Конкурс по выбору управляющей организации

Определим основные понятия в сфере управления жилищным фондом и многоквартирными домами. Многоквартирный дом включает в себя как жилые помещения (квартиры), так и нежилые помещения (магазины, офисы) и общее имущество дома . Состав общего имущества в многоквартирном доме приведен на рис.1 :


Рис. 1. Состав общего имущества в многоквартирном доме

С появлением такой функционально-планировочной формы организации жилища как многоквартирные дома возникла и необходимость управлять ими.
До принятия Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 76-ФЗ «О товариществах собственников жилья» жилищный фонд преимущественно находился в государственном управлении.
Однако в ходе масштабной приватизации большая часть жилых помещений в многоквартирных домах перешла в частную собственность, что вызвало необходимость преобразования системы управления многоквартирными домами. При этом на тот момент не были еще даны дефиниции данного явления, и тем более не были определены и отрегулированы возможные способы управления многоквартирными домами.
С тех пор и по настоящее время постоянно вносятся изменения и делаются попытки усовершенствования системы управления многоквартирными домами. К таким изменениям можно отнести следующие (см. рис. 2) :

Рис. 2. Изменения системы управления многоквартирными домами
Однако, к сожалению, по-прежнему возникают все новые и новые вопросы, выявляются коллизии и пробелы в существующей правовой базе.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституции РФ) каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами .
В правовых актах на сегодняшний день существует два на первый взгляд схожих между собой понятия: «управление жилищным фондом» и «управление многоквартирным домом».
Это стало возможно в виду того, что в советское время, как уже отмечалось ранее, единственным собственником большинства многоквартирных домов было государство. Оно создавало предприятия для обслуживания домов целого города.
И поэтому правовые акты, принятые в то время, подтверждают понятие «управление жилищным фондом».
В свою очередь, следует отметить, что легального определения понятия «управление многоквартирным домом» не существует. Часть 1 ст. 161 Жилищного Кодекса (ЖК) РФ раскрывает лишь цели данной деятельности, а именно (см. рис. 3) :


Рис. 3. Цели управления многоквартирным домом

В юридической литературе есть возможность познакомиться с раскрытием понятия «управление многоквартирным домом» через приведенные выше цели.
Так, например, Д.П. Гордеев утверждает, что ч. 1 ст. 161 ЖК РФ впервые определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия
Для организации управления многоквартирным домом собственники должны понимать, что частное имущество и общее имущество в многоквартирном доме не разделимо ввиду единой конструкции здания. Собственники должны принимать усилия по сбережению собственности, чтобы не разрушить всю конструкцию здания.
Ввиду данной особенности законодательно установлено императивное требование о совместном принятии решения собственниками в отношении реализации некоторых прав на общее имущество в многоквартирном доме. Приведем пример. Если один из собственников в многоквартирном доме ведет работы по переустройству или перепланировке и затрагивает этим общее имущество собственников многоквартирного дома, уменьшая его, то такому собственнику необходимо разрешение на данные действия всех собственников многоквартирного дома.
Такое же разрешение требуется в случае, если объекты общего имущества передаются в пользование иным лицам. Это может быть осуществлено только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании таких собственников.
Запрещено установление ограничений для иных лиц к объектам, которые были на данном земельном участке. В других случаях, может устанавливаться новое обременение земельного участка, ограниченного в пользовании, между лицом, желающим обременение и собственником помещения.