Безвозмездное пользование земельным участком

В нашей стране безвозмездное пользование землей имеет многовековую историю. Описания этого вида права можно найти в документах Российской империи. Человек, получивший такое право, мог бессрочно пользоваться чужой землей и передавать ее по наследству. Конечно, землевладелец должен был платить арендную плату, но в некоторых случаях землю можно было использовать бесплатно. Это определялось волей землевладельца, который мог освободить своих верных слуг от уплаты ренты [9].
В СССР земельные правоотношения были очень сложными. С одной стороны, вся земля принадлежала государству и всем трудящимся. С другой стороны, долгое время не существовало закрепленных правовых норм, детально описывающих свободное использование "народной собственности".
В 1968 году была принята статья 8 "Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик". В ней описывался механизм, по которому государственные предприятия, колхозы и граждане могли приобретать земельные участки в собственность бесплатно и бессрочно. Колхозы были обязаны поставлять свою продукцию в соответствии с государственными заказами и платить сельскохозяйственный налог - в 1945 году этот налог даже помог государственному бюджету превысить 5 миллиардов рублей.
Сегодня правовые аспекты безвозмездного пользования землей актуализировались с принятием так называемого закона о "дальневосточном гектаре". В соответствии с ним граждане Российской Федерации могут выбрать землю в Дальневосточном федеральном округе для своего пользования, предварительно подав заявление в уполномоченный орган [1].
На протяжении длительного времени в юридической литературе обсуждается вопрос о возможности отнесения безвозмездного пользования земельными участками к ограниченному праву собственности, закрепленному в статье 24 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (статья 689), безвозмездное временное пользование - это передача одной стороной другой стороне какой-либо вещи на определенный срок. Этот срок и условия, на которых вещь должна быть возвращена, устанавливаются в договоре. Вторая сторона должна не только вернуть объект, но и нести убытки, связанные с ремонтом и обслуживанием.
Во многом спор возник из-за того, что в статье 216, как и в ГК РФ в целом, безвозмездное пользование не существует в названном праве собственности и в то же время, исходя из формулировки абзаца 1 пункта 1 этой статьи, можно сделать вывод, что перечень является открытым. Таким образом, отнесение права безвозмездного пользования к праву в отдаленной местности не противоречит положениям Гражданского кодекса. Кроме того, соотношение данных понятий проблематично, учитывая наличие в части II ГК РФ договоров ссуды, которые по своей правовой природе являются обязательственными отношениями и упоминаются в подпункте "и" пункта 1 статьи 24 Земельного кодекса РФ.
Некоторые ученые, например Н.Н. Мисник и Т.С. Петровская, отмечают, что глава 36 ЗК РФ не содержит самостоятельной нормы о передаче земельных участков в пользование, и выделяют, что право безвозмездного пользования обладает рядом существенных признаков, характерных для права собственности. Первый из этих признаков заключается в том, что интересы землепользователя удовлетворяются не путем приобретения предмета договора, а путем непосредственного владения и воздействия на вещь.
Вторая особенность заключается в абсолютном характере защиты прав землепользователя. Кроме того, авторы предлагают не отождествлять договоры безвозмездного пользования, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, с правами безвозмездного пользования, закрепленными в Земельном кодексе Российской Федерации.
Вторым признаком является абсолютный характер защиты прав землепользователя. Кроме того, авторы предлагают не отождествлять договор безвозмездного пользования, закреплённый в Гражданском кодексе РФ, с правом безвозмездного пользования из ЗК РФ.
Аргументируют свою позицию авторы тем, что правоотношения носят срочный характер, сами отношения и их содержание устанавливаются договором и могут изменяться по воли сторон, кроме того, они являются относительными [8].

1.2.Основные характеристики безвозмездного пользования землей, условия предоставления прав пользования гражданам и юридическим лицам

