Оценка недвижимости (на примере жилой недвижимости)

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний день в мировой экономике происходят различные изменения, она развивается, не стоит на месте, и все это происходит с высочайшими темпами. Каждый день нарастает актуальность вопроса инвестирования, преумножения числа незадействованной недвижимости, активов различных видов фондов (земельных, финансовых и т.п.). Отсюда вытекает актуальная проблема: возникает необходимость поднятия эффективности среди систем управления экономикой и сфер правления недвижимым имуществом, которую органы власти могут контролировать непосредственно.
Недвижимость является наиболее значимой частью правительственной собственности на различных уровнях, и вопрос ее контроля можно определять, как относительную новизну в области российской экономики.
Недвижимость может выступать как средством производства (например земля, помещения различного характера: складские, административные, торговые), так и объектом потребления населения (квартира, частный дом, дачный участок, гараж).
Одним из передовых факторов в этом сегменте рынка будет являться фактор наличия информационной инфраструктуры, которая сможет отвечать за обеспеченность субъектов рынка наиболее актуальной информацией, раскрывающей ее полноту и достоверность в области проведения анализа методик оценки всех элементов, объектов недвижимости, которые можно направить на углубление и объективизацию в части оценки объектов земельных и жилых фондов.
Актуальность темы обусловлена возникновением в экономике системного кризиса, сдерживающего развитие всех экономических сфер, в особенности недвижимости. В этой сфере муниципальные органы обладают возможностью непосредственного контроля, разработки и принятия определенных правил использования, регистрации, управления объектами недвижимости и земельными участками, находящимися в собственности органов муниципальной власти. Теперь регулирование вопросов, касаемо имущества различных видов, находящихся в муниципальной собственности, происходит да законодательном уровне. Отсюда появляются новые виды оценочной деятельности, основанные на развивающемся рынке.
Вопрос разработки решения данной проблемы возник более 30 лет назад, его рассматривали, исследовали, раскрывали новые аспекты в теоретической и практической части. С каждым годом вопрос регулирования имущественных отношений требовал урегулирования, занимая все более значимое место в российской экономике как науке. Уже в тот период решению данного вопроса внимание уделяли следующие отечественные ученые: А.А.Варламов, А.В.Севостьян, В.И.Петров, М.А.Федотова, С.А.Боголюбов, Н.Н.Рогожина и другие.
Проблемы в теоретической и практической области управления недвижимостью, в том числе, оценочных методов определения стоимости недвижимости, а также их эффективного использования, являются недостаточно изученными. Даже в обычной жизни мы сталкиваемся с необходимостью оценки того или иного имущества: продажа или покупка имущества, это может быть дом, квартира, дача, гараж или помещение под открытие бизнеса, поручение от руководителя рассмотреть объекты недвижимости с целью покупки под личные нужды и так далее. Все случаи предусматривают осуществление процесса сделки, в ходе которого возникает необходимость определения стоимости объекта. Обозначенные противоречия определили выбор темы, конкретизировали цели и задачи, необходимые для достижения исследовательских целей.
Цель исследования – освоение теоретических и методических положений в сфере оценки недвижимости и проведение оценки на конкретном объекте.
Достижение цели включает решение следующих задач:
1) систематизировать теоретические аспекты оценки недвижимости;
2) обозначить ограничивающие развитие методов оценки жилой недвижимости факторы;
3) провести оценку рыночной стоимости объекта жилой недвижимости;
4) определить возможные тенденции и перспективы развития методик оценки недвижимости и ее объектов.
Практическая значимость данного исследования состоит в формировании вывода и вынесении рекомендаций по получению и внедрению результатов исследования на практике, целью которого является совершенствование методологии оценки недвижимости. Теоретическая и методическая основа сформирована результатами исследований отечественных ученых в области изучения оценки недвижимости и ее актуальных проблем. Также были задействованы законодательные, нормативные акты, официальные статистические данные и данные федеральных, местных органов, материалы методического характера, определяющие порядок проведения оценки недвижимости и земельных участков, различные ресурсы источника Интернет.
