Особенности гражданско-правового регулирования отношений найма жилого помещения

ВВЕДЕНИЕ

Сегодня среди проблем, которые имеют особенно важное социаль-но-экономическое значение, одной из наиболее актуальных выступает обеспечение надлежащего соблюдения права граждан на жилище, га-рантированного Конституцией Российской Федерации (далее – Консти-туция РФ). Одной из форм реализации указанного права выступает до-говор коммерческого найма жилого помещения, законодательство о ко-тором нуждается в совершенствовании.
На наш взгляд, правовая регламентация отдельных видов догово-ров найма жилого помещения нуждается в совершенствовании, несмотря на уже предпринятые законодателем усилия в этом направлении. Зача-стую, по результатам уже произведенной законодателем правки выяв-ляются проблемы, связанные с несовершенством уже внесенных измене-ний и дополнений, вызывающие вопросы на этапе правоприменения этих норм.
Вместе с тем, в общественном сознании (а часто и в публицистиче-ском дискурсе) договор найма жилого помещения понимается и исполь-зуется как полный синоним договора аренды жилого помещения. Между тем, с правовой точки зрения, это далеко не так. Разграничение этих ви-дов договора представляется актуальной задачей, поскольку от этого зависят не только условия конкретной сделки, но и порядок расторже-ния этих договоров, который тоже различается в этих двух сделках.
Указанные обстоятельства обуславливают актуальность рассмот-рения особенностей правового регулирования договоров найма жилого помещения.
Научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом направ-лении. Комплексные доктринальные работы практически отсутствуют, а существующие характеризуются фрагментарным характером исследо-вания особенностей рассматриваемого договора.
Объектом работы являются общественные отношения, возникаю-щие в процессе заключения, изменения и прекращения договора ком-мерческого и социального найма жилого помещения.
Предмет исследования составляют правовые нормы, принципы и методы, регулирующие общественные отношения, возникающие из до-говора коммерческого и социального найма жилого помещения.
Целью исследования является комплексное изучение особенностей гражданско-правового регулирования отношений найма жилого поме-щения.
Для достижения поставленной цели требуется выполнить ряд за-дач:
1) определение понятия и существенных условий договора ком-мерческого найма жилого помещения;
2) характеристика предмета и сторон договора коммерческого найма жилого помещения;
3) выявление особенностей заключения, изменения и прекращения договора коммерческого найма жилого помещения;
4) исследование договора социального найма;
5) сравнение договора социального и коммерческого найма жило-го помещения.
Методологическую основу исследования составил диалектический метод познания, предполагающий всесторонность, объективность и вза-имосвязанность исследуемых явлений. При написании настоящей рабо-ты применялись также специальные научные методы исследования, та-кие как: логико-юридический, историко-правовой, сравнительно-правовой, метод правового моделирования и др.





