Перевод земель из одной категории в другую

ВВЕДЕНИЕ

Земля - это уникальный объект, обладающий многими незаменимыми свойствами, например, плодородием. Однако земля является пространственно ограниченным ресурсом и не может быть воспроизведена. Земля служит потребностям общества и оказывает положительное влияние на его функционирование, как в качестве пространственной основы для жизнедеятельности, так и в качестве средства производства. Поэтому управление земельными ресурсами является важным и в то же время очень сложным вопросом, требующим создания четкой и эффективной системы управления.

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ

1.1 Роль и значение земельных ресурсов

Земля - естественная основа жизни и труда человека, важнейший природный ресурс, материальная предпосылка производства, пространственная основа размещения и развития всех отраслей экономики, главное средство сельскохозяйственного производства, всеобщий предмет и орудие труда.
В соответствии с ч.1 ст.9 Конституции РФ[1] "земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизнедеятельности людей, проживающих на соответствующей территории". Формирование рыночной экономики и введение частной собственности на землю в России способствовали возникновению рынка земли, который явился не только средством, но и гарантией реализации конституционного права собственности на землю" ч.2 ст.9 Конституции РФ. Таким образом, земля включается в общественные отношения как объект правоотношений и признается не только недвижимым, но и природным объектом.
1.2. Понятие и виды категорий земель

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (ч.1 ст.7 ЗК РФ):

От правовой системы земли зависит возможность людей удовлетворять свои социальные и экономические потребности. Наметившаяся тенденция территориального развития - формирование городских агломераций, включающих земли с разными правовыми системами. Под использованием земли по целевому назначению понимается использование земли в соответствии с правовой системой, предусмотренной ЗК РФ.
Каждая категория земель предусматривает определенный вид разрешенного использования земельного участка (земли населенных пунктов предоставляются: под индивидуальное жилищное строительство, под личное подсобное хозяйство без права строительства (полевой земельный участок) и т.д. [10, c.21]
Земельный кодекс Российской Федерации определяет целевое назначение земель через наиболее общие понятия категории земель и виды разрешенного использования земель.
Виды разрешенного использования земельных участков определены классификатором видов разрешенного использования земельных участков утвержденный Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Всего в классификаторе 13 видов, которые подразделяются на подвиды. Виды разрешенного использования назначаются в рамках категории земель. В связи с этим уместно сделать вывод, что категория является наиболее общим понятием, относящимся к видам разрешенного использования.
Как отмечает В.В. Нахратов, данная классификация весьма противоречива [15, c.26]. Исключены дачи, существовавшие у нас, по меньшей мере, с начала XVIII века. Критика автора также связана с несоответствием содержания отдельных видов. В настоящее время существует два вида садоводства: «садоводство» и «ведение садоводства» (коды, соответственно, 1.5 и 13.2 в Классификаторе), которые часто путают на практике. Садоводство не дает права на создание и размещение садового домика. Нет определения сельскохозяйственных угодий и критерии отнесения к тому или иному виду. В связи с этим существует возможность неправильной классификации цели использования земельного участка и размера арендной платы.
Так, земельные участки с видом использования под сенокосы и пастбища могут предоставляться по пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ на срок до 3 лет, а по пп. 11 п. 8 этой же статьи с видом использования «под сельскохозяйственное производство» на срок от 3 до 49 лет. При этом вид использования "для сельскохозяйственного производства" подразумевает предоставление земельных участков под сенокосы и пастбища.
Категории земель предусмотрены ст.7 ЗК РФ, и в настоящий момент всего 7 категорий, что было не всегда. Начиная с ЗК РФ 1991 года была добавлена категория особо охраняемых территорий и объектов.
Деление земель по целевому назначению возведено в принцип земельного права. Принцип дифференцированного подхода к установлению правовой системы земель с учетом природных, социальных, экономических и иных факторов нельзя назвать самостоятельным, а деление земель по целевому назначению на категории и принцип дифференцированного подхода к установлению правовой режима земель (пп.10 п.1 ст.1 ЗК РФ).
В частности, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться преимущественно для производства сельскохозяйственной продукции, что определяет их ценный характер как экономического ресурса, гарантирующего устойчивое обеспечение населения продовольствием.
В рамках этой категории выделяются также несельскохозяйственные угодья (овраги, дороги). Исключение несельскохозяйственных земель из состава земель сельскохозяйственного назначения нецелесообразно, так как они служат дополнением к сельскохозяйственным нуждам, а также нарушают требования экономической эффективности и землеустройства [9, c.33].
Установленный принцип категорирования земель направлен, прежде всего, на обеспечение и закрепление земельных территорий для выполнения предусмотренных законом функций, обеспечивая тем самым разрешительное правовое регулирование земельных отношений и дифференцированный подход к установлению правового режима земель в зависимости от характеристик земель и землепользования.

