Сущность ренты, ее виды и проблема земельного налога

Возникновение и становление договора ренты имеет долгую и сложную историю, на основании которой рентные отношения можно разделить на Римскую империю, средневековый период в Западной Европе и дореволюционный и советский периоды в России .
Общая идея и дальнейшее развитие рентных договоров относятся к классическому периоду римского частного права и далее, однако с экономической точки зрения Римская империя не проявляла интереса к ренте и не видела необходимости в подобных договорах.
Средневековые арендные отношения делились на две категории по их источнику: рента с капитала и рента с недвижимого имущества (земельная рента), причем последняя была двух видов: наследственная и бессрочная.
Владелец (собственник) продавал землю арендодателю и получал деньги (фиксированную земельную ренту), но недвижимая земля впоследствии возвращалась на правах иждивения, а обязанность собственника заключалась в бессрочной выплате ежегодной ренты.
Установленная рента (рента с капитала) получила широкое распространение в западном законодательстве благодаря возможности обойти командные нормы о процентах. При такой ренте капитал создавался не с целью получения процентов для получателя капитала (кредитора, третьего лица или нескольких лиц), а с целью получения ежегодной ренты в виде фиксированной денежной суммы.
Кодекс Наполеона является одним из основных законодательных источников, регулирующих систему ренты. Свод законов Российской империи не определяет систему ренты, но и не запрещает подобные отношения. Например, между крестьянами совершаются сделки купли-продажи с условием пожизненного владения продавцом купленным имуществом.
Впоследствии нормы об отношениях, возникающих из договоров ренты, были закреплены в книге пятой Проекта Гражданского Уложения (далее ПГУ) в главе 19, разделенная на два вида: «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание». Однако попытки законодательно закрепить рентные отношения так и не были предприняты, а окончательная редакция ПГУ так и не была принята из-за Первой мировой войны и революции. Таким образом, рассматриваемый договор долгое время не был закреплен в нормах Гражданского кодекса.
Рентная система советского периода не была закреплена ни в Гражданском кодексе 1922 года, ни в других нормативных актах ГК. Однако, несмотря на отсутствие законодательных норм о договорах ренты, судебная практика сталкивалась с разрешением споров, возникающих из распространенных в то время договоров купли-продажи жилых домов, в которых условием было пожизненное содержание продавца. Впоследствии нормы о таких договорах были закреплены в ст.ст. 253-254 главы «Купля-продажа» ГК 1964 г .
Рента сегодня является предметом научных исследований, что подтверждает переломный момент, изменение и укрепление статуса частного права в гражданском законодательстве.
Согласно п.1 ст.583 ГК РФ, "По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) право собственности на имущество, а плательщик ренты в обмен на полученное имущество периодически или иным образом выплачивает получателю ренты определенную денежную сумму за его содержание обязуется предоставлять средства".
Глава 33 ГК РФ предъявляет достаточно жесткие требования к форме договора ренты, что обусловлено, прежде всего, достаточно широкой сферой применения рентных отношений. Так, согласно ст.584 ГК РФ, все виды договоров аренды требуют обязательного нотариального удостоверения.
Следует помнить, что договоры аренды, связанные с переходом права собственности на недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации, однако в примечании к ст.584 ГК РФ указано, что государственная регистрация не требуется, если они заключены 1 февраля 2013 года или позднее. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ .
По прямому указанию закона в договоре ренты предусмотрена возможность установления обязанности плательщика ренты выплачивать ренту бессрочно (так называемая бессрочная рента) или обязанности арендатора выплачивать ренту в течение всей жизни арендатора (так называемая пожизненная рента), причем такая пожизненная рента может быть поставлена в зависимость от условий содержания арендатора в течение всей жизни арендатора.
Передавая землю или другую недвижимость по договору аренды, обусловленному выплатой ренты, арендатор приобретает залог на такую недвижимость для обеспечения обязательств плательщика ренты.
Договоры аренды, предусматривающие передачу денег или иного имущества, кроме недвижимости, являются условиями, обязывающими плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения своих обязательств или гарантировать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств от имени арендатора.
Таким образом, нормы гл.33 ГК РФ направлены на предотвращение практики приобретения имущества в счет арендной платы без прямой гарантии обеспечения, предусмотренной договором аренды в виде денежного платежа или физического залога.
Анализируя главу 33 (ст. ст. 583-605) ГК РФ можно выделить такие виды рентных соглашений исходя из длительности выплаты ренты:
-договор постоянной ренты (ст.ст. 589-595) не обусловлен определенным сроком;
-договор пожизненной ренты (ст.ст. 596-600) ограничивается промежутком жизни рентополучателя;
-договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 601-605) также как и при пожизненной ренте ограничивается промежутком жизни рентополучателя и вместе с тем, рентоплательщик распоряжается недвижимостью с разрешения получателя.
Гражданский кодекс РФ выделяет договорные отношения в этой сфере, и особое внимание закон уделяет возмездному и безвозмездному моменту передачи имущества плательщику ренты в обмен на предоставление прежним собственником или иным указанным лицом того или иного вида ренты .
В случае возмездной передачи к отношениям по передаче/оплате между арендатором и арендодателем применяются положения договора купли-продажи, а в случае безвозмездной передачи - положения договора дарения.
Порядок возмещения стоимости аренды определяет, на каком основании (возмездном или безвозмездном) происходит передача недвижимости. По-разному решается и вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного с выплатой бессрочной ренты.
Таким образом, существуют принципиально разные договоры аренды недвижимого и движимого имущества.
Подводя итог, следует отметить, что договоры аренды имеют как теоретическое, так и практическое значение. Договор аренды, предусмотренный гл. 33 ГК РФ, относится к гражданско-правовому режиму, регулирующему передачу имущества за плату и безвозмездно. Договор ренты устанавливает особые отношения между арендатором и арендодателем в гражданском праве, которые не встречаются ни в одном другом договорном обязательстве.