Предметом исследования будет являться формирование новых методик в части оценки объектов недвижимости, а также усовершенствование уже существующих методик.
Объектом исследования выступают оценочные методики, применяемые для определения стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, Керамический проезд, д.51, квартира 119.
 
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Цели и задачи оценки недвижимости
Оценка позволяет определить степень полезности и ценности чего-либо для человека. Без определения своего отношения к вещам, сложно строить отношения с другими людьми. Фактически, оценка является основой для всех сфер человеческих взаимоотношений, включая мораль, политику, культуру и экономику. Оценка стала самостоятельной деятельностью, реализация которой обеспечивает принятие решений и выбор стратегии поведения в отношении оцениваемого объекта. Оценка как элемент консультационной деятельности базируется на формулировке точных рекомендаций в отношении выбора альтернатив и обосновании решения вопроса клиента. Чаще всего в консультационной, консалтинговой деятельности используются отчеты, ориентированные на выявление ресурсного потенциала и повышение эффективности использования оцениваемого объекта.
В сфере оценки объектов недвижимости используются различные виды оценочной деятельности. В первую очередь при проведении оценки исследуется потенциал района и земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Исследование в данном случае включает выявление возможных ограничений использования участка путем комплексного анализа территории, расположенных на ней производственных, инфраструктурных, жилых, рекреационных объектов. Также важно выявить и проанализировать, как будет влиять окружение, сформированное другими объектами недвижимости, на реализуемый проект или оцениваемый объект.
На этапе выявления возможностей развития территории используется метод SWOT-анализа, позволяющий выявить потенциал, сильные стороны, а также определить, какие риски и угрозы препятствуют реализации проекта и какие характеристики снижают стоимость объекта, являются его слабыми сторонами. В результате появится возможность понять, какие сегменты недвижимости есть смысл рассматривать в качестве потенциально возможных на данном территориальном участке.
Другой вид консалтинговой работы – осуществление процесса проведения маркетингового анализа по отобранным сегментам недвижимости, включающих в себя как жилую, так и коммерческую недвижимость. Обычный анализ рынка включает обзор уже имеющегося предложения, выявление и оценку деятельности других участников рынка, систему ценообразования, уровень спроса, причем, как фактического, сформированного, так и потенциального, перспективного спроса.
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки №2 от 20.07.2007 года, устанавливают виды стоимости оцениваемых объектов. К таким видам относятся:
1) рыночная стоимость – характеризует вероятную стоимость, по которой объект может быть реализован на конкурентном рынке, в условиях открытости и доступности информации для оценки объекта, наличия обоснованных, рациональных критериев выбора объекта и установления цены;
2) инвестиционная стоимость – учитывает перспективные изменения стоимости объекта недвижимости, возможность отчуждения объекта, цели использования владельцев оцениваемого объекта;
3) ликвидационная стоимость – определяет цену, за которую объект может быть реализован в сложившихся условиях с учетом текущего состояния объекта, причем, как в целом, так и при реализации по частям. Ликвидационная стоимость зависит от факторов, вынуждающих реализацию объекта, в том числе, чрезвычайных обстоятельствах, что отличает данный вид стоимости от рыночной стоимости;
4) кадастровая стоимость – рассчитывается по методологии кадастровой оценки, установленной соответствующими нормативно-правовыми актами, результаты кадастровой оценки используются при расчете суммы налога на недвижимость.
В рамках данного исследования акцент сделан на расчет рыночной оценке. Условиями определения рыночной стоимости является размещение объекта в открытой продаже путем использования публичной оферты. Период выставления в открытой продаже должен быть достаточным для того, чтобы потенциальные покупатели могли ознакомиться с объектом, информацией, характеризующей объект, произвести независимую оценку. Еще одно условие рыночной реализации объекта недвижимости заключается в том, что потенциальные участники сделки руководствуются исключительно личными интересами, а не вешними чрезвычайными обстоятельствами. При этом сохраняется свобода выбора, участники сделки не обязаны продавать или покупать объект, если это противоречит их интересам. Также важна адекватность и обоснованность стоимости объекта, для чего и проводится комплексная оценка. Потенциальные участники сделки до момента заключения договора купли-продажи недвижимого объекта в обязательном порядке должны ознакомиться с характеристиками объекта, причинами и факторами, влияющими на стоимость объекта и его реализацию. Установление рыночной стоимости предполагает, что оплата при реализации объекта будет получена в денежной форме.
