Кадастровая оценка земель населённых пунктов на примере кадастрового квартала 38:36:0000 г. Иркутск Иркутская область

Кадастровая оценка проводится в отношении всех земельных участков на территории Российской Федерации. Кадастровая стоимость является основой для создания базы земельного налога. От результатов кадастровой оценки зависят налоговые поступления в бюджет. Важным также является справедливое определение кадастровой стоимости. Эта тема не теряет актуальности и на данный момент.
Для создания наиболее эффективной системы налогообложения механизм проведения государственной кадастровой оценки претерпевал изменения. На современном этапе кадастровая оценка регулируется Федеральным законом от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее — Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке») [6].
В качестве источников исследования будет выступать законодательство, которое регулирует деятельность по кадастровой оценке, а также официальные интернет-ресурсы.
Целью выполнения работы является проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере кадастрового квартала 38:06:010105 Иркутского района Иркутской области.
Для достижения цели необходимо выполнить ряд задач:
1) раскрыть теоретические основы кадастровой оценки земель;
2) провести кадастровую оценку земель квартала 38:06:010105 Иркутского района Иркутской области.
Объектом исследования является кадастровый квартал 38:06:010105 Иркутского района Иркутской области.
Предметом исследования является процесс кадастровой оценки земель.
Информационное обеспечение кадастровой оценки представлено сведениями, находящимися на официальном сайте Росреестра [21], на официальном сайте исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, на Публичной кадастровой карте [20].
Курсовая работа состоит из титульного листа, содержания, введения, теоретической главы, включающей в себя три параграфа, практической главы, включающей в себя два параграфа, заключения, списка использованных источников.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

1.1 Основные понятия и термины кадастровой оценки земель

Тема кадастровой оценки земель является актуальной среди научных работ, рассмотрим какие понятия и термины представлены в законодательстве и авторами научных работ.
Согласно ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» [6], государственная кадастровая оценка — это совокупность установленных законом процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном законом.
Романцев И. М. [17] считает, что государственная кадастровая оценка — это определение кадастровой стоимости объектов недвижимости по единой методике, осуществляется на основе категории земель по целевому назначению.
Государственная кадастровая оценка проводится каждые 4 года (для городов федерального значения — каждые 2 года). Заказчиком работ по кадастровой оценке выступает исполнительный орган власти субъекта РФ. Исполнителем работ по кадастровой оценке выступает бюджетное учреждение, образованное специально для этих целей.
В качестве объекта кадастровой оценки выступают все земельные участки, сведения о которых содержатся в ЕГРН, вне зависимости от категории.
Государственная кадастровая оценка земель представляет собой массовый способ определения стоимости. При массовой оценке не учитываются вещные права на земельный участок и его обременения, учитываются только публичные сервитуты. В результате массовой оценки определяется кадастровая стоимость [15].
Согласно ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» [6], кадастровая стоимость — полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с законодательством и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Харламова Е. В. [18] предлагает более расширенное определение: кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой кадастровой оценки или, в отдельных случаях, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости или выявленная в результате рассмотрения споров об итогах определения кадастровой стоимости, установленная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Цели кадастровой оценки:
- формирование базы для начисления земельного налога;
- определение арендной платы государственных и муниципальных земельных участков;
- определение цены выкупа за земельный участок;
- определение начальной цены аукциона [14].
Кадастровая стоимость является основой для формирования налоговой базы по земельному налогу. Кадастровая стоимость должна быть справедливой. Завышенная величина кадастровой стоимости приводит к нарушению законных интересов собственников земельным участков.
Кадастровая стоимость не должна превышать рыночную стоимость. В случае несправедливой кадастровой оценки, собственник вправе оспорить кадастровую стоимость. При положительном исходе, в качестве кадастровой стоимости принимается рыночная стоимость земельного участка, определенная на ту же дату [16].
Таким образом, были рассмотрены основные понятия и термины кадастровой оценки земель. Так, государственная кадастровая оценка производится методами массовой оценки, а результатом является определение кадастровой стоимости. Кадастровая оценка земель формирует базу земельного налога. При несправедливой величине кадастровой стоимости ее возможно оспорить и принять в качестве кадастровой стоимости рыночную.