2.ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕВОДА ЗЕМЕЛЬ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ
2.1.Проблемы, возникающие в ходе перевода земель из одной категории в другую

Перевод земель из одной категории в другую представляет собой процедуру, результатом осуществления которой является изменение целевого назначения земельного участка вследствие изменения его принадлежности к соответствующей категории земель.
В ст.7 ЗК РФ говорится о том, что земли в Российской Федерации делятся по целевому назначению, которое закреплено в Конституции страны. Эта статья содержит перечень категорий земли, которая может быть предоставлена Российской Федерации.
С помощью анализа Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"[3], который содержит в себе подробное описание порядка перевода земель из одной категории в другую, можно выявить ряд неточностей и недочетов. ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ закрепляет процедуру, при которой происходит перевод земель. Для того чтобы осуществить данную процедуру, заинтересованному лицу нужно подать ходатайство, в котором будет написано желание перевести землю.
Однако, несмотря на то, что в Конституции РФ нет понятия заинтересованного лица, в самом законе его отсутствие не позволяет определить кто является заинтересованным лицом: арендатор или собственник земельного участка. Статья 3 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ, регулирующего вопросы о переводе земли, гласит, что в случае подачи ходатайства лицом, не отвечающим требованиям, может быть отказано. В связи с этим возникает вопрос, кто же является ненадлежащим лицом, которое может быть включено в список «ненадлежащих лиц».

Согласно ст. 4 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случаях:
2.2.Проблемы правоприменительной практики


Согласно положениям ЗК РФ, использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п.п.1 п.2 ст.45 ЗК РФ) и права безвозмездного срочного пользования земельным участком (п.1 ст. 47 ЗК РФ).
Вопрос об отмене категорий земель обсуждается уже долгое время. В результате в Государственную Думу РФ был внесен проект федерального закона № 465407-6. Основными положениями данного законопроекта стали: отказ от категорий земель и их целевому назначению. Законопроект не получил поддержки в законодательном органе и не был принят. Нельзя однозначно утверждать, что категория земель должна быть отменена.
Взамен отклоненного законопроекта в Государственную Думу Российской Федерации был внесен проект федерального закона № 496293-7. Данный законопроект совершенствует правовые нормы о разрешенном использовании при сохранении принципа категорирования земель. В частности, предлагается ввести в ЗК РФ отдельную главу "Разрешенное использование земельных участков". Указанный законопроект предлагает более лаконичное решение, сохраняя систему категорий земель и совершенствуя правовые нормы о разрешенном использовании земельных участков. Таким образом, законопроект является компромиссом между сторонниками и противниками отмены системы категорий земель. Однако в случае принятия законопроекта может быть снижена юридическая значимость принципа деления всех земель и приоритетности земельных участков в зависимости от их разрешенного использования [3, c.157].Статья 42 ЗК РФ возлагает на собственников и лиц, не являющимися собственниками земельных участков обязанность использовать их строго в соответствии с целевым назначением.
В то же время ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ указывает на определяющее значение воли правообладателя земельного участка при выборе основного и вспомогательного видов разрешенного использования.
Судебная и правоприменительная практика рассматривает нецелевое использование земельных участков преимущественно через призму вида разрешенного использования. Действительно, юридическая ответственность за нецелевое использование земельных участков при наличии установленных градостроительных регламентов наступает за использование земельных участков вопреки требованиям градостроительного зонирования. При этом принцип категории земель не учитывается, что снижает его правовое значение.
Отмена категорий земель не должна происходить сама по себе, поскольку исторически сложившиеся категории земель имеют правовое значение для государственного учета земель, осуществления функций управления и надзора в сфере земельных отношений и предоставления земельных участков. Это должно быть элементом комплексной реформы земельного законодательства. Необходимо рационализировать критерии классификации видов разрешенного использования применительно к региональной зоне, а также виды разрешенного использования на основное разрешение, дополнительное разрешение и условно-разрешенное. Большое количество видов разрешенного использования земельных участков приводит к смешению различных правовых режимов для отдельных категорий земель, нивелируя принцип категоризации земель [4, c.38].
Нечеткое правовое регулирование земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования затрудняет применение юридической ответственности за нарушение требований Градостроительного кодекса РФ. Отмена системы категорий земель не должна ставить под сомнение необходимость охраны земли как компонента окружающей среды. Создание многоцелевых региональных зон не должно приводить к деградации городской среды.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подведем итоги курсовой работы и сделаем следующие выводы.
В данный период времени каждый земельный участок имеет свою категорию по целевому назначению. Но ситуация меняется в силу разных обстоятельств (строительство населенных, промышленных пунктов и расширение их границ, строительство дорог и проведение коммуникаций), поэтому необходимы некоторые изменения тех категорий земель, которые уже существуют. Реализацией этих потребностей двигает институт перевода земель из одной категории в другую (важнейший институт земельного права). Данный институт выполняет много функций, например, регуляций оснований и порядков перевода категорий земель.