1.2.Понятие и виды ренты как гражданско-правового договора

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты в обмен на полученное имущество обязуется регулярно выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или предоставлять средства на его содержание в иной форме.
С экономической точки зрения рента представляет собой доход от определенного имущества и не требует от получателя осуществления какой-либо предпринимательской деятельности. В этом смысле рента также используется в рамках договорной конструкции, предусмотренной ГК РФ.
Договор ренты опосредует имущественные отношения, связанные с передачей имущества в обмен на предоставление покупателем денежного или иного содержания на определенный или неопределенный срок .
Кроме того, пожизненная рента имеет сугубо социальную направленность, поскольку опосредует возможность оказания помощи нуждающимся в содержании гражданам в удовлетворении их жизненных потребностей. Заключая такой договор, получатель пожизненной ренты стремится гарантировать себе пожизненное существование за счет имущества, передаваемого плательщику ренты.
Глава 33 ГК РФ устанавливает систему договоров ренты, которая включает пожизненную ренту, заключаемую без определенного срока действия (бессрочно), и пожизненную ренту, заключаемую на срок жизни получателя ренты.
Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с обеспечением.
Сторонами договора ренты являются плательщик ренты - лицо, передающее имущество на праве собственности и обязанное выплачивать ренту, и получатель ренты - лицо, передающее имущество плательщику ренты и имеющее право на получение от него рентных платежей во исполнение заключенного договора ренты.
Плательщиком ренты может быть любой субъект гражданского права, обладающий необходимой гражданской правосубъектностью. На стороне плательщика ренты часто выступают социальные учреждения и граждане. В таких случаях, как отметил Верховный суд РФ, в состав наследства плательщика ренты входит обязанность выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или иным образом обеспечивать средства на его содержание вместе с правом собственности на недвижимое имущество, переданное на основании выплаты ренты (п.1 ст.583 и ст.1175 ГК РФ). Это положение означает, что обязательства по договорам ренты передаются в порядке правопреемства как в общем, так и в единичном порядке .
Количество получателей ренты зависит от вида договора ренты. В случае пожизненной ренты получателями могут быть граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону или целям их деятельности. В случае пожизненной ренты рентополучателем может быть только гражданин.
Данный вид договора часто сравнивают с другими гражданско-правовыми договорами, такими как мена, дарение и купля-продажа. Однако есть один важнейший признак, общий для всех этих договоров. Это приобретение права собственности на квартиру. Однако если при купле-продаже или дарении цена имущества четко определена или собственник получает его безвозмездно, то при ренте невозможно заранее определить размер рентных платежей. В отличие от ренты, договор дарения является безусловной и безвозмездной сделкой.
Договор ренты является разновидностью самостоятельного гражданско-правового договора, природа которого часто обсуждалась в советский период - этап развития российского гражданского права. Как справедливо отмечается в современной литературе, договор ренты существенно отличается от аналогичных договоров купли-продажи и мены. Это связано с тем, что целью указанных договоров является получение имущества - права собственности, в то время как целью ренты является "оказание материальной помощи стороне другой стороной".