1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие и существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Основой правового регулирования всех существующих правовых отношений, и договор коммерческого найма жилого помещения не явля-ется в данном случае исключением является, безусловно, Конституция Российской Федерации, в рамках которой, в частности находит закреп-ления принципа доступности жилья для граждан Российской Федерации.
Конструкция договора коммерческого найма жилого помещения является одним из действенных механизмов, посредством которого удо-влетворяется потребность граждан в достойных условиях жизни, в том числе и потребность в жилье.
Указанные нормы, отчасти носят декларативный характер, потому раскрываются в рамках иных нормативно-правовых актов, которые, од-нако, должны соответствовать положениям Основного закона страны .
Таким образом, правовое регулирование правоотношений, выте-кающих из договора коммерческого найма жилых помещений, включает в себя комплекс нормативно-правовых актов, которые носят разнооб-разный характер, имеют разную юридическую силу, также сферу дей-ствия.
Поскольку, договор коммерческого найма по своей природе отно-сится к институтам гражданского права, которое относится к федераль-ному ведению, систему источников регламентации договора коммерче-ского найма жилого помещения, можно представить следующим обра-зом:
1. Федеральные кодифицированные нормативно-правовые акты;
1. Федеральные законы;
2. Подзаконные нормативно-правовые акты.
Таким образом, одним из основных нормативных актов кодифи-цированного характера, является Гражданский кодекс Российской Фе-дерации, при чем, как в рамках общих положений, так и в рамках осо-бенной части.
В частности, в рамках общей части ГК РФ регулируются общие вопросы объектов гражданского права, в том числе и недвижимого имущества к которому относятся жилые помещения, а также вопросы особенностей заключения сделок с недвижимым имуществом, формы та-ких сделок и общие положения о наступлении ответственности за нару-шение законодательства. Что касается особенной части ГК РФ, то основ-ным разделом, регламентирующим вопросов заключения договора найма жилого помещения, является сама конструкция коммерческого найма жилого помещения, как один из поименованных договоров .
Разумеется, большую часть нормативно-правовых документов, ре-гламентирующих правоотношения, вытекающие из коммерческого най-ма, составляет уровень некодифицированных нормативно-правовых ак-тов, в частности, в рамках указанного уровня можно назвать Федераль-ный закон Российской Федерации «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Закон Российской Федерации «О при-ватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон Россий-ской Федерации от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Феде-рации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», который будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничи-вает возможность их пребывания в некоторых районах страны.
В качестве примера подзаконного нормативно-правового акта можно назвать также Постановление Правительства Российской Федера-ции «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) пере-планировке жилого помещения»,
Постановление Правительства Российской Федерации «О предо-ставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям поме-щений в многоквартирных домах и жилых домов» и ряд других.
Таким образом, основой правового регулирования договора ком-мерческого найма является ГК РФ и ЖК РФ, в рамках указанных коди-фицированных нормативно-правовых актов формируется правовая ос-нова функционирования рассматриваемой договорной конструкции. Необходимо обратить внимание, что в настоящее время существуют диаметрально противоположные договорные конструкции, которыми преследуются различные цели (договор коммерческого найма жилого помещения, а также договор социального найма).
Особенностью правового регулирования отношений, вытекающих из договора коммерческого найма, является его безусловный граждан-ско-правовой характер, на что обращается особое внимание не только в теории гражданского права, но и правоприменительной практики, в си-лу этого, в случае коллизии норм гражданского и жилищного права, безусловный приоритет имеют нормы гражданского законодательства.
Следует сказать, что договоры найма жилого помещения в общем смысле включают в себя следующие договоры. Договор социального найма жилого помещения – регулируется Жилищным кодексом Россий-ской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ и предназначен для определенных категорий граждан. По такому договору в наем могут передаваться жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Договор коммерческого найма жилого помещения – регулируется ГК РФ и ЖК РФ. По такому договору в наем могут передаваться любые жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.
Договор аренды – регулируется ГК РФ, при этом нанимателем мо-жет выступать юридическое лицо. Кроме того, в жилищном законода-тельстве вместе с названными договорами выделяются договор найма специализированных жилых помещений, договор найма жилых поме-щений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, нахо-дящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Договор коммерческого найма является основным договором, в рамках которого жилые помещения переходят в возмездное владение и пользование. Правоотношения по такому договору, как и по остальным видам договоров найма жилого помещения, регулируются ГК РФ (Гла-ва 35), а также нормами жилищного законодательства, в первую оче-редь, ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанима-телю) жилое помещение за плату во владение и пользование для прожи-вания в нем. Указанное легальное определение не полностью передает суть правоотношений, вытекающих из договора коммерческого найма. В связи с этим рассмотрим определения данного договора, предлагае-мые авторами.
Так, О.В. Кириченко предлагает следующее определение договора коммерческого найма: «По договору коммерческого найма жилого по-мещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомо-ченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне – гражданину (нанимателю) пригодное для постоянного проживания жилое помещение за плату во владение и пользование на определенный договором срок для проживания в нем, а другая сторона –гражданин (наниматель) – обязуется использовать жилое помещение по назначе-нию, своевременно вносить плату за жилое помещение, выполнять иные условия договора коммерческого найма и требования законодатель-ства» . Критикуя данный подход, Д.А. Формакидов считает, что наймо-дателем нельзя считать только собственника жилого помещения (его управомоченное лицо). В связи с этим, по мнению ученого, указание на личность наймодателя из приведенного определения необходимо ис-ключить .
Наиболее удачным определением, отражающим суть рассматрива-емых договорных отношений, представляется следующее: «Договор коммерческого найма – соглашение, по которому наймодатель обязует-ся передать нанимателю жилое помещение на определенный срок, без ограничения размеров за договорную плату во владение и пользование для проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соот-ветствии с назначением, своевременно выполнять возложенные на него договором обязанности» .
Содержание любого договора составляют его условия и, прежде всего, существенные условия. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существен-ными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно кото-рых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглаше-ние.
В договоре коммерческого найма выделяется два существенных условия: предмет договора и цена (размер платы за наем). В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре одно из условий о предмете считается безусловно существенным.
Что касается предмета договора, то согласно ст. 673 ГК РФ жилое помещение выступает объектом исследуемого договора, в то время как в ст.