Земельный кодекс Российской Федерации (статья 24) предусматривает, что в собственность бесплатно могут предоставляться земельные участки различного статуса - государственные земли, муниципальные земли или земли, находящиеся в собственности физических и юридических лиц. Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются на основании договора, заключаемого сторонами в порядке, установленном Земельным кодексом. Арендодателями по таким договорам, как правило, выступают уполномоченные органы, а арендаторами - граждане, различные юридические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Физические лица могут получать земельные участки для строительства жилья или осуществления на них личной хозяйственной деятельности. В таких случаях срок пользования ограничивается шестью годами, а лесохозяйственной и иной деятельности - пятью годами. Другие случаи описаны в 39.10 Земельного кодекса РФ.
Юридическим лицам земельные участки предоставляются в зависимости от целей, организации и организационно-правовой формы их деятельности. Религиозным организациям - для размещения зданий и сооружений.
Иным организациям, не связанным с коммерческой деятельностью, земельные участки предоставляются для садоводства и жилищного строительства.
Коммерческим организациям земельные участки предоставляются для ведения сельского хозяйства и для строительства объектов по договорам подряда (речь идет о муниципальных и государственных нуждах).
Законом предусмотрены исключения. В этот список входят муниципалитеты, государственные учреждения, государственные предприятия и центры исторического наследия. Этим учреждениям предоставляются земельные участки сроком до одного года. В законе не указано, как именно эти учреждения должны использовать эти земли. Следует отметить, что в перечень этих учреждений входят "Почта России" и национальные меньшинства [5].
Таким образом, основаниями прекращения безвозмездного пользования государственными и муниципальными земельными участками являются истечение срока, на который предоставлен участок, прекращение оснований, по которым возникло право безвозмездного пользования (например, прекращение трудового договора, дающего право на предоставление земельного участка (выход на пенсию таким основанием не является), предоставление в пользование зданий или сооружений на срок), и когда предусмотрено прекращение права пользования земельным участком (например, прекращение трудового договора, дающего право на предоставление земельного участка (выход на пенсию не является таким основанием), окончание срока предоставления здания или сооружения в пользование и т.д.).
Граждане, имеющие в собственности земельный участок, могут в соответствии с Гражданским кодексом передавать его в безвозмездное пользование другим лицам (физическим и юридическим). К таким договорам частично применимы положения об аренде, которую некоторые авторы в связи с этим называют "безвозмездной арендой". В то же время ст. 691 ГК РФ предусматривает ограничения по субъектному составу, например, коммерческое объединение не может заключить договор безвозмездного пользования со своими участниками, руководителями или иными членами органов управления и контроля.
Расторгнуть договор безвозмездного пользования могут арендатор и арендодатель. Арендатор вправе требовать расторжения договора, если арендодатель не передал объект или передал объект с недостатками, препятствующими нормальному использованию объекта, не предупредил третьих лиц об их правах на земельный участок, а также если объект стал непригодным для использования не по вине арендатора. С другой стороны, арендодатель вправе потребовать расторжения договора, если имущество ухудшилось в результате действий арендатора, если арендатор не соблюдает условия договора или целевое назначение земли, если арендатор не выполняет обязанности по содержанию имущества, или если имущество передано другому лицу без согласия арендодателя. Договор безвозмездного пользования прекращается с утратой вещи или смертью арендатора (или ликвидацией юридического лица). Статья 669 Гражданского кодекса также предусматривает, что сторона может в любое время расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, предварительно уведомив об этом другую сторону.
Интересно, что Гражданский кодекс Российской Федерации не предписывает форму договоров безвозмездного пользования земельными участками.
В Гражданском кодексе РФ (п.2, ст. 689) нет отсылки к статье 609, которая устанавливает форму и государственную регистрацию договора аренды, в связи с чем некоторые юристы считают, что нужно руководствоваться ст.160 ГК РФ и не усматривают необходимости государственной регистрации [7].
Статья 131 ГК РФ также не отмечает необходимость регистрации договора безвозмездного пользования и так же, как и пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ, закрепляет, что права регистрируются в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законами. Однако ни Гражданский, ни Земельный кодексы РФ, ни Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо не говорят о необходимости государственной регистрации. Исключение составляют договоры безвозмездного пользования в отношении объектов культурного наследия и государственных и муниципальных земельных участков, которые расположены на территории Дальневосточного федерального округа.
Вместе с тем Земельный кодекс РФ (п. 2, ст. 26) говорит нам, что договоры аренды и безвозмездного пользования земельными участками не подлежат государственной регистрации, если заключены на срок менее 1 года. Однако и здесь некоторые правоведы усматривают диспозитивный характер нормы, так как прямо не сказано, что если срок договора более 1 года, то он подлежит регистрации, более того, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 указано о необходимости регистрации договора аренды, если он заключен на срок более года, но нет упоминания договора безвозмездного пользования, также ситуацию усугубляет пункт 1.1. статьи 24 Земельного кодекса РФ, согласно которому договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с гражданским законодательством.