Определение стоимости недвижимого имущества для залога: магазин общей площадью 100 квадратных метров в г. Санкт-Петербург

ВВЕДЕНИЕ
В эпоху стремительного развития экономики и высочайшего темпа наращивания производительных сил в сфере экономики, таких как инвестиции, накопление незадействованной недвижимости, активов финансовых фондов и неосвоенных земельных фондов, одной из самых актуальных и, можно сказать, ключевой является проблема повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе и сферы управления недвижимым имуществом. Данную сферу экономического сектора органы муниципальной власти могут регулировать непосредственно.
Недвижимость представляет собой особо весомую часть государственной и муниципальной собственности, а управление таковой является сравнительно новой для российского рынка сферой экономической деятельности.
В последние годы одной из злободневных проблем считается проблема повышения эффективности системы управления экономикой и её составными частями в области управления недвижимостью, в том числе, сферы управления недвижимым имуществом и земельными участками собственников таковой. В данной сфере органы муниципалитета обладают возможностью её регулирования непосредственно. Реформа местного самоуправления изменила отношение к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности, стало необходимо правовое регулирование формирующейся оценочной деятельности на основе развивающегося рынка.
Целью работы является провести расчет рыночной стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным подходом и провести согласование результатов оценки.
Основные задачи работы:
1. Рассмотреть правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации;
2. Рассмотреть теоретические аспекты оценочной деятельности;
3. Оценка стоимости недвижимости;
4. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.
5. Получить итоговую рыночную стоимость.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования выступает расчет стоимости объекта оценки тремя подходами.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности
Осуществление оценочной деятельности опирается на многочисленные источники различного рода информации. Эти источники играют немаловажную роль в оценке недвижимости, т.к. из-за недостоверной информации того или иного источника, результат оценочной деятельности может быть неправдивым.
При осуществлении оценочной деятельности проводится анализ некоторых аспектов, таких как:
- анализ сегмента рынка;
- макроэкономические показатели;
- анализ рынка недвижимости в частности.
Только изучив вышеназванные факторы, оценщик сможет добиться наиболее правдивого результата оценки недвижимости.
На стадии подбора и анализа информации, формирования и управления информационными массивами оценщик должен обладать организаторскими способностями, умением работать с информационными источниками, терпением , а также аналитическими навыками.
Количество и качество собранных для анализа данных имеют значение для профессионального использования методов оценки недвижимости.
Важно отметить, что эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует систематизации и классификации данных. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на: внешние и внутренние, а в зависимости от их характера - на общие и конкретные.
К основным источникам информации можно отнести:
- информацию специалистов рынка недвижимости, то есть: строителей, риэлтеров, консультантов, компаний по управлению недвижимостью;
- специализированные справочники, а также программные комплексы;
- профессиональное сотрудничество, т.е. участие в выставках, конференциях и семинарах;
- интервью с собственником или же управляющим объекта недвижимости.
Также стоит обратить внимание на дифференциацию информации на, так называемые, блоки. К ним относят: физическую информацию, юридическую, а также информацию экономическую.
Так, юридическая информация включает в себя правоустанавливающие документы на объект недвижимости, наличие обременений, договоры аренды и т.д.
Экономический блок информации содержит данные о расходах и доходах, связанных с тем или иным объектом, а физическая информация дает понимание о состоянии недвижимости, размерах, годе постройки, конструктивных особенностях и материалах строительства [3, 27].
Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:
- выбор информационных источников;
- сбор необходимой информации;
- систематизация, обработка и анализ;
- определение массива необходимых сведений;
- описание информации в отчете об оценке объекта недвижимости.
Как мы знаем, на сегодняшний день существует три основных подхода к оценке объектов недвижимого имущества, таких как:
а) затратный подход;
б) доходный подход;
в) сравнительный подход.
Каждый из вышеперечисленных подходов для своего осуществления требует достаточного количества данных.
К примеру, для оценки недвижимости сравнительным подходом, требуется достаточное количество информации, как о самом оцениваемом объекте, так и об объектах-аналогах, с которым будет проводиться сравнение.
К такой информации относится:
- информация о правах собственности;
- об условиях финансирования;
- об условиях и времени продажи;
- о местоположении объекта недвижимости;
- об его физических характеристиках и так далее.
Для разных видов объектов недвижимости и для разных этапов жизненного цикла рынка недвижимости существует различная приоритетность применения подходов к оценке. Однако стоит понимать, что ни один из них не может быть применен без должного информационного фундамента [1, 54].
Так, с целью создания информационной базы данных об объектах недвижимого имущества, государственными органами проводятся определенные мероприятия, к примеру, техническая инвентаризация, осуществляемая БТИ.
В настоящее время в нашем государстве функционирует автоматизированная информационная система (АИС) кадастра. Что же это такое?
Это юридически полноценный, оформленный инструмент учета и ведения налогообложения, который является важнейшей составляющей экономической и социальной стабильности государства.
Для его пополнения актуальными данными используются цифровые карты ГИС, которые в свою очередь образуют своего рода «основу» позиционирования объектов, и набора тематических слоев данных.
Данная система основывается на материалах, получаемых посредством аэрофотосъемки и материалах дистанционного зондирования.
Среди источников баз данных, широко используемых в геоинформатике, наиболее часто привлекаются картографические, статистические и аэрокосмические материалы.
Помимо названных ранее материалов также используются данные специально проводимых полевых исследований и съемок, а также текстовые источники [4, 112].
Еще одним значительным преимуществом базы данных АИС является то, что доступ к данным есть не только у профессиональных субъектов рынка недвижимости (т.е. риэлторов, государственных органов и т.д.), но и у всех граждан нашего государства.
Таким образом, основным предназначением информационных баз об объектах недвижимости является статистическая отчетность, которая дает представление об изменениях в развитии различных отраслей народного хозяйства и других направлениях.