Критерий целесообразности действий характеризуется тем, что продавец и покупатель воспринимают установленную стоимость объекта как адекватную, основанную на объективных характеристиках объекта, при этом учитывающую запросы продавца и ожидания покупателя.
При совершении сделки купли-продажи объекта жилой недвижимости необходимо, чтобы все участники сделки обладает достаточно полной информацией как по объекту, так и по условиям заключения сделки. Для этого необходимо иметь общие представления о текущей ситуации на рынке недвижимости, наличии факторов, стимулирующих повышение цен, например, повышение покупательской способности, льготные условия ипотечного кредитования и т.д. Также важно, чтобы на принятие решений о заключении сделки купли-продажи не влияют обременяющие факторы и чрезвычайные обстоятельства, например, такие, как вынужденная продажа объекта недвижимости, находящегося в залоге с целью погашения финансовых обязательств перед кредиторами. Действия по продаже и приобретению объекта недвижимости должны осуществляться добровольно и осознанно всеми участниками процесса.
Чаще всего оценка проводится перед сделкой по купли-продажи жилья, оформления дарения, взносов в уставный капитал юридического лица, а также перед заключением договора ипотечного кредитования. Помимо ситуации оценки для реализации и приобретения объекта жилой недвижимости, причинами проведения оценки могут быть следующие:
1) изъятие объекта недвижимости для государственных нужд, например, для проведения реновации жилого фонда, реализации инфраструктурных проектов;
2) определение стоимости активов, в число которых входят жилые объекты;
3) расчет объема залоговой суммы, назначаемой, например, в ситуации приобретения объекта недвижимости по ипотеке;
4) выявление рисковых и ненадежных операций с объектами недвижимости;
5) определение стоимости имущества должника, в отношении которого проводится процедура банкротства;
6) определение стоимости имущества, получаемого безвозмездно в процессе дарения, передачи прав собственности в ходе приватизации и т.д.
Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утверждает, что если договором об оценке не определен вид оценки, то по умолчанию проводится определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Также данным законом определено понятие процесса оценки. Под оценкой понимается процесс и результат определения стоимости объекта. Данный процесс проводится по четко определенным правилам и стандартам, регламентированным указанным выше федеральным законом и Федеральными стандартами оценки (ФСО).
Процесс оценки недвижимости реализуется в несколько этапов, а именно:
1) заключение договора на проведение оценки с частным оценщиком или организацией, имеющей право на проведение оценочных мероприятий;
2) организация сбора, систематизации и анализа данных, документов, необходимых для проведения оценки;
3) выбор методик оценки, учитывающих особенности оцениваемого объекта, наличие информации для оценки;
4) согласование результатов, полученных в процессе применения различных подходов и методов оценки;
5) оформление отчета, содержащего описание всех этапов оценки и обоснование итоговой стоимости оцениваемого объекта.
Обоснованная оценочная стоимость позволяет спрогнозировать потенциальную доходность проведения сделки, причем, как для продающей стороны, так и для приобретающей стороны. При определении оценочной стоимости важно учитывать местоположение оцениваемого объекта, характеристику территории, доступность и уровень развития транспортной, коммунальной, социально-культурной инфраструктуры, а также влияние инфляции и прочих экономических процессов. Оценка представляет собой неотъемлемую часть экономических отношений, формирующихся в сфере недвижимости.
Практическое значение процедуры оценки заключается в том, чтобы обосновать рыночную стоимость оцениваемого объекта. При этом точно дать рыночную оценку стоимости объекта зачастую не представляется возможным из-за отсутствия необходимой информации или быстро меняющихся условий, в