1.2 Нормативно-правовая основа проведения кадастровой оценки

Как и любая деятельность, кадастровая оценка опирается на нормативно-правовую базу. В качестве нормативно-правовой основы проведения государственной кадастровой оценки выступают Конституция РФ, различные кодексы РФ, Федеральные законы, а также методики, указания, порядки, принятые Росреестром. Рассмотрим подробнее каждый источник.
В первую очередь, следует отметить Конституцию РФ [1], которая закрепляет права и обязанности гражданина. В рамках статьи 35 закреплена защита прав собственности. Статьей 57 установлено, что гражданин обязан платить установленные законодательством налоги. Так, государственная кадастровая оценка является инструментом для реализации положений Конституции РФ.
В Земельном кодексе РФ [3] закреплены положения, касающиеся права собственности на землю, образования и предоставления земельных участков. 10 глава посвящена плате за землю и оценке земель. Согласно положениям этой главы, земля имеет платный характер использования. В качестве формы платы выступает земельный налог. Земельный налог определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость же определяется по итогам государственной кадастровой оценке.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [4] регламентирует положения по Единому государственному реестру недвижимости (далее — ЕГРН). Данный закон играет важную роль в кадастровой оценке, так как именно на основании базы данных ЕГРН определяется перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Статьей 394 Налогового кодекса РФ [2] закреплены предельные налоговые ставки по отношению к земельным участкам. При этом конкретное значение земельного налога устанавливается нормативными актами органов местного самоуправления или законами федеральных органов - для городов федерального значения.
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135 [5] выделена глава, посвященная кадастровой оценке. В рамках главы определены общие положения, касающиеся государственной кадастровой оценки: понятие, принятие решения о проведении, определения кадастровой стоимости, ее утверждение, рассмотрение споров по результатам кадастровой стоимости, внесение сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, ведение фонда данных государственной кадастровой оценке, однако действие большей части статей из данного закона приостановлено в 2016 году.
Ранее положения государственной кадастровой оценки раскрывались в Федеральном стандарте оценки № 4 [7]. Однако данный документ в 2022 году утратил силу в связи с обновлением Федеральных стандартов оценки.
Наиболее подробно описывает тематику исследования Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» [6]. В данном законе более подробно определены положения, касающиеся государственной кадастровой оценки: цель определения, подготовка к проведению, принципы и порядок проведения, порядок утверждения, обжалования результатов кадастровой оценке, а также порядок проведения государственного мониторинга государственной кадастровой оценки.
Можно заметить, что в результате изменений в законодательстве была устранена дублирующая информация касательно государственной кадастровой оценки.
Для практической реализации описанных законов Росреестром были разработаны и утверждены методические указания, порядки и требования, используемые при государственной кадастровой оценке. Основные из них:
- Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 № 66421) [9];
- Приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283 (ред. от 20.04.2023) «Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости» (Зарегистрировано в Минюсте России 02.10.2020 № 60194) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2024) [8];
- Приказ Росреестра от 14.06.2022 № П/0225 «Об установлении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки» (Зарегистрировано в Минюсте России 14.07.2022 № 69274) [10].
Таким образом, нормативно-правовая база кадастровой оценки достаточно обеспечена. Нормативно-правовые акты основаны на положениях конституционных норм. Государственной кадастровой оценке посвящен Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке». Для практического применения законодательства в области кадастровой оценки Росреестром разработаны и утверждены методические указания, порядки, требования и формы. В результате совершенствования законодательства была устранена дублирующая информация касательно кадастровой оценки.

1.3 Технология проведения кадастровой оценки земель

Государственная кадастровая оценка — многоэтапная процедура, в которой задействовано множество лиц. В общем случае, в соответствии со статьей 6 Федерального закона «О государственной оценке» [6], кадастровая оценка включает в себя следующие этапы:
1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;
3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Рассмотрим подробнее каждый из этих этапов.
1. Принятие решение о проведении государственной кадастровой оценки производится уполномоченным органом субъекта РФ.