Государственная регистрация сделок с недвижимостью: понятие, соотношение с формой сделки, юридическое значение акта государственной регистрации

Введение

Сегодня сделки с недвижимостью составляют огромную долю всех сделок, происходящих в экономическом обороте страны, и имеют очень важное значение как для граждан, так и для юридических лиц.
Целевое назначение и особое значение многих объектов недвижимости определяют установление законодателем определенных ограничений на сделки с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав.
Это связано с тем, что недвижимость по сравнению с другими объектами гражданских прав имеет повышенную стоимость и требует специальных мер по защите интересов как продавцов, так и покупателей.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников.
Гарантируя законность сделок с недвижимостью, эти меры делают рынок недвижимости прозрачным и снижают возможности для мошенничества и преступности.
Поэтому законом установлена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая юридическую экспертизу документов, необходимых для государственной регистрации, и проверку законности сделки.
Актуальность темы государственной регистрации в настоящее время явно неоспорима в силу сравнительно молодого и недостаточно развитого правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости.
В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и т.п.) является основным, а в ряде случаев практически единственным значимым активом подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость является единственным (или основным) источником дохода; оно может быть предметом арендной платы, предметом поручительства при получении кредита и т. д.
Объект исследования- регистрация сделок с недвижимостью
Предмет исследования- государственная регистрация сделок с недвижимостью понятие, соотношение с формой сделки, юридическое значение акта государственной регистрации
Цель исследования- изучить особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью понятие, соотношение с формой сделки, юридическое значение акта государственной регистрации
Задачи исследования:
- раскрыть понятие государственной регистрации сделок с недвижимостью
- изучить формы государственная регистрация сделок с недвижимостью
- раскрыть виды сделок с объектами недвижимости
- определить юридическое значение акта государственной регистрации
- рассмотреть проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и способы их решения


1. Сущность государственной регистрации сделок с недвижимостью

1.1. Понятие государственной регистрации сделок с недвижимостью

В процессе формирования рынка недвижимости возникла необходимость введения правовых норм, устанавливающих обязательную государственную регистрацию вещных прав на него. Трансформация российской экономической системы, переход к доминированию таких институтов, как частная собственность, свобода договора и государственные гарантии, приводят к качественным изменениям как в правовой системе страны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства в частности.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особое значение, а сама регистрация зачастую имеет юридическое значение. Учитывая большое значение недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, законом установлен ее особый правовой режим.
Это заключается в том, что право собственности, иные вещные права на недвижимое имущество, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.
Регистрация прав собственности на недвижимость и подготовка проектов договоров требуют достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимости с точки зрения гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового законодательства и приватизации.
Также необходимо знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – завершающего этапа приобретения и регистрации прав на недвижимое имущество.
Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим и сделка не считается заключенной. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основан на ряде принципов, основополагающим из которых является принцип обязательной государственной регистрации.
Этот принцип означает, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.[ Алексеев, В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации / В.А. Алексеев. - М.: Волтерс Клувер, 2021. - 205 c.]
Обязательная регистрация права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение были установлены пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации с 1 января 1995 г.
Однако до После вступления в силу Закона о регистрации действующая процедура регистрации была сохранена. Законом о регистрации, вступившим в силу 31 января 1998 года, установлено, что права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое были установлены после вступления в силу Закона о регистрации, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 4).
Каждый день появляются сотни и тысячи новых объектов недвижимости. Это является основой постоянного роста сделок с недвижимостью. В связи с этим возникает вопрос о создании гарантий для собственников-игроков на рынке недвижимости.