его жесткой структуре не оказалось места для рационального размещения коммерческих функций (офисной, торговой, развлекательной), цивилизованной организации движения и хранения личного автотранспорта.
Таким образом, проблематика пространственного развития города выявляется при помощи структурного анализа застройки.
Переход от модели города, состоящего из равномерно распределенных и самодостаточных микрорайонов к модели моноцентричного города кардинальным образом изменил облик центральных городских районов.
Наблюдаемая трансформация городских центров представляет собой два разнонаправленных процесса:
- растущий износ старых зданий и инфраструктуры в сочетании с агрессивной уплотнительной застройкой.
На месте сносимых домов либо на свободных участках в структуре микрорайонов строятся несоразмерные многоэтажные дома, торговые комплексы и бизнес-центры. Хаотичное приспособление первых этажей жилых домов под коммерческие функции, размещение рекламных конструкций нарушают архитектурный облик центральных городских улиц. В условиях постоянно растущих арендных ставок и увеличивающейся конкуренции со стороны торговых моллов на окраинах рентабельность малого и среднего бизнеса, расположенного в центральных локациях, не позволяет полноценно софинансировать благоустройство прилегающих пешеходных пространств. Нерегулируемая уплотнительная застройка часто представляет собой примеры архитектурной безвкусицы, контрастирует с окружающими зданиями, усугубляет проблемы дефицита парковочных мест, озелененных дворовых территорий. Все это вызывает раздражение жителей. Компенсирующие меры, как правило, не предусматриваются. В результате центральные районы в большинстве российских городов выглядят непривлекательно.
Поэтому в условиях быстрого роста населения и урбанизации города должны внедрять инновации для решения проблем 21-го века.
К 2035 году более двух третей населения мира будет жить в городах. Города должны учитывать меняющиеся потребности граждан и быть устойчивыми к современным вызовам.
Так, согласно последним расчетам экономистов, в течение 10 лет около
500 городов станут городами-миллионниками, на города в скором времени будет приходиться 90% прироста населения мира и 75% потребления энергии.
Что касается России, то у нас ситуация такая:
 74% населения живет в городах, и эта доля постоянно растет.
 15 городов-миллионников.
 только Москва входит в число мировых лидеров: 10 место в мире по
объему экономики.
Проблема устойчивого развития городов в России поставлена на самом высоком уровне и стимулирует конкуренцию между городами. «Чтобы у регионов было больше стимулов для изменений, предлагаю подумать над тем, чтобы запустить механизмы конкуренции региональных и муниципальных властей в создании комфортных, лучших условий для жизни людей, предусмотреть здесь стимулы для эффективных управленческих команд и, конечно, чёткие стандарты, критерии качества их работы» . В июле 2018 года Президент выступил на VIII Московском урбанистическом форуме «Мегаполис будущего. Новое пространство для жизни» и поставил следующие задачи:
► Разработка гармоничной модели развития городов.
► Масштабная программа пространственного развития России.
► Запуск специальных механизмов для развития конкуренции в области создания комфортной городской среды.
Разберем стратегию развития отдельного города нашей страны – Екатеринбурга.
Стратегический план Екатеринбурга — это реально работающий документ общественного согласия, главной целью которого является устойчивое повышение качества жизни горожан.