НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА КОММЕРЧЕСКОЙ ОСНОВЕ

Введение

Актуальность исследования заключается в том, что существующее законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, требует дальнейшего усовершенствования. Этот договор можно назвать одним из способов осуществления права граждан на жилище. В свете того, что в жилищной сфере отношения по договору найма жилых помещений переходят на новый уровень, можно сказать, что данная тема имеет большую актуальность. Коммерческий найм жилых помещений востребован ввиду объективных социально-экономических причин.
В отличие от других договоров с социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества, заключающиеся в том, что он не ограничивается материальным положением арендатора. Выручка, получаемая владельцем жилых помещений по договорам коммерческого найма, может быть направлена на строительство новых коммерческих объектов, что значительно сократит время ожидания гражданами жилья.
Эти преимущества договора коммерческого найма позволят подойти к вопросу обеспечения граждан жильем с другой стороны. Однако научное изучение договора коммерческого найма получило недостаточное внимание в практическом и теоретическом аспектах, в отличие от договора социального найма. Вследствие этого возникает ряд проблем, таких как отсутствие законодательства, регулирующего предоставление жилых помещений и учет граждан, нуждающихся в них по договорам коммерческого найма, отсутствие единых определений в жилищно-правовой сфере, недостаточное использование договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, а также отсутствие учета и регистрации договоров коммерческого найма в частных фондах.
Сложившуюся ситуацию усугубляет отсутствие гражданско-правовых механизмов, позволяющих привлечь коммерческие организации, которые предоставляют жилые помещения гражданам во временное и возмездное пользование, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения по договору коммерческого найма жилого помещения.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие договор коммерческого найма жилых помещений, а также практика их применения.
Цель данной работы заключается в исследовании договора коммерческого найма жилого помещения.
Задачи работы:
 изучить предмет, субъекты и форма договора коммерческого найма жилого помещений;
 рассмотреть права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещений;
 раскрыть прекращение договора коммерческого найма жилого помещений.
Для достижения поставленных целей были использованы такие методы, как исторический, логический, системный, анализ и синтез, сравнительно-правовой и формально-юридический.
Работа состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, и заключения.
1. Предмет, субъекты и форма договора коммерческого найма жилого помещений

Отношения, связанные с заключением договора аренды жилого помещения или коммерческого найма, определяются преимущественно нормами, которые имеют диспозитивный характер. Это обусловлено тем, что такие отношения обычно возникают между равными субъектами гражданского оборота. Поэтому в них присутствуют такие принципы правового регулирования, как принцип равенства и принцип эквивалентности встречного предоставления. Это означает, что сторона, вступающая в такие отношения, имеет уверенность в том, что полученное ею имущество будет, по крайней мере, эквивалентно затраченному (переданному).
Под договором коммерческого найма жилого помещения понимается соглашение, в соответствии с которым одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение из коммерческого жилищного фонда на условиях временного, возвратного и платного использования в целях проживания.
Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонне обязывающим, имеет определенный срок действия, предусматривает возмещение затрат и требует встречного предоставления имущества .
Субъектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать следующие лица:
Наймодатель - физические или юридические лица, а также органы публично-правовых образований, которые обладают полной правосубъектностью, а также правом собственности или иным правом на передачу жилого помещения (объекта договора) другому лицу для проживания в нем.
Наниматель - лицо, которое при вступлении в обязательства, возникающие из договора коммерческого найма, приобретает право на постоянное проживание в жилом помещении. Согласно императивной норме, содержащейся в пункте 1 статьи 677 Гражданского кодекса РФ , юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найма.
Следует отметить, что деятельность, связанная с передачей жилого помещения в коммерческий наем, является видом предпринимательской деятельности, так как основной целью этой деятельности является извлечение прибыли. Следовательно, субъектом по договору коммерческого найма выступает предпринимательская организация или физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.
Понятие коммерческого найма жилого помещения охватывает несколько элементов, включая юридические и фактические действия, связанные с передачей объекта договора в пользование. Объектом договора является жилое помещение, входящее в состав жилищного фонда коммерческого использования. Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой группу жилых помещений, предоставляемых гражданам на платной основе для проживания.
Под предметом договора коммерческого найма жилого помещения понимается совокупность следующих элементов:
 юридических и фактических действий наймодателя и нанимателя, связанных с передачей и приемкой объекта договора в пользование;
 объекта договора - жилого помещения, входящего в состав жилищного фонда коммерческого использования, под которым понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих собственникам, предоставленных гражданам на возмездных условиях во владение и пользование.
В отличие от договора аренды жилого помещения, договор коммерческого найма жилого помещения имеет определенные сроки действия, установленные на законодательном уровне. Согласно статье 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, максимальный срок действия такого договора составляет пять лет. Этот вывод подтверждается и судебной практикой. В одном из дел суд указал, что «договор коммерческого найма имеет срочный характер - заключается на срок не превышающий пяти лет, и наймодатель вправе отказать нанимателю в продлении такого договора».
Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения отличается от договора аренды тем, что устанавливаются определенные сроки его действия, не превышающие пяти лет.
Необходимо отметить, что установление максимального срока действия договора коммерческого найма является сомнительным законодательным решением. В связи с этим были сделаны попытки оспорить указанные правовые нормы, даже в практике конституционного суда . Однако, такие инициативы не принесли успеха, так как конституционный суд указал, что эти нормы защищают интересы и нанимателя, и наймодателя, и не нарушают их конституционных прав и свобод.