Договор продажи недвижимости

Глава 1 Основные аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимости
1.1 Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости в практике гражданского оборота выступает одним из главных и востребованных. Правовое регулирование указанного вида договора осуществляется на основании главы 30 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ). Специфика рассматриваемого договора обусловлена, прежде всего, предметом. Ст. 549 ГК РФ определяет договор продажи недвижимости как договор, по которому «продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» . С точки зрения действующего законодательства, к договору продажи недвижимости применяются те же правила, что и к иным видам таких договоров, если это не противоречит природе продажи недвижимости.
В частности, общими положениями определяются существенные условия договора. Среди них:
 цена договора;
 предмет договора, то есть вещь, которая подлежит передаче по договору.
Существенное условие договора имеет огромное значение в практике гражданского оборота, поскольку при отсутствии согласования существенных условий договор не может быть признан заключенным и не влечет правовых последствий.
Цена как существенное условие договора продажи недвижимости характеризуется ее четким определением в текста самого договора или указанием на способ ее определения. При этом цена договора продажи недвижимости должна определяться исключительно в денежном эквиваленте, в противном случае такой договор будет признан не продажей, а меной. Цена договора может указываться в виде конкретной суммы, а может указываться в виде стоимости за единицу (квадратный метр площади недвижимости). Главным требованием является ее точность и четкость определения.
Если с точки зрения цены договора в целом судебная практика не имеет сколько-нибудь значимых трудностей, то в вопросах предмета договора имеются существенные проблемы и противоречия. Во-первых, предметом договора продажи недвижимости логично выступают объекты недвижимости. Понятие недвижимости определено ст. 130 ГК РФ, согласно которой «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке». В рамках настоящего исследования мы не будем касаться особого вида недвижимости, к которому с точки зрения законодателя относятся морские и воздушные суда, поскольку в проблематику настоящей работы эти вопросы не входят. Таким образом, можно выделить два основных вида объектов недвижимости:
 земельные участки;
 объекты, прочно связанные с землей .
Применительно к земельным участкам вопросов при квалификации объектов как недвижимого имущества на практике, очевидно, не возникает. Однако иные объекты, которые, хотя и имеют прочную связь с землей, зачастую становятся предметом дискуссий и судебного разбирательства. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что среди признаков недвижимости, которые определены законодательством, суды опираются в большей степени не на связь с землей как таковую, а на ее прочность, которая определяет возможность перемещения объекта недвижимости в пространстве. Подобные споры возникают в отношении временных построек, имеющих некапитальный фундамент, павильонов, дачных домов, иных подобных построек. При отнесении конкретного объекта к недвижимому судебная практика неоднородна. Некоторые суды определяют недвижимость в случае постановки на кадастровый учет . Другие суды считают достаточным основанием для этого государственную регистрацию в Росреестре . Указанные позиции представляются не вполне обоснованными, поскольку существует вероятность ошибки со стороны специалистов, производящих кадастровый учет или процедуру государственной регистрации. Кроме того, как неоднократно указывали суды, категория недвижимости в большей степени является правовой, нежели технической.
В этой связи наиболее верным представляется подход судов, которые определяют наличие у объекта признаков недвижимости, перечисленных в законодательстве. Показательным является решение Арбитражного суда г. Москвы, в рамках которого судом объекты электрической сети (линии прокладки кабеля, подстанция, ЛЭП) признаны судом движимым имуществом именно на основании всестороннего исследования их характеристики с точки зрения углубленности фундамента, а также наличия объективной возможности их перемещения . Приведенная позиция в последние годы получила широкое распространение в судебной практике и стала по сути доминирующей. Представляется, что это обоснованно, отвечает требованиям законодательства. Такие признаки недвижимости, как постановка на кадастровый учет, не закреплены в действующем законодательстве, следовательно, суды при толковании закона не вправе его применять.
Еще одной проблемой правового регулирования договора продажи недвижимости выступает продажа будущей вещи. В настоящее время на основании положений ст. 455 ГК РФ допускается продажа имущества, которое будет приобретено продавцом в будущем. Будущей вещью в данном случае может выступать еще не существующее физически имущество, или имущество, на которое продавец пока не приобрел право собственности. Проблемой в этой связи является фактическая идентификация будущего имущества как предмета договора. Как правило, достаточным способом согласования условия о предмете договора продажи недвижимости выступает указание на его кадастровый номер. Поскольку в случае с продажей будущей вещи такое невозможно, Пленум ВАС РФ указал, что достаточным является указание иных сведений об объекте недвижимости, которые с точностью позволяют его идентифицировать . Кроме того, даже отсутствие в самом договоре таких сведений не служит однозначным основанием для признания договора незаключенным, поскольку необходимо учитывать и иные сведения, которые содержатся в акте приема-передачи, иных документах, а также могут быть установлены, исходя из анализа последующего поведения сторон договора.